信托制物業(yè)解決不了哪些問題

• 2023-11-09 08:18:32

成都市在大力推廣信托制物業(yè)，取得了不錯的效果。武侯區(qū)50個試點小區(qū)實現(xiàn)了一降兩升，相關(guān)經(jīng)驗入選楓橋經(jīng)驗紀(jì)念館。但在全國業(yè)委會主任和物

討論常常由一些質(zhì)疑、否定性論斷開始，引來信托制擁護(hù)者和主推者的辯護(hù)。盡管后者非常耐心，心平氣各種解釋，最后恨不得“比干掏心”，但討論效果并不好。據(jù)我觀察，提出質(zhì)疑的人并不會改變自己的觀點。即便道理上說不過了，最后也還會提出要看實效。于是，還可以進(jìn)一步糾纏怎么衡量實效：物業(yè)費繳費率提高、漲物業(yè)費、物業(yè)服務(wù)滿意率提高，投訴率降低算不算？

我想其中很多人即便看到真實效也不一定站在全體業(yè)主的立場真心點贊。因為站在物業(yè)公司、第三方甚至部分業(yè)委會的立場，信托制不是有利于他們“掙快錢”或施展能力的“好”制度?；蛘咚麄冇X得信托制要真發(fā)揮作用，和包干制、酬金制一樣條件苛刻，從制度比較上看，肯定不能定位為“更好”的制度！

很有必要系統(tǒng)分析一下信托制物業(yè)究竟能夠解決什么問題，什么問題解決不了。這樣相關(guān)討論才能有積累共識的效果，否則很多討論都是雞同鴨講，大家只能“走著瞧”，主推者只能“干就得了”！

一、小區(qū)物業(yè)服務(wù)是業(yè)主集資購買的社區(qū)基本公共服務(wù)

對住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)性質(zhì)的錯誤判定是政府和學(xué)界長期忽視物業(yè)服務(wù)的重要原因。如北京大學(xué)的黃恒學(xué)在《北京社區(qū)公共服務(wù)建設(shè)研究》中就把物業(yè)服務(wù)歸為居民通過市場購買的非基本公共服務(wù)。陳幽泓老師根據(jù)薩繆爾森和奧斯特羅姆夫婦的分類標(biāo)準(zhǔn)交叉分類，將部分小區(qū)物業(yè)服務(wù)分到了公益物品里面，部分分到了俱樂部產(chǎn)品里面。

其實到今天，我們必須大聲喊出來：物業(yè)服務(wù)是今天中國舉國上下僅剩下由業(yè)主/居民自己集資（不是交稅）購買的（社區(qū)）基本公共服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)主要并不是針對業(yè)主專有部分的增值服務(wù)，而是針對業(yè)主共有部分的基本服務(wù)（如樓梯結(jié)構(gòu)、屋頂、外墻、化肥池、供暖設(shè)備、消防設(shè)備、上下水系統(tǒng)、電梯等公共設(shè)施設(shè)備的維修維護(hù)，以及對于公共空間的綠化、美化，停車及安全等方面的秩序維護(hù)，保潔服務(wù)等）。這些服務(wù)是維持社區(qū)正常運行的基本條件，沒有安全且運行良好的電梯，暢通的上下水系統(tǒng)，良好的保潔與垃圾清運，基本保安與秩序維護(hù)，小區(qū)立馬陷入民生危機。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)最基本的公共服務(wù)。這些服務(wù)不像居委會提供的社區(qū)公共服務(wù)有政府稅收和財政保障，而是由業(yè)主通過交納物業(yè)費，預(yù)存公共維修資金，經(jīng)營公共部分收益的方式獲得資金保障。我國民法典和物業(yè)管理條例賦予了業(yè)主通過民眾共同決定方式來決定物業(yè)費額度、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)合同模式的權(quán)利，除了通過市場購買服務(wù)外，還可以通過自管等方式進(jìn)行物業(yè)管理。業(yè)主對小區(qū)的集體共有（區(qū)分所有）是業(yè)主物業(yè)管理權(quán)和民主決策權(quán)的基礎(chǔ)。但是這種權(quán)利相當(dāng)長時間內(nèi)并沒有落實給業(yè)主，而是通過開發(fā)商代為簽訂前期物業(yè)合同（常常是包干制物業(yè)合同）的方式全部讓渡給了物業(yè)公司（除了調(diào)整物業(yè)費的權(quán)利）。

