建立從房屋開發(fā)建設(shè)到維護使用的全生命周期管理機制，物業(yè)公司做什么？

• 2023-11-29 08:18:31

住建部倪虹部長在新華社權(quán)威訪談時，再次提到：建立房屋從開發(fā)建設(shè)到維護使用的全生命周期管理機制，包括改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式

正好前段時間，受住建部相關(guān)部門邀請，參加世界城市日主場論壇：中國城市高質(zhì)量發(fā)展論壇。整個論壇的發(fā)言嘉賓，分別從房屋設(shè)計、房屋建造、房屋維護、物業(yè)管理等多角度闡述可持續(xù)社區(qū)的話題，我想這樣的安排都是有意而為之。

今年以來，社會公眾對物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不待見氛圍特別明顯。前幾天，我人生第一次見到點贊數(shù)、轉(zhuǎn)發(fā)數(shù)、評論數(shù)、收藏數(shù)都10萬+的短視頻，竟然是解散物業(yè)公司的話題，看看網(wǎng)友評論，基本都是在質(zhì)疑物業(yè)公司存在的價值和意義。

面對如此之多的不滿與質(zhì)疑，已經(jīng)不能簡單把問題歸結(jié)為“社會對物業(yè)管理的專業(yè)偏見與生俱來并如影隨形”。

我們要承認，當今住宅物業(yè)管理的確出現(xiàn)了一些問題，不能把破解方法粗暴歸結(jié)為物業(yè)公司是否提高服務(wù)品質(zhì)方面，而是我們整個物業(yè)治理體系出現(xiàn)了問題，而且破解問題的抓手已經(jīng)超出了物業(yè)管理行業(yè)的職責(zé)和能力范疇。其實看看香港物業(yè)管理治理體系是由四、五個部門協(xié)同管理，就知道我們單純依靠一、二個部門管理涉及居住問題、社會問題、物權(quán)問題，甚至政治問題的贏弱性。

我多年的觀點就是物業(yè)治理體系要根據(jù)物業(yè)管理本質(zhì)設(shè)計的決策機制、運行機制和監(jiān)管機制，這是物業(yè)管理改革的邏輯起點。

物業(yè)管理是以物業(yè)作為管理服務(wù)對象和內(nèi)容的專業(yè)領(lǐng)域，盡管與傳統(tǒng)物業(yè)管理相比，當今的物業(yè)管理的內(nèi)涵和外延已經(jīng)大大超出了建筑物維修、養(yǎng)護和管理的范疇，但是依然不能動搖物業(yè)建筑物及附屬設(shè)施管理服務(wù)的核心價值地位，這是物業(yè)管理行業(yè)固本守正的根基。

遺憾的是，受到早前房地產(chǎn)企業(yè)定義物業(yè)公司商業(yè)模式的影響，社會公眾一想到物業(yè)公司，立馬和保安哥哥的帥氣程度，客服姐姐的漂亮程度，滿園綠化的春色程度，小區(qū)環(huán)境的潔凈程度關(guān)聯(lián)起來，外加大量的住房都處于新房或準新房階段，社會公眾鮮有意識到物業(yè)管理真正核心價值在于建筑物維修、養(yǎng)護和管理。

物業(yè)公司也巧妙利用物業(yè)服務(wù)出現(xiàn)問題存在滯后性的特點，例如設(shè)備設(shè)施維護的弊病不會馬上體現(xiàn)出來，服務(wù)成本彈性很多等，沒有完全盡責(zé)的履行物業(yè)管理的核心工作。

此外，物業(yè)管理市場具有獨特性：（1）由多個業(yè)主共同擁有的住宅樓宇，其物業(yè)管理的決策需要業(yè)主的集體行動，才可發(fā)揮影響力；（2）物業(yè)費是經(jīng)常性支出，因其累積的性質(zhì)而數(shù)額可觀，若加上房屋中大修支出的大額費用支出，長期以往，業(yè)主須繳納的數(shù)額并不小；（3）業(yè)主/消費者缺乏有關(guān)物業(yè)管理結(jié)構(gòu)和費用的信息，不容易判斷和選擇合適的物業(yè)公司；（4）物業(yè)管理的法律較復(fù)雜，不容易為一般業(yè)主/消費者理解；（5）相對于開發(fā)商或物業(yè)公司，業(yè)主的議價能力較低，他們可能缺乏相關(guān)知識以保護他們自身的權(quán)益。

