第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)在物業(yè)管理中的作用

• 2018-07-19 14:50:25

目前第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)已經(jīng)被物業(yè)管理各方所接受，在物業(yè)管理與服務(wù)工作中發(fā)揮著重要的作用，同時(shí)在國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局物業(yè)改革、老舊小區(qū)改造、平房院區(qū)物業(yè)管理、中央軍委后勤軍

目前第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)已經(jīng)被物業(yè)管理各方所接受，在物業(yè)管理與服務(wù)工作中發(fā)揮著重要的作用，同時(shí)在國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局物業(yè)改革、老舊小區(qū)改造、平房院區(qū)物業(yè)管理、中央軍委后勤軍民融合，物業(yè)管理社會(huì)化工作中也起著積極的作用。

     第一，老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)用的評(píng)估

目前，北京的物業(yè)市場(chǎng)物業(yè)費(fèi)價(jià)格參差不齊，老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以生存，2000年左右定下的物業(yè)費(fèi)價(jià)格一成不變，而隨著物業(yè)成本的增長(zhǎng)，尤其是人力成本的增長(zhǎng)，使物業(yè)公司難以生存，物業(yè)公司只有靠占用業(yè)主的公共資源獲利以彌補(bǔ)物業(yè)的不足，這就給建委一直提倡的確權(quán)帶來了無形的阻力。值得慶幸的是北京發(fā)布了新的物業(yè)管理辦法并率先引入了第三方物業(yè)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，因此可以通過第三方物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)公平、公正的評(píng)估，從新定位老舊小區(qū)的物業(yè)費(fèi)價(jià)格體系，在確保物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，在保證老舊小區(qū)設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提下，增加物業(yè)的個(gè)性化服務(wù)，提高現(xiàn)有物業(yè)的服務(wù)水平。通過評(píng)估提高物業(yè)費(fèi)，不僅能夠保障物業(yè)公司能夠維系生存并能贏利，使物業(yè)公司有了發(fā)展的機(jī)會(huì)。在評(píng)估的同時(shí)，對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行確權(quán)即確定業(yè)主對(duì)專有面積以外的共有面積的共同管理權(quán)和收益權(quán)，當(dāng)小區(qū)權(quán)屬及收益確立，物業(yè)市場(chǎng)才能夠健康、有序的發(fā)展，達(dá)到社會(huì)的多贏的局面，物業(yè)公司贏；業(yè)主的設(shè)施設(shè)備保值，居住品質(zhì)提高，業(yè)主贏；消除了社會(huì)不穩(wěn)定因素，創(chuàng)造了和諧的社區(qū)，社會(huì)和政府贏。

   第二，物業(yè)項(xiàng)目的監(jiān)理

北京市住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)公司一年的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行有效評(píng)價(jià)，通過對(duì)物業(yè)管理痕跡的評(píng)定和物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)情況，以及人力的配備合理性的判斷為基礎(chǔ)，確定續(xù)聘、選聘物業(yè)企業(yè)工作。同時(shí)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)可以通過物業(yè)費(fèi)評(píng)估的方式協(xié)助業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)費(fèi)的預(yù)決算。

   第三，物業(yè)公司的管理體系監(jiān)理

通過推進(jìn)物業(yè)公司的管理體系，發(fā)展和物業(yè)公司的戰(zhàn)略合作，最終讓第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)成為物業(yè)企業(yè)的品質(zhì)保障部。物業(yè)公司隨著不斷的發(fā)展和壯大項(xiàng)目不斷增長(zhǎng)，品質(zhì)部的工作備周而意怠，常見則不疑，人力成本高，人情濃，因此難以保障物業(yè)品質(zhì)真正的監(jiān)管，通過第三方評(píng)估監(jiān)理能更有效的發(fā)現(xiàn)管理體系中存在的問題。物業(yè)管理企業(yè)的管理模式是策劃、實(shí)施、檢查、改進(jìn)。如果沒有有效的檢查機(jī)制，企業(yè)是不能發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，沒有問題就不會(huì)制定糾正和預(yù)防措施也就失去了持續(xù)改進(jìn)的機(jī)會(huì)。因此第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)公司管理體系的監(jiān)理也有很大的輔助作用。

   第四，法院裁決的依據(jù)

目前就北京的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間，希望通過訴訟途徑解決糾紛的案件非常多，由于物業(yè)管理具有定性和定量的雙重性，法院沒有確實(shí)可行的依據(jù)，無法作出公正的判決。因此，第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)的介入，一是可為社會(huì)提供真實(shí)信息，由客觀的第三方向各方作出解答，有效化解矛盾，促進(jìn)社區(qū)和諧。二是為法院判決提供科學(xué)的依據(jù)，以求公平、公正，維護(hù)法律尊嚴(yán)。

   第五，物業(yè)項(xiàng)目的保駕護(hù)航

針對(duì)政府采購(gòu)和組織招標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目，前期作物業(yè)費(fèi)評(píng)估，為政府采購(gòu)提供費(fèi)用測(cè)算依據(jù)；中期作物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)理保障物業(yè)項(xiàng)目正常運(yùn)行，保障業(yè)主資產(chǎn)的保值增值，為物業(yè)項(xiàng)目保駕護(hù)航；后期對(duì)物業(yè)項(xiàng)目做服務(wù)質(zhì)量評(píng)估，考核物業(yè)完成情況，為物業(yè)實(shí)施效果及付費(fèi)提供依據(jù)。

   第六，現(xiàn)階段住宅項(xiàng)目物業(yè)使用功能的查驗(yàn)

物業(yè)服務(wù)行業(yè)的糾紛一般主要來自由前期物業(yè)工程遺留問題，特別是開發(fā)企業(yè)的自身工程不完善，未按約定履行職責(zé)等，造成后續(xù)服務(wù)問題。如何保障物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)功能、使用功能，將具備條件的住宅交付業(yè)主，是全社會(huì)關(guān)注的問題，因此，第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，通過現(xiàn)場(chǎng)承接查驗(yàn)，促進(jìn)和完善物業(yè)項(xiàng)目的使用功能是保障民心工程的必備途徑；第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，也是物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展至今，需突破瓶頸的必然力量；更是城市化進(jìn)程中保障各方主體利益，促進(jìn)社會(huì)和諧進(jìn)步的必要手段。