業(yè)主組織長期發(fā)展不起來，和社會學(xué)者對市民社會的虛假想象以及國家對于私有物權(quán)基礎(chǔ)上公民社會的恐懼密切相關(guān)。政府進(jìn)行基層政權(quán)建設(shè)時，走的是黨組織和民政部門主導(dǎo)的居民委會合作的建設(shè)道路，而沒有選擇信任和培育業(yè)主組織。直到今天，全國物業(yè)小區(qū)業(yè)主組織成立的比例也少得可憐。也就是說，在改革開放過程中，政府不僅將小區(qū)物業(yè)管理的成本通過物業(yè)費的方式轉(zhuǎn)移到了業(yè)主身上，實際上還將業(yè)主民主管理公共部分物業(yè)服務(wù)的權(quán)力指定給了開發(fā)商和物業(yè)公司。這是一種非常違反權(quán)責(zé)對等原則的制度設(shè)計。業(yè)主作為委托人成了冤大頭，不僅要交錢還缺乏有效的監(jiān)督權(quán)力。這是導(dǎo)致今天物業(yè)治理亂象的關(guān)鍵原因。

市場化改革后，一些學(xué)者認(rèn)為私有是民主自治權(quán)利的基礎(chǔ)，物權(quán)產(chǎn)生公民社會，但是在私有物權(quán)基礎(chǔ)上，社會根本沒有給予業(yè)主成長和試錯的機會。這實際上忽視了另外一種解釋業(yè)主物業(yè)管理自治權(quán)利基礎(chǔ)的可能性。那就是全體業(yè)主對于小區(qū)紅線范圍內(nèi)土地使用權(quán)、建筑物及各種配套設(shè)施的共有作為小區(qū)物業(yè)自治的基礎(chǔ)。建筑物區(qū)分所有中的專有和共有是全體業(yè)主在共有基礎(chǔ)上通過契約進(jìn)行的內(nèi)部權(quán)利劃分，而不是通常意義上通過物理區(qū)隔進(jìn)行劃分（李云亮老先生常年在論述這一觀點，因為物理上根本沒有辦法確定共有和專有的邊界，專有和專有的邊界）。這樣，整個城市小區(qū)業(yè)主自治權(quán)利的基礎(chǔ)就重新扎實地建立在了社會主義公有制基礎(chǔ)上，而不是簡單的私有制基礎(chǔ)上。全體業(yè)主在小區(qū)共有基礎(chǔ)上享有自我管理的權(quán)利，單個業(yè)主以專有份額占比承擔(dān)共有責(zé)任，享受專有部分全部權(quán)利以及不可分割的共有部分的好處。發(fā)展業(yè)主組織和業(yè)主自治，就不是發(fā)展西方私有制基礎(chǔ)上的市民社會，而是在發(fā)展社會主義共有制基礎(chǔ)上社區(qū)共同體。就像農(nóng)民分田單干了但并不妨礙農(nóng)村以集體共有為基礎(chǔ)開展社會主義民主治理。城市業(yè)主因為購買專有部分而自由加入成為共有主體的一員，賣掉專有部分而脫離這個共有主體（未來農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革之后的村集體是不是也是這樣的共有主體？）。這個共有/共用不只是帶來繳納物業(yè)費的責(zé)任，有的情況下甚至帶來紅利，如有的自管小區(qū)給業(yè)主發(fā)紅包。設(shè)想一下，如果每個小區(qū)能像村轉(zhuǎn)居社區(qū)一樣留有10%左右可以出租使用的公共部分，業(yè)主們是不是就可以分紅了，或者可以少繳納物業(yè)費或公共維修資金了。

這個物權(quán)共同體在解決小區(qū)物業(yè)服務(wù)這個公共服務(wù)問題時會面臨基本組織管理問題。一方面，中國的物業(yè)小區(qū)的規(guī)模巨大，業(yè)主彼此陌生，要通過民主方式?jīng)Q定物業(yè)費等事務(wù)很難。一種更為高效的方式是，不要給物業(yè)公司交費，而是給政府交稅，然后由政府來提供小區(qū)物業(yè)服務(wù)。就像現(xiàn)在大家交稅，然后政府派居委會工作人員到社區(qū)服務(wù)居民一樣。另一種方式是，承認(rèn)開發(fā)商是小區(qū)的大地主，業(yè)主像產(chǎn)權(quán)酒店的購買者一樣享受一定的權(quán)利，但物業(yè)費和物業(yè)管理事項不需要和小業(yè)主協(xié)商，大地主根據(jù)自己的經(jīng)營策略和專業(yè)水平確定即可。小業(yè)主覺得貴或者不合理，賣房子走人就是。但總歸是權(quán)責(zé)對等，大家有得選擇。只是這兩種方式前者市場化改革的方向不對，后者社會主義的傳統(tǒng)不對。最終走出了一個半社會主義、半市場主義的怪胎制度。名義上物業(yè)管理權(quán)利是全體業(yè)主的，實際管理委托給了沒有道義約束和競爭制約的市場主體。繳費則卡在中間，說是允許市場化調(diào)價但真正能調(diào)價的少之又少。