各種情況積累到現(xiàn)在，矛盾在不斷發(fā)酵，輕則業(yè)主毫不猶豫的抄起電話，直接12345，消耗行政資源，重則拒絕繳納物業(yè)費，消耗司法資源。北京市政務(wù)服務(wù)管理局2023年公布的12345分析報告，顯示2022年投訴物業(yè)管理將近30萬件。 

住建部倪虹部長的訪談，提到改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式等，顯然從住建系統(tǒng)來講，已經(jīng)在考慮補救和糾偏以往政策。我基于以往的研究，給出四點思考：

第一：物業(yè)管理也要回歸到房屋本體維護，致力于發(fā)展延長建筑壽命與注重長久方法，探索建立未來維修與空間適應(yīng)長久保障等。顯然，作為物業(yè)公司而言，其建筑物維修、養(yǎng)護和管理的價值點必然進一步聚焦：防止房屋結(jié)構(gòu)破壞的裝修管理價值，及時發(fā)現(xiàn)房屋基礎(chǔ)變異的日常觀測價值，延緩房屋結(jié)構(gòu)衰變屈服的保護層修繕價值。

第二：對物業(yè)費構(gòu)成的種種服務(wù)，也必須要區(qū)分開哪些是國家強制的，哪些是市場化機制發(fā)揮作用，這就需要國家出臺完整、系統(tǒng)的房屋維護強制標準，物業(yè)公司告知業(yè)主并執(zhí)行。住宅物業(yè)服務(wù)的目的不是業(yè)主財產(chǎn)利益最大化，而是業(yè)主財產(chǎn)風(fēng)險最小化。風(fēng)險最小化表現(xiàn)為強制物業(yè)費優(yōu)先用于確保消防、電梯、外立面、水箱等涉及安全管理事務(wù)的資金保證，至于保潔、綠化等服務(wù)，市場機制要發(fā)揮基礎(chǔ)性作用，就要全部放開價格管制。香港屋宇署對涉及樓宇安全及及檢驗，都有強制驗樓計劃，強制驗窗計劃，并再次重申樓宇安全的業(yè)戶責(zé)任，以及香港的物業(yè)管理費構(gòu)成。

第三：諸如房屋修繕等需要決策的事情，非常專業(yè)并涉及樓宇安全，不能完全按照業(yè)主意愿行事，這就要求物業(yè)公司必須具有相當比例的專業(yè)人員。我并不清楚現(xiàn)有物業(yè)公司是否具有充足的建筑物維修、養(yǎng)護和管理的專業(yè)人才，我感覺應(yīng)該是不夠，國家也需要出臺類似注冊會計師之類的注冊物業(yè)師制度，簽字具有法律責(zé)任。

第四：明確業(yè)主是房屋修繕資金第一責(zé)任主體。當一棟公寓建成后，物業(yè)公司就會和業(yè)主委員會一起開會商議，訂立一個長達50年的公寓維修計劃表，里面會對屋頂?shù)木S修、外墻的定期修護、管道的疏通、以及供水系統(tǒng)、電梯等作出完完整整的規(guī)劃，并將這份計劃表分發(fā)到每位業(yè)主手上。

無論是政府、物業(yè)公司、還是業(yè)主，沒有人希望20、30年后，城市房屋因為建筑物維修、養(yǎng)護和管理不到位，出現(xiàn)大量的城市建筑垃圾。我一直認為，破解的方法并不復(fù)雜，都有切實可行的做法，關(guān)鍵是物業(yè)管理定義的人與人、人與物、物與物之間的法律關(guān)系，能否被不同的利益主體認可，并形成社會共識。