老舊小區(qū)改造 讓城市更加宜居

• 2024-09-25 09:05:39

黨的二十屆三中全會提出建立可持續(xù)的城市更新模式。當(dāng)前，我國不少城市尤其是特大城市已步入存量發(fā)展階段，城市更新成為城市建設(shè)改造的主要

與此同時，老舊小區(qū)改造中也會出現(xiàn)一些問題，如施工質(zhì)量不夠高、項目選擇重表輕里、后續(xù)維護(hù)不足等。山西忻州市一名網(wǎng)友反映，小區(qū)暖氣分戶改造時，施工人員在樓板打孔，打了一個不合適，只好在旁邊又打一個。當(dāng)?shù)亟值擂k事處回復(fù)說，開孔位置最初以墻為坐標(biāo)設(shè)定，不料各樓層墻體厚度不一，導(dǎo)致位置偏斜，只好重新開孔。

老舊小區(qū)建成年代較早，普遍存在失養(yǎng)失修失管等問題，改造工程涉及內(nèi)容雜、范圍廣。如果施工前期調(diào)查不夠、方案設(shè)計不細(xì)致，施工過程中未做好溝通和統(tǒng)籌，就會影響改造效果和居民感受。

除了質(zhì)量問題，施工過程擾民也是投訴熱點之一。有居民反映，小區(qū)改造時，施工隊為柵欄噴漆前沒通知車主挪車，導(dǎo)致不少車輛沾上油漆；有的施工隊做樓頂防水時遇到下雨，沒采取應(yīng)急措施，導(dǎo)致頂樓住戶家中大面積漏雨、停電；有的沒預(yù)警突然停電很久，導(dǎo)致冰箱內(nèi)食材變質(zhì)……凡此種種，給居民生活造成困擾。

還有居民質(zhì)疑小區(qū)改造項目重表輕里。湖北武漢市某小區(qū)的健身廣場，一位老先生抱怨：小區(qū)改造“看起來漂漂亮亮，但實際上漏水很嚴(yán)重”。這個小區(qū)2021年改造完成后面目一新，但當(dāng)時并未改造戶內(nèi)上下水管。近兩年幾乎每年都有一兩次自來水爆管導(dǎo)致停水維修。

有些老舊小區(qū)改造時只更換樓外的主供水管道，即使一些小區(qū)后來應(yīng)居民要求更換了部分戶內(nèi)上下水管道，仍存在銜接不佳的問題。黑龍江哈爾濱市劉先生說，小區(qū)目前又來更換上下水管了。“前兩年來換過一次。我家是一樓，入戶工人沒找著地下主管位置，就不想換我家和主管之間那段。”留段銹管，還會漏水，他不同意，當(dāng)時就沒換成。

“過去幾十年城市發(fā)展比較快，有的地方考慮不盡周全。比如把壽命較短的管線直接埋在壽命較長的水泥中，導(dǎo)致老舊水電管線維修更換難。”清華大學(xué)建筑學(xué)院副教授黃鶴說，多層住宅建筑也常因管線問題導(dǎo)致鄰里不和。

調(diào)動居民積極性，
吸引社會資金參與，豐富投資渠道

老舊小區(qū)改造中也有偷工減料的現(xiàn)象。來自山東審計系統(tǒng)的蔡猛表示，老舊小區(qū)改造資金主要以國家專項資金和地方配套為主，“在地方財政壓力較大的背景下，難以保證有充足資金支持小區(qū)改造。一方面，導(dǎo)致施工方對老舊小區(qū)改造項目態(tài)度不積極，偷工減料、虛報工程量、延期完工等問題常常出現(xiàn)。另一方面，主管部門為了完成改造指標(biāo)而選擇投資少、見效快的改造內(nèi)容進(jìn)行選擇性改造。”

有小區(qū)因改造資金不足而停工。一名云南大理市的網(wǎng)友今年6月反映稱，自己所在小區(qū)2021年7月實施改造，2022年2月完成屋頂防水和外立面粉刷后就停工到現(xiàn)在。大理市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局回復(fù)說，小區(qū)改造資金以國家補(bǔ)助為主，其余由市政府及居民自籌。因籌集資金不足，未能按合同約定及時足額撥付施工單位。

對此，安徽六安市市民羅福驤建議，應(yīng)該著力豐富投資模式，探索將原來的單一政府投資模式，轉(zhuǎn)變?yōu)檎块T主導(dǎo)、社會資本參與、自籌資金平衡的投資模式，促進(jìn)項目投資的多元化、市場化、合理化，將片區(qū)項目開發(fā)與城市更新內(nèi)容密切聯(lián)系起來。

湖南津市市105街區(qū)改造時，總投資的38%來自社會資本，其中津市市供銷社和城發(fā)集團(tuán)合計投入1043萬元，用于改建創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化基地、105驛站等。街區(qū)還通過停車位、廣告位等產(chǎn)生現(xiàn)金流，平衡改造支出和后期運營成本。