另一方面，小區(qū)物業(yè)服務(wù)是一種非標(biāo)準(zhǔn)化、過程不確定服務(wù)。雖然可以按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)約定不同級別，但是這些合同約定的標(biāo)準(zhǔn)能否落實為實際服務(wù)狀態(tài)呢？一年365天，每天24小時，需要有得力的監(jiān)督才有可能。

小區(qū)規(guī)模巨大，業(yè)主彼此陌生的情況下，通過民主投票的方式?jīng)Q定大家交多少物業(yè)費，或者通過選舉的方式產(chǎn)生業(yè)主代表代為管理小區(qū)物業(yè)事務(wù)都非常困難。小區(qū)規(guī)模小一點，問題就不會這么嚴(yán)重。莊園主或別墅主人被管家欺負(fù)的不多，企業(yè)被物業(yè)或后勤欺負(fù)的也不多。

如果沒有有效的監(jiān)督，物業(yè)公司就會滑入“質(zhì)價不符”的服務(wù)狀態(tài)。物業(yè)也有足夠的理由來狡辯并非自己服務(wù)不到位：將各種未達(dá)標(biāo)的情況推給開發(fā)商、設(shè)備自然老化，住戶和居民不守規(guī)約等?？傊@種非標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)產(chǎn)品并不適合采用沒有嚴(yán)格監(jiān)督或充分市場競爭約束的簡單包干制。

物業(yè)服務(wù)和種地很像。但農(nóng)村土地經(jīng)營可以包干，因為是國家包干給了農(nóng)民，國家最終要的糧食很好量化和標(biāo)準(zhǔn)化。稅收也可以包干，因為最后上解的錢糧較好量化。但有些東西不適合包干制。一種是，事情很復(fù)雜，采用簡單包干的考核指標(biāo)會帶來外部效應(yīng)和非預(yù)期后果。如僅關(guān)注稅收和經(jīng)濟(jì)增長可能導(dǎo)致環(huán)境污染，或無法預(yù)測地方的經(jīng)濟(jì)增長速度導(dǎo)致導(dǎo)致中央地方勢力調(diào)轉(zhuǎn)，小農(nóng)包干一時爽但卻不利于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

還有一種情況也不適合包干，那就是產(chǎn)出結(jié)果本身就不好考核，以模糊的業(yè)績指標(biāo)作為包干要求就非常不合理。如果委托人很弱，代理人之間又缺乏競爭，包干就更蠢了！

將教育、醫(yī)療、公共服務(wù)包干給教師、醫(yī)生、公務(wù)員就是不太好。因為他們的服務(wù)非常的不標(biāo)準(zhǔn)化，委托人需要想盡各種辦法將服務(wù)過程進(jìn)行規(guī)范、監(jiān)督和管理，或者引入機制不斷進(jìn)行分工和專業(yè)化將不可控的部分減少，或者引入行業(yè)組織自律或者引進(jìn)市場競爭讓他們約束自己，從而使得產(chǎn)出服務(wù)達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)。這也是今天一部分社會學(xué)家大罵基層治理形式主義東西很多的原因之一。很多形式化只是公共服務(wù)過程控制和標(biāo)準(zhǔn)化的副產(chǎn)品。當(dāng)然，很多部門會想方設(shè)法搞出一些簡單好測量的指標(biāo)作為指揮棒來考核委托人，比方說高考錄取率、核心論文數(shù)量、大學(xué)就業(yè)率、考試成績、死亡率等等。這些簡單的指揮棒又會導(dǎo)致各種非預(yù)期后果。

可是，國家卻首先替業(yè)主們選擇了包干制物業(yè)。業(yè)主們只管交錢，其他啥也管不了。國家在選這種制度的時候，忘記了這里的委托人是業(yè)主，代理人（生產(chǎn)者）是物業(yè)公司。重點不在于委托人——業(yè)主——包出多少錢，而在物業(yè)公司服務(wù)部分能否包干出“保質(zhì)保量”的服務(wù)。如果說單位制下的物業(yè)服務(wù)還可以信賴，缺乏嚴(yán)格監(jiān)管又缺乏市場競爭制約，以盈利為首要目標(biāo)的物業(yè)公司值得信賴嗎？

