司法案例

1.重慶某物業(yè)公司與周某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案。周某所在小區(qū)業(yè)委會(huì)與重慶某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，約定該物業(yè)為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。周某辯稱(chēng)業(yè)委會(huì)不能代表業(yè)主、其本人對(duì)合同的簽訂情況并不清楚，據(jù)此不愿意交納物業(yè)費(fèi)。

2.重慶某物業(yè)公司與白某、秦某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案。白某、秦某所在小區(qū)的建設(shè)單位某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與某物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同到期后因該小區(qū)未成立業(yè)委會(huì)，未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，該物業(yè)繼續(xù)在該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)至起訴時(shí)，白某和秦某以未與該物業(yè)簽訂過(guò)物業(yè)服務(wù)合同，也未與該物業(yè)建立事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，不愿交納物業(yè)費(fèi)。

法院意見(jiàn)

周某所在小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》以及白某、秦某所在小區(qū)的建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》是合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表達(dá)、不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于有效合同且合同的效力及于小區(qū)所有業(yè)主。同時(shí)，在《前期物業(yè)服務(wù)合同》到期后，物業(yè)公司繼續(xù)為白某、秦某所在小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的行為構(gòu)成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，前期物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，雙方權(quán)利義務(wù)亦應(yīng)參照前期物業(yè)服務(wù)合同確定。周某以及白某、秦某作為小區(qū)業(yè)主，實(shí)際享受了物業(yè)服務(wù)，應(yīng)按合同約定及時(shí)足額給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，故依法判決周某以及白某、秦某按合同約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等。

法條鏈接

1.《中華人民共和國(guó)民法典》第二百八十條第一款：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。

2.《中華人民共和國(guó)民法典》第九百三十九條：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。

3.《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十八條第一款：物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。

法官寄語(yǔ)

物業(yè)服務(wù)合同可以分成前期物業(yè)服務(wù)合同和普通物業(yè)服務(wù)合同兩類(lèi)，兩類(lèi)合同的合同簽訂主體、存在階段不同，但二者對(duì)全體業(yè)主均有約束力，前期物業(yè)服務(wù)合同系業(yè)主因購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，概括受讓建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)而對(duì)業(yè)主產(chǎn)生拘束力；普通物業(yè)服務(wù)合同則因業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作為全體業(yè)主自我管理機(jī)構(gòu)所作出決定的法律效力對(duì)全體業(yè)主產(chǎn)生拘束力。

在此提醒業(yè)主，權(quán)利與義務(wù)相統(tǒng)一是法律的基本原則之一，業(yè)主本人沒(méi)有直接與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同不足以成為不交納物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)理由，在實(shí)際享受物業(yè)服務(wù)同時(shí)也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，其中最基本的義務(wù)就是按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)。

司法案例

1.重慶某物業(yè)公司與曹某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案。曹某稱(chēng)其所居住的一樓窗戶(hù)外面下水道經(jīng)常堵塞、未加蓋板，產(chǎn)生的臭氣嚴(yán)重影響其居住生活，并向法院舉示了照片等證據(jù)進(jìn)行證明。

2.重慶某物業(yè)公司與雷某物業(yè)服務(wù)糾紛案。雷某因未交納自2012年6月1日至2020年4月30日的物業(yè)費(fèi)、二次供水電費(fèi)被訴至法院，雷某辯稱(chēng)未交納費(fèi)用系因物業(yè)公司沒(méi)有盡到物業(yè)服務(wù)義務(wù)，存在外來(lái)人員隨便進(jìn)出小區(qū)、小區(qū)內(nèi)部停車(chē)場(chǎng)業(yè)主無(wú)法使用、公用場(chǎng)地出租他人、消防通道長(zhǎng)期堆放生活垃圾等問(wèn)題，并提交了拍攝于2020年8月19日的照片9張。

法院意見(jiàn)

在第一個(gè)案例中，從曹某提交的證據(jù)可以看出該物業(yè)公司在向曹某所在小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的過(guò)程中，的確存在對(duì)位于其窗戶(hù)外面的下水道的維修管理欠妥的問(wèn)題，影響了曹某的正常生活，在判決曹某應(yīng)支付該物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)數(shù)額時(shí)，以物業(yè)服務(wù)合同上約定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)得出的數(shù)額為基數(shù)酌情下調(diào)20%，判決曹某承擔(dān)80%的物業(yè)費(fèi)。

在第二個(gè)案例中，因雷某提交的證據(jù)照片均形成于物業(yè)公司起訴主張費(fèi)用時(shí)間段之后，且物業(yè)管理服務(wù)是一個(gè)長(zhǎng)期性、持續(xù)性、動(dòng)態(tài)性的過(guò)程，該照片不能全面地反映出原告履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的整個(gè)過(guò)程，認(rèn)為雷某主張?jiān)嬖谖飿I(yè)服務(wù)過(guò)程中未履行義務(wù)的證據(jù)不足、對(duì)此不予采信，判決雷某限期支付物業(yè)公司欠付的物業(yè)費(fèi)及違約金。

法條鏈接

1.《中華人民共和國(guó)民法典》第七條：民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。

2.《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十二條：履行不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇請(qǐng)求對(duì)方承擔(dān)修理、重作、更換、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。

3.《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條：當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。 

法官寄語(yǔ)

