7月26日上午，省十三屆人大常委會舉行首場新聞發(fā)布會，邀請省人大環(huán)資委副主任委員石光明，省人大法制委副主任委員、常委會法工委副主任曾東樓，省住建廳總工程師易繼紅，圍繞條例相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行解讀。新聞發(fā)布會由省人大常委會副秘書長、辦公廳主任謝衛(wèi)東主持。

 

 

　　物業(yè)管理，涉及千家萬戶切身利益。

 

　　“該條例是一部兼具民事規(guī)范、行政監(jiān)管、社會治理特征的綜合性法規(guī)。省人大常委會在立法過程中把握了依法立法、公平公正、務(wù)實管用3個原則，注意問題導(dǎo)向、人民利益導(dǎo)向、市場經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向、政府監(jiān)管導(dǎo)向，重點解決了當(dāng)前物業(yè)管理工作中存在的難點問題，較好地回應(yīng)了社會關(guān)切，為物業(yè)管理提供了制度保障。”曾東樓說。

 

　　完善了物業(yè)管理體制。明確了物業(yè)行政主管部門和其他相關(guān)行政管理部門的職責(zé)，強(qiáng)化了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的職責(zé)，對居(村)民委員會的職責(zé)進(jìn)行了明確。同時，還規(guī)定設(shè)區(qū)的市、自治州、縣(市、區(qū))政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，定期研究解決物業(yè)管理活動中的重大問題。

 

　　解決了業(yè)主大會成立難、業(yè)主委員會開展工作難的問題。條例規(guī)定，對于符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備申請，10名以上業(yè)主也可以聯(lián)名申請。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)依法監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會選舉等工作。為調(diào)動業(yè)主委員會成員的工作積極性，保證業(yè)主委員會成員正常履職，業(yè)主大會除決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費之外，還應(yīng)當(dāng)決定業(yè)主委員會委員的工作津貼及標(biāo)準(zhǔn)。

 

　　建立了物業(yè)保修金制度。條例規(guī)定，建設(shè)單位在竣工驗收備案前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)物業(yè)維修費用的保障。建設(shè)單位在物業(yè)保修期內(nèi)未及時履行保修義務(wù)的，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請使用物業(yè)保修金予以維修。

 

　　針對專項維修資金使用難、小區(qū)停車難、老舊小區(qū)物業(yè)改造難特別是既有建筑加裝電梯難等問題，規(guī)定了相關(guān)措施。如今年的省“兩會”上，許多省人大代表和政協(xié)委員都就老舊住宅加裝電梯的問題提出了建議、提案，直接反映出廣大人民群眾對老舊住宅加裝電梯的迫切需求。條例規(guī)定政府應(yīng)當(dāng)采取措施，支持老舊住宅改造建設(shè)，對需要增設(shè)電梯的，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)予以支持。

 

 

 

 

 

　　第三，明確了現(xiàn)場查驗的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須逐項對照檢查是否合格。

 

　　第四，鼓勵實行住宅物業(yè)住房品質(zhì)分類，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)住宅物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計階段提出的住房品質(zhì)類別要求，對照建設(shè)單位(開發(fā)商)在住宅小區(qū)綜合驗收時聘請的第三方評估機(jī)構(gòu)出具的住房品質(zhì)驗收意見，進(jìn)行逐項查驗，為業(yè)主把好物業(yè)質(zhì)量關(guān)。

 

　　第五，現(xiàn)場查驗完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與開發(fā)商簽訂物業(yè)承接協(xié)議并公示，要將物業(yè)承接查驗情況向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門備案。

 

 

　　當(dāng)前，由于小區(qū)停車庫、停車位緊張，導(dǎo)致小區(qū)停車矛盾突出。條例對此進(jìn)行了規(guī)范。

 

　　石光明認(rèn)為，當(dāng)前，物業(yè)管理區(qū)域停車矛盾主要體現(xiàn)在3個方面：一是權(quán)屬爭議，由此引發(fā)的停車收費矛盾;二是車位不能滿足停車需要而引發(fā)的矛盾;三是業(yè)主有租、購多種需求，而開發(fā)商不予支持引發(fā)的矛盾。

 