改革中，政府似乎只顧著自己甩包袱，把物業(yè)費負(fù)擔(dān)給了業(yè)主，很快還放棄了監(jiān)管物業(yè)的責(zé)任，而被神化的市場競爭機制卻沒有得到兌現(xiàn)！哪有委托人會在產(chǎn)出目標(biāo)不可測量，生產(chǎn)過程不可控制，信息高度不對稱的情況下，支付一筆錢然后讓代理人隨便去干活呢？或許只有封建社會的農(nóng)民會這樣，只管交稅卻無法對君主和國家進(jìn)行有效的監(jiān)督和制約。除了祈禱明君善行，實在無法忍受了，暴力起義，換一個朝代。今天小區(qū)的業(yè)主不就是這樣的封建社會農(nóng)民么？一些人大喊取消物業(yè)，一些業(yè)主精英到處推廣業(yè)主自管，就是想換一片天地，進(jìn)入現(xiàn)代社會。

這種病態(tài)的物業(yè)治理制度導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域產(chǎn)生大量問題。這包括而不限于共有物權(quán)的不清晰，共有物業(yè)及其質(zhì)量查驗與管理權(quán)的轉(zhuǎn)移未落實，開發(fā)商和業(yè)主之間的物權(quán)糾紛和各種維權(quán)事件，業(yè)主和物業(yè)公司在公共收益方面分割和管理不清晰，物物業(yè)公司對于業(yè)主組織的分化、瓦解，與基層官僚的合謀等。業(yè)主組織一成立就有極大的動力清查小區(qū)的共有財產(chǎn)、公共收益賬目、公共維修資金使用記錄、物業(yè)服務(wù)記錄，有的甚至發(fā)起重新選聘物業(yè)公司的議題，試圖找回市場競爭，以制約物業(yè)公司，由此出現(xiàn)大量矛盾和糾紛。這并非業(yè)主們主張正當(dāng)權(quán)益的行為是錯的，而在于政府允許了物業(yè)和開發(fā)商的非正當(dāng)權(quán)益，且缺乏化解相關(guān)糾紛的有效機制。

如果業(yè)主始終行動不起來，隨著時間的推移，包括人工費用在內(nèi)的各種成本快速上漲，加上業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，欠費情況增加，可能出現(xiàn)物業(yè)公司要維持最基本的小區(qū)運作都很困難的情況，從而出現(xiàn)棄管的現(xiàn)象，最后不得不由政府來兜底。而只要業(yè)主繳費率達(dá)到一定水平，物業(yè)公司尚能維持小區(qū)最低限度的正常運營（如垃圾清運，關(guān)鍵設(shè)備運轉(zhuǎn)），他就可以通過降低服務(wù)質(zhì)量的方式攫取最后的利潤。這是很多物業(yè)公司經(jīng)營非常糟糕，但也會賴到最后一刻都不愿意離開的根本原因。最不濟(jì)的做法是只收錢但啥也不干！

但這也意味著業(yè)主和物業(yè)公司兩敗俱傷，物業(yè)行業(yè)自取滅亡！這種魚死網(wǎng)破的結(jié)局顯然不是制度設(shè)計者的初衷。我們必須尋找更為合理的物業(yè)治理機制或者完善現(xiàn)有的制度。

圖表來自：錢志遠(yuǎn)、張潔，基于共有產(chǎn)權(quán)的城市社區(qū)治理共同體建設(shè)研究，《寧夏社會科學(xué)》，2023年第5期

二、信托制物業(yè)的內(nèi)核及其可以解決的問題

信托制物業(yè)合同模式看清楚了物業(yè)費是由業(yè)主籌集的涉眾基金，物業(yè)管理是業(yè)主民主自治事務(wù)，物業(yè)公司和廣大業(yè)主之間存在非均衡關(guān)系等小區(qū)物業(yè)服務(wù)中的本質(zhì)問題。他創(chuàng)造性地巧妙使用了信托法的三元主體關(guān)系架構(gòu)，將物業(yè)合同從一般的雙方合同轉(zhuǎn)變?yōu)樾磐蟹ㄏ碌娜胶贤?。將業(yè)主集體與物業(yè)公司之間看似平等實則嚴(yán)重失衡的合同轉(zhuǎn)化為，業(yè)主大會、物業(yè)公司及普通業(yè)主之間在信托法框架下的三元主體信托合同。業(yè)主大會是委托人，普通業(yè)主作為受益人具有更大的監(jiān)督權(quán)利，物業(yè)公司作為受托人需要承擔(dān)更多的規(guī)范和信息公開責(zé)任與義務(wù)。這種制度設(shè)計與現(xiàn)代公共管理及現(xiàn)代慈善治理架構(gòu)在理念上幾乎是一模一樣的。在充分公開透明防止壞人的基礎(chǔ)上爭取好人參與治理。超越了傳統(tǒng)包干制給予物業(yè)公司過大權(quán)力而過小監(jiān)督，容易出現(xiàn)代理人道德風(fēng)險問題。試圖以一種權(quán)責(zé)更為對等的簡單治理結(jié)構(gòu)取代此前國家給業(yè)主們選擇的權(quán)責(zé)失衡的簡單治理結(jié)構(gòu)（這也是舒可心老師經(jīng)常使用“奧卡姆剃刀原則”概念，強調(diào)非必要不增加額外的組織，反對物業(yè)治理在組織上疊床架屋的主要原因）。

