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業(yè)主更換物業(yè)，需要什么法律依據(jù)？有哪些程序？

  • 2024-01-12 10:33:21
一、業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照我國(guó)物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)享有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利，同時(shí)也是更換物業(yè)服務(wù)
一、業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)
 
依照我國(guó)物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)享有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利，同時(shí)也是更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主體。他們可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)公司接管原物業(yè)公司，向小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。
 
法律依據(jù)：
1.《民法典》第二百七十八條【業(yè)主共同決定事項(xiàng)及表決】下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
2.《民法典》第九百四十六條：業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。
3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
 
需要注意的是，小區(qū)業(yè)委會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，其自身無(wú)權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

二、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件

 
更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件有：
1.法定解除。即物業(yè)服務(wù)企業(yè)喪失一定的經(jīng)營(yíng)資格時(shí)，所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》自動(dòng)解除。

 

2.約定解除。當(dāng)《物業(yè)服務(wù)合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定直接進(jìn)行，也可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進(jìn)行具體運(yùn)作之后，解除與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同。

 

3.業(yè)主行使任意解除權(quán)?！睹穹ǖ洹?/span>第九百四十六條【業(yè)主合同任意解除權(quán)】規(guī)定：業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。

 

業(yè)主擁有物業(yè)的專有部分建筑面積按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積計(jì)算；對(duì)已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，按商品房買賣合同確定的建筑面積計(jì)算。
 
業(yè)主人數(shù)按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)計(jì)算，一個(gè)權(quán)證計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。對(duì)已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，業(yè)主人數(shù)按商品房買賣合同數(shù)計(jì)算，一個(gè)合同計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)；對(duì)未出售的物業(yè)，建設(shè)單位計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。

三、更換物業(yè)企業(yè)所需程序

 
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在更換物業(yè)公司前決定以下事項(xiàng)：
（1）擬訂《物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案》，確定采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式。
（2）召開業(yè)主大會(huì)表決：續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時(shí)書面告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
如重新選聘物業(yè)，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)組織招標(biāo)。
（3）向全體業(yè)主征集選聘工作成員，組建選聘工作小組。
（4）發(fā)布招標(biāo)信息。
（5）協(xié)商物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公共收益分配等事項(xiàng)。
（6）選聘工作小組推薦中標(biāo)候選人名單。
（7）中標(biāo)候選人答辯會(huì)。
（8）公示物業(yè)服務(wù)合同（表決稿）。
（9）中標(biāo)候選人路演。
（10）業(yè)主大會(huì)最終確定中標(biāo)人。
（11）簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
（12）物業(yè)服務(wù)合同備案。
 
更換物業(yè)公司是一項(xiàng)極為困難并具有一定風(fēng)險(xiǎn)的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。此過(guò)程中，業(yè)主大會(huì)的召開、決議尤為重要。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
 
同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)如實(shí)反映。
 
業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
 
業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

四、招標(biāo)過(guò)程中必須保證廣大業(yè)主的知情權(quán)

 

1.業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會(huì)決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示；
 
2.評(píng)標(biāo)過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽；
 
3.評(píng)標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會(huì)可以將招標(biāo)的過(guò)程情況以及評(píng)標(biāo)委員會(huì)提交的評(píng)標(biāo)報(bào)告向全體業(yè)主公示；
 
4.中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。

五、招標(biāo)前辦理備案工作

 
在招標(biāo)前，作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)?shù)剿趨^(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局備案。備案時(shí)，應(yīng)提交以下資料：
1.業(yè)主大會(huì)決議；
2.招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書；
3.招標(biāo)文件；
4.法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
業(yè)主委員會(huì)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。

六、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)后需要交接的資料

 

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。移交的資料包括：
1.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程圖等竣工驗(yàn)收資料；
2.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保管等技術(shù)資料；
3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
4.物業(yè)管理所需的其他資料，譬如與供水、供電、供氣、保衛(wèi)、有線電視等單位訂立的協(xié)議書、合同，各種物業(yè)服務(wù)債權(quán)債務(wù)賬冊(cè)等。
 
關(guān)于業(yè)主委員會(huì)以上資料的獲取，是由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給的。如果沒(méi)有移交，可向他們索取；如果是由于開發(fā)商的原因，則可以向開發(fā)商主張，必要時(shí)可通過(guò)法律途徑予以解決。

七、原物業(yè)拒絕退出造成業(yè)主損失的應(yīng)當(dāng)賠償

 

《民法典》第九百四十九條【物業(yè)服務(wù)人的移交義務(wù)及法律責(zé)任】物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。

 

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。