北京市的制度文件體系由兩大方面構成，第一“物業(yè)項目交接管理”、第二部分“物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理”，具體內(nèi)容見下圖：

　　從制度建設發(fā)展的角度而言，北京市第三方制度的構建，不僅是制定一套文件體系，而且創(chuàng)建了新的行業(yè)并引進了新的社會中介組織，使第三方機構按照一定的業(yè)務規(guī)則或程序為委托人提供中介服務。例如，在房地產(chǎn)及物業(yè)管理服務領域中：審計機構；資產(chǎn)、土地、工程等評估機構；工程監(jiān)理機構；法律、檔案等服務機構；信息、技術、工程等咨詢機構；檢測、檢驗、公證、認證機構；工商登記、商標、專利、稅務、房地產(chǎn)招投標等機構。

　　這一新領域的創(chuàng)建是試圖采用新的程序和社會機制，培育新的市場和社會要素，從而可以用這些力量和機制替代純行政手段解決物業(yè)領域的痼疾。

　　例如，根據(jù)北京市立法后評估報告，“第三方”評估查驗機構三年期間在20個小區(qū)物業(yè)交接項目案例顯示，在這些項目交接中牽涉到區(qū)縣政府、街道辦事處、建設單位、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會等主體，但經(jīng)過糾紛調(diào)解和評估查驗，逐一使各方能夠依法依規(guī)、履行北京市物業(yè)項目交接辦法及其配套政策規(guī)定，最終實現(xiàn)了當事方簽署協(xié)議，并且化解多方的宿怨和糾紛，沒有再次走上司法訴訟和群訪圍攻政府的行動，也沒有一個小區(qū)陷入無序的局面。
 

　　(一)概念與業(yè)務范圍

　　北京市383號文件規(guī)定“本辦法所稱物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理，是指物業(yè)服務評估監(jiān)理機構接受業(yè)主、業(yè)主大會、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或有關部門的委托，依照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定，對物業(yè)服務質(zhì)量和服務費用、物業(yè)共用部位和共用設施設備管理狀況等提供專業(yè)評估監(jiān)理服務的活動”。該文件還規(guī)定物業(yè)服務評估監(jiān)理業(yè)務范圍包括：

　　1、物業(yè)項目交接查驗；

　　2、物業(yè)服務費用評估；

　　3、物業(yè)服務質(zhì)量評估；

　　4、其他需要評估監(jiān)理的事項。

　　(二) 機構與專家資質(zhì)

　　文件規(guī)定了第三方機構與專家的資質(zhì), 并要求其在市房屋行政主管部門備案。市房屋行政主管部門建立物業(yè)服務評估監(jiān)理專家?guī)觳⒍ㄆ诠紝＜颐麊魏蛡浒笝C構名單。要求物業(yè)服務評估監(jiān)理機構從事物業(yè)服務評估監(jiān)理時應當從專家?guī)熘羞x擇專家。物業(yè)服務評估監(jiān)理專家出具評估意見并對評估監(jiān)理機構負責，評估監(jiān)理機構出具評估監(jiān)理報告并對委托人負責。

　　文件規(guī)定委托人可以從專家?guī)焱膺x擇專家，但應當向市房屋行政主管部門提供庫外專家的信息。
 

　　根據(jù)383號文件規(guī)定，建設單位應當在銷售房屋前確定物業(yè)服務事項和標準，從市房屋行政主管部門公布的第三方評估監(jiān)理機構名錄中，隨機抽取物業(yè)服務評估監(jiān)理機構對服務費用進行測算，測算結果應當在銷售場所予以公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務合同。建設單位應當同時向物業(yè)服務評估監(jiān)理機構提供項目類型、建筑面積、共用設施設備情況、擬承諾的服務事項及標準等相關資料。

　　建設單位向全體業(yè)主移交物業(yè)項目時，委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構進行交接查驗。全體業(yè)主選聘新物業(yè)服務企業(yè)時，也可以委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構依據(jù)《北京市新建物業(yè)項目交接查驗標準》及其他相關文件規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地、物業(yè)項目圖紙資料及設施設備運行維修記錄等查驗后出具查驗報告。

　　 1、物業(yè)費評估

　　業(yè)主大會首次選聘或更換物業(yè)服務企業(yè)時，可以委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構進行物業(yè)服務費用評估。業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)等相關利害關系人就物業(yè)服務費用發(fā)生爭議時，可以共同委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構進行評估。

　　文件列舉了三種方法：

　　同類參考項目法：對物業(yè)類型、規(guī)模、物業(yè)服務等級方面相近的已入住項目

　　市場比較法：對類似服務費用已知價格的修正

　　運營成本法：提供物業(yè)服務的正常運營成本和合理利潤或管理酬金估算價格。評估人員可以參考當期公布的物業(yè)服務成本價格，分項評估物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出的構成單項，物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出包括以下內(nèi)容： 管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。                                                                                                   評估人員匯總物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出的構成單項評估數(shù)據(jù)，根據(jù)物業(yè)服務行業(yè)合理利潤或酬金范圍計算出評估項目的物業(yè)服務費用評估結果。