圖片來自成都市武侯區(qū)委組織部報告材料

如果信托制物業(yè)能夠被業(yè)主信任/信仰，政府給予制度和實際支持，導(dǎo)入小區(qū)之后，它在解決下面這些問題方面是有一定功效的或者說具有下面這些方面的好處和優(yōu)勢：

1、 物業(yè)費基金性質(zhì)明確，與物業(yè)公司的財產(chǎn)隔離，從而在法律上保證物業(yè)費安全。

2、物業(yè)經(jīng)理人基于專業(yè)操守和能力提供合理的物業(yè)費使用方案，發(fā)揮經(jīng)理人專業(yè)效能。

3、擴大了物業(yè)費使用方案和使用監(jiān)督過程中的業(yè)主參與問題，容易贏得業(yè)主信任，有利于實現(xiàn)物業(yè)費的市場化調(diào)整，少數(shù)業(yè)主的積極監(jiān)督就可讓整個小區(qū)收益。

4、第三方監(jiān)督機構(gòu)作為公益監(jiān)督人參與的渠道，有利于基層政府、黨組織、自治組織、社會組織賦能監(jiān)督。

5、為物業(yè)公司、業(yè)委會、業(yè)主積極分子之間建立互信提供了更好的制度基礎(chǔ)，更有可能走向物業(yè)治理共同體。

6、有利于小區(qū)物業(yè)管理家底及成本的清晰化，有利于包括政府在內(nèi)的基層治理主體之間的職責(zé)邊界的清晰化，更有可能走向社區(qū)治理共同體。

但是，信托制并不能解決所有問題。

圖片來自成都市武侯區(qū)委組織部報告材料

三、信托制無法解決自身導(dǎo)入的問題

首先，和所有先進(jìn)的制度一樣，信托制無法解決自身導(dǎo)入的問題。制度演化是歷史發(fā)展的重要動力和形式，但是先進(jìn)制度不會自然而然就產(chǎn)生并發(fā)展壯大的。制度是社會主體引入、支持，與其他主體聯(lián)合行動或博弈斗爭產(chǎn)生的后果。

包干制物業(yè)是改革開放過程中，政府、傳統(tǒng)物業(yè)管理公司、開發(fā)商合作引入的制度，不用政府承擔(dān)物業(yè)維護(hù)資金，充分授權(quán)物業(yè)公司，業(yè)主只要繳費不用過多參與物業(yè)管理（因為政府允諾了市場競爭），照顧了最主要的相關(guān)組織主體的利益，得到了迅速推廣。

對于全體業(yè)主大有好處的物業(yè)管理制度則需要依靠業(yè)主們共同爭取或站在人民立場的國家的強制立法。但由于我國業(yè)主組織制度存在不足，國家對于業(yè)主業(yè)主組織缺乏充分信任和支持，政府缺乏系統(tǒng)有效的規(guī)范業(yè)主組織的手段，業(yè)主組織在我國產(chǎn)生困難，存活不易，要有效運作面臨巨大的挑戰(zhàn)；要么好不容易產(chǎn)生了，由于涉及利益規(guī)模巨大，容易被內(nèi)部分化和外部攻擊而癱瘓、滅失；要么在缺乏內(nèi)外部有效監(jiān)督的情況下，腐化變質(zhì)，侵蝕業(yè)主權(quán)益。因此，我國業(yè)主大會的組織率非常低。北京在2019年之前甚至不足20%。除了上海之外，全國其他城市的比例類似甚至更低。

那些組織起來的業(yè)主組織通常也不大愿意選擇信托制物業(yè)。因為采用信托制要求包括業(yè)委會在內(nèi)的所有代理人充分公開透明。這被認(rèn)為會束縛業(yè)委會手腳，影響業(yè)主組織的作為。往壞里想則影響他們謀利。他們更愿意采取透明程度不太高，自主性更強的酬金制或自管模式。當(dāng)然，后兩種模式也可以采用信托理念，實行更公開透明、普通業(yè)主知情權(quán)更大的治理方式。但能夠做到主動公開透明業(yè)委會不多。運行得好，業(yè)主支持度高的，大多有這樣的特征。上海明佳苑林青萍主任就主動引入收支公開系統(tǒng)，讓每個業(yè)主可以查看業(yè)委會的每一筆收支，并且真有業(yè)主經(jīng)常調(diào)閱和審查他們的記錄，多數(shù)居民非常認(rèn)可。廈門新城際廣場一期的公開透明也做得非常好，在何威主任的帶領(lǐng)下，愿意參加的業(yè)主可以快速形成表決，如果有一定數(shù)量的異議，又能迅速提高議題級別形成異議表決，在開放透明的基礎(chǔ)上形成了大規(guī)模業(yè)主高效決策的范例。