　　為回應(yīng)社會關(guān)切，條例進(jìn)行了明確和細(xì)化：重申了《物權(quán)法》的規(guī)定，明確“物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)置的機(jī)動車停車庫、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的機(jī)動車停車位，屬于業(yè)主共有”，并進(jìn)一步規(guī)定“建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫、車位出售給本區(qū)域以外的單位或者個人”;規(guī)定“業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車庫、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租”，以此來滿足業(yè)主的多層次需求，最大限度地保障業(yè)主的權(quán)益。

 

 

　　因物業(yè)公司服務(wù)不到位，導(dǎo)致業(yè)主不愿交納物業(yè)費的情況時有發(fā)生。條例對此進(jìn)行了規(guī)范，既解決物業(yè)費拖欠問題，又保障業(yè)主享有相應(yīng)的服務(wù)。

 

　　曾東樓說，條例首先從雙方的權(quán)利義務(wù)方面予以明確，既規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照國家、省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)費，也規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)有按照物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)規(guī)范提供物業(yè)管理服務(wù)的義務(wù)。如物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，還應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

 

　　同時，條例規(guī)定了相應(yīng)的督促機(jī)制，規(guī)定業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費，并規(guī)定業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法催交。業(yè)主如果認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不到位，可以向業(yè)主委員會反映，向縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門投訴，還可以申請人民調(diào)解組織進(jìn)行調(diào)解。

 

　　此外，條例明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公示義務(wù)，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)、收費方式，不得向業(yè)主收取任何未經(jīng)合同約定并經(jīng)公示的費用。為約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)的漲價行為，條例還規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。如需提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按幢公示擬調(diào)價方案、調(diào)價理由、成本變動情況等相關(guān)資料，與業(yè)主委員會協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會同意;沒有成立業(yè)主大會的，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并簽訂變更協(xié)議。

 

 

　　物業(yè)專項維修資金的管理和使用，關(guān)系到物業(yè)的安全、正常使用，但實際使用起來卻因程序復(fù)雜而困難重重。條例如何解決這個問題?

 

　　石光明說，為解決專項維修資金使用難的問題，條例主要作出了兩項制度設(shè)計：

 

　　一是針對危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即進(jìn)行維修、更新和改造的緊急情況，規(guī)定了應(yīng)急使用制度。如對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞，消防、電力、供水等系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞，電梯故障等情況，可以不經(jīng)過常規(guī)的“須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意”表決程序，而是可以直接申請使用維修資金。不過組織應(yīng)急維修前后仍需有相應(yīng)的審核和公示程序。

 

　　二是規(guī)定了異議表決方式。異議表決方式就是把表決規(guī)則須經(jīng)三分之二同意置換成反對者不超過三分之一的即視為表決通過，以此提高使用維修資金的決策效率。為便于業(yè)主監(jiān)督，條例還規(guī)定異議方式投票表決的全部資料應(yīng)當(dāng)保存3年以上，業(yè)主可以查詢、復(fù)制相關(guān)原始資料。

 

 

　　條例對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的禁止行為作出了詳細(xì)規(guī)定，以規(guī)范物業(yè)的使用與維護(hù)，保障公共利益和業(yè)主的合法權(quán)益，維護(hù)公共秩序和良好的生活居住環(huán)境。

 

　　“條例所具體列舉的禁止行為，主要是現(xiàn)實中比較常見、危害較大、問題較為突出的一些行為。”曾東樓說，比如改變房屋的承重結(jié)構(gòu)、擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房、侵占屋頂或地面架空層等公用部位、高空拋物、違規(guī)停放車輛、違規(guī)飼養(yǎng)動物等。針對業(yè)主反映強(qiáng)烈的犬只擾民、犬只傷人問題，條例還專設(shè)一條規(guī)定對犬只管理進(jìn)行規(guī)范，業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只的，應(yīng)當(dāng)依法養(yǎng)犬、文明養(yǎng)犬，不得損害他人的合法權(quán)益。

 

　　條例同時規(guī)定，對違反這些禁止性規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時予以勸阻和制止。勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。違反了這些規(guī)定，要依法追究法律責(zé)任。條例還對有關(guān)部門的監(jiān)管職責(zé)進(jìn)行了明確，要求其在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式，及時調(diào)查處理投訴舉報事項，并向投訴舉報人告知調(diào)查處理結(jié)果。