　   2、評估資料

　　委托人和評估機構搜集整理的評估項目資料應包括下列內(nèi)容：

　　項目立項批復、建設工程規(guī)劃意見書、相關竣工驗收及備案文件資料；

　　項目物業(yè)管理區(qū)域劃分說明；

　　項目物業(yè)共用部位、共用設施設備清單

　　項目物業(yè)服務項目和等級標準；其他評估需要的材料。

　　 3、物業(yè)服務質(zhì)量評估

　　物業(yè)服務質(zhì)量評估中的評估人員按照相關法律、法規(guī)規(guī)定、物業(yè)服務等級標準和《物業(yè)服務合同》約定的內(nèi)容，遵循評估原則，按照評估程序，對物業(yè)服務質(zhì)量水平在評估時點的客觀判定的活動。

　　業(yè)主、業(yè)主大會或其他相關部門可以委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構根據(jù)相關法律、法規(guī)、規(guī)章、服務規(guī)范、行業(yè)標準及物業(yè)服務合同約定等，對物業(yè)服務質(zhì)量進行評估。物業(yè)服務各方權益主體可以委托第三方評估監(jiān)理機構在約定期間內(nèi)對物業(yè)服務進行跟蹤評估。

　　評估原則合法原則:

　　遵循合法原則，評估人員在進行評估時，應以符合相關法規(guī)的規(guī)定為前提。

　　評估時點原則:遵循評估時點原則，要求評估結果應是評估項目在評估時點的物業(yè)服務質(zhì)量客觀水平。

　　評估依據(jù)評估人員應根據(jù)《物業(yè)服務合同》的約定和本市規(guī)定的服務標準、技術規(guī)范進行物業(yè)服務質(zhì)量評估。

　　評估程序

　　委托人和評估機構搜集整理評估項目資料應包括下列內(nèi)容：《物業(yè)服務合同》、《（臨時）管理規(guī)約》；項目物業(yè)區(qū)域劃分意見書；項目物業(yè)共用部位、共用設施設備情況；其他涉及評估事項的項目資料。

　　評估人員到項目現(xiàn)場進行考評，根據(jù)《物業(yè)服務合同》的約定和本市規(guī)定的服務等級標準、技術規(guī)范分模塊進行初步評分。

　　評估人員到項目現(xiàn)場進行考評后，物業(yè)服務企業(yè)可以對物業(yè)服務中存在的問題進行自述和答辯。
 

　　為了規(guī)范建設單位、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理機構和專家在物業(yè)項目交接中對于對物業(yè)共用部分的建造質(zhì)量、管理資料、使用功能等進行的綜合性查驗，北京市在383文件后出臺了《北京市物業(yè)項目承接查驗》391號文件和相關的兩個地方標準，詳細規(guī)定了查驗活動的承接活動中的具體內(nèi)容。同年底，國家住房和城鄉(xiāng)建設部關于印發(fā)《物業(yè)承接查驗辦法》的建房[2010]165號文件，明確了承接查驗的這一內(nèi)容

　　 1、承接查驗內(nèi)容

　　物業(yè)區(qū)域劃分狀況：查勘現(xiàn)狀和《物業(yè)區(qū)域劃分意見書》是否一致。

　　物業(yè)構成狀況：查勘現(xiàn)狀與《建設工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與房屋銷售合同的承諾是否一致。

　　物業(yè)服務用房狀況：查勘現(xiàn)狀與《建設工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與測繪成果備案是否一致；查勘物業(yè)服務用房面積和樓層是否符合法定或約定標準。

　　物業(yè)共用部位狀況: 查勘現(xiàn)狀與《建設工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗物業(yè)共用部位的使用及養(yǎng)護是否符合相關技術標準要求。

　　物業(yè)共用設施設備狀況；查驗現(xiàn)狀與建設工程設計文件是否一致；查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗物業(yè)共用設施設備的使用及養(yǎng)護是否符合相關技術標準要求。

　　物業(yè)資料交接狀況：查驗擬移交物業(yè)資料的種類、數(shù)量和內(nèi)容是否符合相關技術標準要求。

　　 2、承接查驗評估

　　文件規(guī)定，查驗的評估是專業(yè)評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估標準，對物業(yè)項目承接查驗在評估時點的具體實際狀況進行評估和判定的活動。文件還規(guī)定了評估原則、程序、評估基本事項、內(nèi)容、評估項目資料、評估作業(yè)方案、現(xiàn)場進行初步查勘、評估依據(jù)等內(nèi)容。
 

　　 1、交接協(xié)議

　　文件規(guī)定已經(jīng)成立業(yè)主大會的物業(yè)項目，可由經(jīng)業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會代表全體業(yè)主進行交接；未成立業(yè)主大會的，可由全體業(yè)主授權的業(yè)主代表進行交接。

　　全體業(yè)主可以委托選聘的物業(yè)服務企業(yè)進行交接；也可以按照383號文件委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構進行物業(yè)項目交接查驗評估，并出具報告。

　　物業(yè)項目交接前應當簽訂交接協(xié)議。交接協(xié)議一般包括：物業(yè)項目名稱、交接主體、交接時間、權利和責任分界點、交接內(nèi)容、交接查驗方法和標準、相關債權債務的處理、爭議解決方式等。