住建部門及街道、社區(qū)的干部是否愿意采用信托制呢？在傳統(tǒng)文化和治理架構(gòu)下，這些人可能也不愿意采取信托制。因為在傳統(tǒng)文化下，物業(yè)公司大概率是要打點和討好基層官僚。這些是算在物業(yè)公司的支出成本里面的。如果采用信托制，這些支出或采用其他變通形式如回扣等方式進(jìn)行的操作都有更大可能曝光在公眾面前。而在以往住建部門主管物業(yè)，街道權(quán)力和責(zé)任虛置，市區(qū)政府不太關(guān)心市民訴求的情況下，物業(yè)公司侵害業(yè)主利益，長期質(zhì)價不符帶來的問題并不會給住建部門、街道和社區(qū)帶來麻煩。除非業(yè)主們的集體行動影響屬地社會穩(wěn)定與秩序。因此，只要分化、瓦解、壓制業(yè)主們的維權(quán)行為，基層官僚就可以和物業(yè)共享壟斷小區(qū)物業(yè)服務(wù)的好處。

現(xiàn)在一些大城市在推動改革，給予了街道和社區(qū)指導(dǎo)物業(yè)治理的權(quán)力，而業(yè)主們?nèi)魏螁栴}都可以通過撥打市民熱線的方式反映，并最終流轉(zhuǎn)給街道基層社區(qū)處理。這就更好地實現(xiàn)了管理者的權(quán)責(zé)統(tǒng)一。基層官僚如果無原則地與物業(yè)公司合作，甚至狼狽為奸，由此帶來的治理麻煩都會影響自身業(yè)績，甚至出現(xiàn)撿了芝麻丟了西瓜的情況。尤其是在城市住房建設(shè)早已完成，新任年輕官員往往與早期的開發(fā)商和物業(yè)公司沒有太深利益關(guān)聯(lián)的情況下。北京12345這樣的接訴即辦改革可以起到規(guī)范基層官僚行為的作用，這種機制讓市民（委托人）通過上級領(lǐng)導(dǎo)變相具有了有了考核基層官員（代理人）的權(quán)利。加上物業(yè)治理三年行動這樣的強激勵措施，這幾年北京鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道推動業(yè)主組織發(fā)展的動力強了很多。高層也明白了除了黨建引領(lǐng)行政干預(yù)之外，把物業(yè)委托關(guān)系中的甲方做強，才能在市場中更好約束乙方。

可是，多數(shù)業(yè)主并不關(guān)心物業(yè)治理。這讓任何新物業(yè)制度甚至新的物業(yè)公司引入都變得不可能。目前多數(shù)人并沒有認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)的公共服務(wù)屬性及其重要性。物業(yè)費本身就被理解為買房子時不得不交的一個負(fù)擔(dān)，而交了物業(yè)費最好不要有其他各種煩人的事，自己安安心心生活就可以。并不愿意或者無暇關(guān)心自家房門之外的公共區(qū)域、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、小區(qū)衛(wèi)生治安綠化美化等小區(qū)公共區(qū)域的工作。有些人甚至認(rèn)為，小區(qū)公共部分還屬于開發(fā)商，跟自己沒什么關(guān)系。至于房子貶值、一二十年之后小區(qū)老舊破敗需要更新改造等問題，關(guān)心的人就更少了。

一些老百姓想，真出了問題到時候會有黨和政府兜底，也不是我這種平頭老百姓關(guān)心的?，F(xiàn)在各種老舊小區(qū)改造不就是黨和政府在掏錢兜底么？可四十年后中國的房子大多數(shù)都老了，黨和政府也可以兜底？政府不兜底，那沾沾小區(qū)積極分子的好處行吧？可是能人和精英都在想有錢了趕緊換到更好的小區(qū)去！

那些換不動、離不開老舊小區(qū)的“弱者”最后靠誰呢？！農(nóng)村社會集資提供公共物品的傳統(tǒng)在中國城市新建小區(qū)里已經(jīng)消失殆盡！族田、公田這樣的傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)設(shè)置在現(xiàn)代私有產(chǎn)權(quán)理念下完全沒有了價值。