在合同履行過(guò)程中，合同當(dāng)事人可以合同義務(wù)履行的瑕疵為由主張包括減少價(jià)款或報(bào)酬在內(nèi)的違約責(zé)任，但“履行存在瑕疵”應(yīng)有充分的證據(jù)予以證明，物業(yè)服務(wù)合同糾紛同理，在物業(yè)服務(wù)人不存在違法或明顯違約的情況下，對(duì)于業(yè)主以服務(wù)存在瑕疵提出的抗辯，法院主要以誠(chéng)實(shí)信用原則為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與當(dāng)事人舉示的證據(jù)情況對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

兩個(gè)案例中法院作出不同判決結(jié)果的原因就在于業(yè)主提交的證據(jù)證明力不同。在此提醒物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要按物業(yè)服務(wù)合同約定履行好自己的義務(wù)，才能要求業(yè)主全額支付物業(yè)費(fèi)。同時(shí)，業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，也要提交確實(shí)充分的證據(jù)才會(huì)被法院采信。此外，業(yè)主若認(rèn)為物業(yè)服務(wù)人存在怠于履行物業(yè)管理職責(zé)等情形，可以積極通過(guò)合法的途徑向業(yè)委會(huì)、小區(qū)支部及區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)等反映求得問(wèn)題解決，而不是以消極地拒絕交納物業(yè)費(fèi)來(lái)對(duì)抗，以免承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

司法案例

李某、張某與璧山區(qū)某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)知情權(quán)糾紛案。李某與張某均為璧山區(qū)某小區(qū)業(yè)主，2020年8月，該小區(qū)以書(shū)面征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)組織業(yè)主就續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)兩種方案進(jìn)行表決。8月30日，業(yè)委會(huì)在小區(qū)公告欄處對(duì)業(yè)主表決票統(tǒng)計(jì)結(jié)果（包含表決項(xiàng)、業(yè)主投票數(shù)、業(yè)主人數(shù)占比、建筑面積、建筑面積占比）和表決結(jié)果（選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)）進(jìn)行了公告，并載明了公示期15天。李某與張某于2020年12月向璧山法院提起業(yè)主知情權(quán)訴訟，要求業(yè)委會(huì)提供上述業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決的業(yè)主表決票原件供其查閱、復(fù)制。

法院查明，此次業(yè)主大會(huì)的表決票由街道統(tǒng)一制作，在表決期間投票箱中每日的表決票由街道和社區(qū)的工作人員裝入單獨(dú)的信封并經(jīng)簽字蓋章后封存于街道；全部投票結(jié)束后，在街道和社區(qū)工作人員和小區(qū)業(yè)主監(jiān)督下，由相關(guān)工作人員在社區(qū)便民服務(wù)中心將所有投票箱現(xiàn)場(chǎng)拆封，公開(kāi)唱票、統(tǒng)計(jì)，并現(xiàn)場(chǎng)公布最終結(jié)果。同時(shí)，在業(yè)主大會(huì)決議公示期間，張某和李某未對(duì)公示結(jié)果提出異議或查詢(xún)選票原件申請(qǐng)，亦無(wú)偽造投票的明確線索。

法院意見(jiàn)

業(yè)主知情權(quán)的行使不應(yīng)損害其他業(yè)主的利益，業(yè)主表決票上包括業(yè)主房號(hào)、姓名等個(gè)人信息以及表決意見(jiàn)，在未取得其他業(yè)主同意和授權(quán)的情況下，張某和李某無(wú)權(quán)要求查閱、復(fù)制表決票原件；同時(shí)，結(jié)合業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的實(shí)際情況來(lái)看，該業(yè)主大會(huì)系在小區(qū)所在街道及社區(qū)的全程參與指導(dǎo)監(jiān)督下組織召開(kāi)，業(yè)主大會(huì)的決議結(jié)果符合法律規(guī)定的“專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”以及“參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)委會(huì)也對(duì)大會(huì)的投票統(tǒng)計(jì)結(jié)果和表決結(jié)果及時(shí)進(jìn)行了公示并明確了公示期，程序合法、規(guī)范，業(yè)主在此業(yè)主大會(huì)期間對(duì)涉及小區(qū)共同管理事項(xiàng)處理的知情權(quán)已得到充分保障，張某和李某在結(jié)果公示期間內(nèi)未提出書(shū)面異議，現(xiàn)起訴要求查詢(xún)選票原件的請(qǐng)求并不具有正當(dāng)性，最終判決駁回李某和張某的訴訟請(qǐng)求。

法條鏈接

1.《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十一條：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

2.《中華人民共和國(guó)民法典》第二百八十條第一款：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。

3.《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：……（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人……。業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

4.《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條：業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的處分情況；（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

法官寄語(yǔ)

業(yè)主對(duì)涉及小區(qū)共有部分以及共同管理事項(xiàng)的處理依法享有知情權(quán)，可以向業(yè)委會(huì)要求公布、查閱依法應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)且確由業(yè)委會(huì)掌握的情況和資料，但知情權(quán)的行使應(yīng)在合法、合理限度之內(nèi)，不能損害其他業(yè)主的利益，也必須具有足夠的正當(dāng)性才會(huì)被法院支持。

在此提醒物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常的物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，應(yīng)對(duì)有關(guān)業(yè)主共同管理事項(xiàng)的材料妥善進(jìn)行保管，及時(shí)應(yīng)要求向業(yè)主公開(kāi)有關(guān)情況和資料。同時(shí)，也鼓勵(lì)廣大業(yè)主積極、正當(dāng)行使知情權(quán)，以期促進(jìn)實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)關(guān)系的有序運(yùn)行。