正在建設(shè)的湖北武漢市青山區(qū)21街坊，則通過合作社的形式解決了資金難題。21街坊的4棟建筑均為C級危房，因缺乏資金無法拆遷改造。去年底，小區(qū)居民、產(chǎn)權(quán)單位共同成立合作社，與開發(fā)企業(yè)簽約進(jìn)行“原拆原建”式改造。新樓宇除滿足原住戶回遷需求外，還將由開發(fā)企業(yè)作為商品房出售。居民張想英高興地說：“我家原來70平方米，補(bǔ)交25萬元就可選擇85平方米的住房，按市場價在這個地段是買不下來的。”創(chuàng)新模式不僅改善了居民住房條件，也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打開了發(fā)展新思路。

“老舊小區(qū)公共空間、配套設(shè)施普遍不足，缺少如社區(qū)中心、活動室等公共活動場所。”遼寧沈陽市大東區(qū)萬泉街道黨工委書記劉兵說，要增加養(yǎng)老托幼、公共衛(wèi)生、社群服務(wù)等配套設(shè)施，需要深入挖潛。

近日，在津市市柏枝林社區(qū)105街區(qū)，記者看到街區(qū)內(nèi)有許多休閑、健身廣場。“費了許多功夫打破圍墻、拆除違建。”津市市住房保障服務(wù)中心老舊小區(qū)改造工作負(fù)責(zé)人魯明子介紹，“這個街區(qū)由十幾個老舊小區(qū)組成，有的小區(qū)只有兩三棟建筑，還圍著院墻，違章建筑隨處可見。”他們通過政策引導(dǎo)，如主動拆除圍墻的居民可優(yōu)先使用公共服務(wù)資源，實現(xiàn)了“零補(bǔ)償”拆除違建。

推倒第一道圍墻時，王學(xué)麗說，她坐在辦公室里忐忑不安地等著居民來抗議，“有的老人很生氣，我就不斷解釋”；拆違建時，一名情緒激動的居民直接將王學(xué)麗推倒在地，“我原諒他動手，但要求他必須同意拆掉違建”……

拆違建、推圍墻做的是居民工作，難點在于居民意見不統(tǒng)一。寧夏銀川市西環(huán)小區(qū)一直沒有停車位。近日，社區(qū)就規(guī)劃停車位問題對西環(huán)小區(qū)居民進(jìn)行入戶調(diào)查，截至9月初，收到超過八成居民的反饋，顯示同意和不同意的居民比例相差不到3個百分點，矛盾十分突出。目前很多地方大力推動的為老舊多層建筑加裝電梯工作，也常因單元居民意見不統(tǒng)一而不了了之。

僅有200多萬元改造資金的湖北黃石市花園路社區(qū)郭新三房，房屋擁擠、巷道逼仄，卻通過增強(qiáng)居民認(rèn)同感，令環(huán)境煥然一新，還拓展了社區(qū)功能。讓居民變旁觀為參與和融入的轉(zhuǎn)折點在哪里？社區(qū)黨委書記徐春燕說：“去年中秋，社區(qū)里有堆垃圾，我們3名工作人員一早拿著鐵鍬動手清理。干著干著，不斷有居民加入，最后大家還集資雇車運走垃圾。”從此，社區(qū)與居民形成良性互動，大家自發(fā)拆除違建、出資出力出場地，建成民俗館、電影院、烘焙坊等社區(qū)公共空間。
 

養(yǎng)成居民物業(yè)有償服務(wù)意識
完善住房體檢及日常維護(hù)制度

小區(qū)改造完成后，一些地方重建設(shè)、輕管理，疏于后續(xù)維護(hù)，也造成一些問題。河北邯鄲市讀者張先生說，近幾年，政府投入大量經(jīng)費對許多老舊小區(qū)進(jìn)行改造，這是利民好事，但改造后很多小區(qū)物業(yè)管理沒有跟上，時間一久便重回臟亂差狀態(tài)。河南平頂山市一名網(wǎng)友表示，小區(qū)改造后一直沒有物業(yè)服務(wù)公司，院里的車停放無序，屢屢發(fā)生電瓶被盜事件。

很多老舊小區(qū)改造前沒有物業(yè)服務(wù)公司，居民也沒有交物業(yè)費的習(xí)慣。黃石市紅旗橋社區(qū)黨委書記潘兵介紹，因為停車費問題，居民發(fā)生過激烈沖突，甚至報了警。而改造后引入的第一家物業(yè)公司，因為居民抗拒收費而提前退出。2022年底，他們引入新物業(yè)公司，前半年不收費，專心搞服務(wù)，才逐漸獲得居民認(rèn)可。同時，社區(qū)、業(yè)委會不斷做工作，通過居民議事廳協(xié)商達(dá)成共識，只要車主一次性交全年物業(yè)費，可用停車費部分抵減，大家才慢慢接受。如今，小區(qū)物業(yè)費可以收到八九成。

黃鶴建議，建立一套依據(jù)設(shè)施生命周期制定的體檢維修制度。“目前老舊小區(qū)整修改造往往是完成統(tǒng)一任務(wù)要求，或是對出現(xiàn)嚴(yán)重問題的部位進(jìn)行搶救式維修。實際上，理想方式應(yīng)該是對房屋做好日常維護(hù)、定期體檢，既有助于延長住宅建筑的壽命，也可以減少資源投入。”她說。