在上述各類主體的選擇偏向下，信托制物業(yè)大概率是很難自然產(chǎn)生。再加上，物業(yè)公司已通過和開發(fā)商簽訂前期物業(yè)合同占據(jù)事實服務(wù)地位的情況下，推廣普及信托制更是非常困難。因為引進(jìn)新制度和引進(jìn)新物業(yè)公司一樣相當(dāng)于革命！會導(dǎo)致大量既得利益者的利益受損。而各種法律或行政作為還在變相維護(hù)它們的不當(dāng)利益。

簡單而言，我認(rèn)為信托制是解決不了自身導(dǎo)入或上位的問題。除非遇到了英明的立法者、敢于擔(dān)當(dāng)?shù)牡胤焦賳T或者全面覺醒且有行動力的業(yè)主。不是每個城市小區(qū)都能容納專家或第三方力量過去普及物業(yè)治理常識，宣講信義理念。

四、信托制解決不了現(xiàn)存共有物權(quán)與公共收益糾紛問題

信托制對于超額壟斷利潤的限制及極高的開放透明程度是制約自身被物業(yè)公司、業(yè)委會、政府采納的重要原因，但已經(jīng)存在的業(yè)主同開發(fā)商、物業(yè)公司之間的共有物權(quán)與公共收益糾紛才是導(dǎo)致任何新物業(yè)治理模式難產(chǎn)，任何新的物業(yè)公司無法進(jìn)入的更重要原因。信托制物業(yè)模式解決不了制度導(dǎo)入前的糾紛問題。導(dǎo)入新制度要求清理舊麻煩，而我們還沒有建立起高效解決這些共有物權(quán)和公共收益糾紛機制。這需要以專項行動對全國城市物業(yè)小區(qū)共有物權(quán)進(jìn)行清理、登記及管理權(quán)轉(zhuǎn)移工作為基礎(chǔ)，充分發(fā)揮司法、調(diào)解的作用，甚至修改部分上位法，明確區(qū)分所有物業(yè)小區(qū)的物權(quán)架構(gòu)和管理架構(gòu)。

李云亮：“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”基礎(chǔ)理論荒謬，開發(fā)商得意

這是信托制物業(yè)即便在成都也難以大面積推廣的根本原因。把業(yè)主動員起來，組織起來之后，卻無法解決他們與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的糾紛，是今天地方黨委和政府不敢真正動員和組織業(yè)主的關(guān)鍵。信托制提供的前景可以激勵地方政府做做這些事情，但本身沒有辦法解決不了這些問題。甚至連成都這樣的城市在推信托制的時候也非常謹(jǐn)小慎微，擔(dān)心那些利益受損的會以現(xiàn)行的對他們有利的法律來狀告政府及官員。

五、信托制無法一勞永逸擺脫對業(yè)主大會共識及業(yè)主組織行動能力的依賴問題

當(dāng)年包干制這種簡單治理被引入一個重要原因是承諾業(yè)主們可以通過市場競爭和業(yè)主自由選擇來讓干得不好的物業(yè)公司被淘汰，干得好的物業(yè)公司生存下去，從而解決物業(yè)服務(wù)不好監(jiān)督和標(biāo)準(zhǔn)化的問題。這種設(shè)想非常的美好。但是市場競爭沒有來，業(yè)主的自由選擇權(quán)也沒有實現(xiàn)。因為市場競爭需要其他制度支持，業(yè)主自由選擇要求業(yè)主有自主選擇的能力和較低的自主選擇成本。信托制試圖通過另一種權(quán)責(zé)更為均衡的簡單治理架構(gòu)促進(jìn)治理，同樣需要一些條件。那就是，作為受托人的物業(yè)服務(wù)人員確實會公開服務(wù)過程和記錄，確實會有業(yè)主或第三方（哪怕是全景敞視主義意義上的）會關(guān)注這些細(xì)節(jié)，并且在相關(guān)監(jiān)督人指出其中的問題之后，物業(yè)服務(wù)人員會進(jìn)行合理解釋，當(dāng)他不這么做或者在無法進(jìn)行合理解釋的情況下，主動承擔(dān)責(zé)任包括引咎辭職。顯然，這里面有著太多的條件和假定。它們都不是天然存在的。可以說，信托制解決不了自身延續(xù)下去所需的社會條件問題。

物業(yè)費豐厚的小區(qū)實行信托制后，物業(yè)不再能獲得超額利潤，因此他有極大的動力撕毀信托制合同，重新回到包干制合同。他可以利用信息和專業(yè)優(yōu)勢，擊毀業(yè)主對于信托制的信仰，這樣便有可能通過業(yè)主共同決定回到酬金制或者包干制。對于物業(yè)公司，物業(yè)費不高的小區(qū)回到酬金制也舒服很多，很多問題可以讓業(yè)委會背鍋。失敗的信托制案例可以成為攻擊炮彈。物業(yè)服務(wù)人可以通過分化、弱化、癱瘓業(yè)主們順利召開業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)委會、選聘或續(xù)聘物業(yè)公司的能力，使得他們內(nèi)部無法決策，形成一致的對外行為能力，從而有可能取得事實服務(wù)和壟斷服務(wù)地位。信托制同樣無法解決業(yè)主內(nèi)部發(fā)生的分化和沖突。如果業(yè)主內(nèi)部決策不能，無法就物業(yè)費提高達(dá)成一致，那信托制物業(yè)服務(wù)人也無計可施。業(yè)主共同決定、自由選擇物業(yè)公司的實力是保證信托制真正有效的基礎(chǔ)（法定信托和政府支持能夠一定程度上緩解這個問題）。只有這樣，當(dāng)受托人違背職業(yè)操守或因為其他原因無法獲得廣大業(yè)主認(rèn)可時，全體業(yè)主能夠順利行動，通過共同決定改選其他受托人。如果沒有這樣的威懾力或者說如果政府不能支持保障業(yè)主們擁有這樣的能力，現(xiàn)實中的信托制的效果可能也是會打折扣。

而一旦真有了這樣的能力，信托制、酬金制、包干制等不同制度又會有什么大的差別呢？有著充分市場競爭的包干制曾經(jīng)不也被認(rèn)為是完美的制度設(shè)計么？有著強大業(yè)委會或業(yè)主組織主體性和行動力的酬金制不也是完美的么？按照新制度主義的觀點，理想的制度環(huán)境下，不同合約安排的交易成本在充分的競爭后會趨于相同，各種制度無所謂好壞。清理好小區(qū)共有物權(quán)糾紛，物業(yè)公司按照合同履約，規(guī)范業(yè)主按照議事規(guī)則共同決策，保證業(yè)主自主更換物業(yè)公司及調(diào)整物業(yè)費，培育業(yè)主組織的組織力和行動力，有充分的市場競爭，包干制也能達(dá)到類似的效果。

理想的環(huán)境并不存在，有些制度確實更有利于解決問題。但它并不會天然降生。它需要更多人精心的孵化、培育、支持、調(diào)整乃至信仰。信托制物業(yè)就是這樣的制度，它特別適合業(yè)主規(guī)模巨大，業(yè)主組織行動能力不強，黨和政府愿意當(dāng)擔(dān)作為，市場競爭機制還不健全的情境。在條件達(dá)不到的情況下，對廣大業(yè)主而言它是最不壞的制度。相對于不透明的酬金制,它可能會一定程度上限制業(yè)主精英和積極分子領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主維權(quán)和建設(shè)的積極性，但也可以保護(hù)他們不從先鋒變成先烈或者“叛國者”/“階下囚”。

成都的試點，舒可心、陳劍軍等推動者的努力是應(yīng)該點贊的！以信義或信托的理念修復(fù)好老百姓對于善治的信心，以試點小區(qū)為標(biāo)桿教育和引導(dǎo)更多小區(qū)更多企業(yè)走向更加現(xiàn)代的物業(yè)治理制度，將更多業(yè)主從傳統(tǒng)農(nóng)民變成現(xiàn)代市民。

待共有產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的社區(qū)治理共同體真的形成，公私產(chǎn)權(quán)清晰，市場競爭充分，糾紛化解機制完善，又有多少制度能不信義呢？讓百姓對好制度有信仰是一個社會建構(gòu)過程。我們要吸取市場化的包干制物業(yè)被神化的教訓(xùn)，設(shè)計制度時做到更全面，推行制度時做得更徹底。改革到一半的改革可能需要另一場更大的改革。

為了更好推動物業(yè)治理乃至社區(qū)治理體系和能力的現(xiàn)代化發(fā)展，斗膽簡單列出我目前所理解的物業(yè)服務(wù)以及目前我所看到的信托制局限及其發(fā)揮功效所需的社會條件！

美好的社會需要用行動來建設(shè)，作為學(xué)者我想用先不那么學(xué)術(shù)的語言公開表明自己的觀點與各位實踐中的行動者商榷，待有機會再轉(zhuǎn)化為學(xué)術(shù)論文吧（在發(fā)表作為學(xué)者保命符的背景下，我這樣的做法是非常搞笑和不務(wù)正業(yè)的）。轉(zhuǎn)發(fā)、批判和引用請注明文章出處：李丁，信托制物業(yè)解決不了哪些問題，青椒微信公眾號，2023年11月1日。