物業(yè)糾紛10問(wèn)答

• 2024-01-16 08:41:19

一個(gè)人能夠放下的東西越多，他就越是富有--梭羅1問(wèn)：建設(shè)單位減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)的書(shū)面承諾，對(duì)物業(yè)服務(wù)人具有法律約束力嗎？答：建設(shè)單位在促

一個(gè)人能夠放下的東西越多，他就越是富有--梭羅

1問(wèn)：建設(shè)單位減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)的書(shū)面承諾，對(duì)物業(yè)服務(wù)人具有法律約束力嗎？

答：建設(shè)單位在促銷(xiāo)房屋時(shí)，其給予業(yè)主減免物業(yè)費(fèi)的書(shū)面承諾，可以視為《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的組成部分。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第465條二款“依法成立的合同，僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力”，和第509條“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”的規(guī)定，說(shuō)明“契約僅于締約當(dāng)事人之間發(fā)生效力”，而對(duì)合同之外的第三人不發(fā)生效力，這主要是基于合同的相對(duì)性規(guī)則決定的。既然建設(shè)單位作出了減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)的書(shū)面承諾，其就要履行減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)的承諾。否則，業(yè)主有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定或合同約定提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。因此，建設(shè)單位減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)的書(shū)面承諾，對(duì)物業(yè)服務(wù)人依法不具有法律約束力，業(yè)主要求與合同無(wú)關(guān)的物業(yè)服務(wù)人減免物業(yè)費(fèi)于法無(wú)據(jù)，

2問(wèn)：不可抗力致業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害，物業(yè)服務(wù)人是否擔(dān)責(zé)？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第180條一款“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定”，和二款“不可抗力是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況”的規(guī)定，如因地震、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害和戰(zhàn)爭(zhēng)、騷亂等突發(fā)事件，以及類(lèi)似于不可抗力的政府行為因素而致業(yè)主的人身或財(cái)產(chǎn)損害，則物業(yè)服務(wù)人依法不承擔(dān)民事責(zé)任。但如果在不可抗力來(lái)臨前，物業(yè)服務(wù)人有能力采取一切合理措施，而未采取一切合理措施避免業(yè)主的人身或財(cái)產(chǎn)損害，或致業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害擴(kuò)大的，說(shuō)明物業(yè)服務(wù)人違反了法定或約定義務(wù)，則物業(yè)服務(wù)人就要根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第942條和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第35條的規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的約定，向受損害業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。

3問(wèn)：業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)增值服務(wù)費(fèi)嗎？

答：所謂物業(yè)增值服務(wù)費(fèi)，又稱(chēng)物業(yè)特約服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)人根據(jù)《物業(yè)增值服務(wù)合同》的約定，在向業(yè)主提供基本的物業(yè)服務(wù)之外，又向業(yè)主提供增加的專(zhuān)項(xiàng)特殊服務(wù)后，而向業(yè)主收取的費(fèi)用。從《中華人民共和國(guó)民法典》第944條“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)”的規(guī)定看，和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”的規(guī)定看，說(shuō)明法律僅僅規(guī)定了物業(yè)費(fèi)，而未規(guī)定物業(yè)增值服務(wù)費(fèi)。因此筆者認(rèn)為，在目前法律對(duì)物業(yè)增值服務(wù)費(fèi)未作明確規(guī)定的情況下，物業(yè)服務(wù)人依據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》的格式條款向全體業(yè)主收取物業(yè)增值服務(wù)費(fèi)沒(méi)有法律依據(jù)。但根據(jù)契約自由，交易自愿原則，如果單個(gè)業(yè)主確需物業(yè)服務(wù)人的醫(yī)療急救、老幼托管、快遞收發(fā)、咨詢(xún)理財(cái)?shù)忍厥獾脑鲋捣?wù)，那么，單個(gè)業(yè)主就可以與物業(yè)服務(wù)人訂立《物業(yè)增值服務(wù)協(xié)議》，單個(gè)業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)人增值服務(wù)的同時(shí)，也就必須向物業(yè)服務(wù)人交納物業(yè)增值服務(wù)費(fèi)了。

4問(wèn)：物業(yè)員工行為致業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害，物業(yè)服務(wù)人是否擔(dān)責(zé)？

答：無(wú)論是根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律規(guī)定，還是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)服務(wù)人在執(zhí)業(yè)中都只有為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效物業(yè)服務(wù)的義務(wù)，而無(wú)蠻橫霸道損害業(yè)主合法權(quán)益的權(quán)利。物業(yè)服務(wù)人有義務(wù)采取一切合理措施維護(hù)好服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，保護(hù)好業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全，這是由物業(yè)服務(wù)人的工作性質(zhì)決定的。物業(yè)服務(wù)人只有盡心盡責(zé)地為業(yè)主服好務(wù)，才能建立起融洽的物業(yè)與業(yè)主的良好關(guān)系，同時(shí)又促進(jìn)了物業(yè)自身的健康發(fā)展。但在物業(yè)實(shí)踐中，有的物業(yè)服務(wù)人似乎并不明白這個(gè)理，平時(shí)對(duì)員工不管理、不教育、不培訓(xùn)，不約束，任由個(gè)別員工在服務(wù)中語(yǔ)言粗暴，行為不端，服務(wù)缺失，索要財(cái)物等不合法、不文明、不善意的執(zhí)業(yè)現(xiàn)象存在。因此，如果物業(yè)服務(wù)人的員工在執(zhí)行職務(wù)中的行為不當(dāng)，而致業(yè)主的人身或財(cái)產(chǎn)損害的，就是物業(yè)服務(wù)人未能正確履行法定約定義務(wù)，物業(yè)服務(wù)人就應(yīng)當(dāng)依法向受損害的業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。如果物業(yè)服務(wù)人員工的行為情節(jié)后果嚴(yán)重，涉嫌了違法或者是犯罪，該員工就應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任或刑事責(zé)任，但該員工承擔(dān)責(zé)任也并不因此而免除了物業(yè)服務(wù)人的民事賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)人在向受損害業(yè)主作出民事賠償后，有權(quán)根據(jù)該員工的故意或重大過(guò)失情況依法向該員工行使追償權(quán)。

5問(wèn)：物業(yè)費(fèi)：是交納，繳納？還是支付？

答：交納即交付，是將金錢(qián)或?qū)嵨锵蛴嘘P(guān)單位或個(gè)人的交付。繳納雖然也是將金錢(qián)或?qū)嵨锝桓?，但卻是向特定國(guó)家機(jī)關(guān)的交付，比如繳納稅款、社保、罰款、罰金等。如果到期不交付，則會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)制交付的法律后果。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”，用的就是交納，而非繳納。鑒于《中華人民共和國(guó)民法典》第944條“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)”用了支付，因此，筆者認(rèn)為，交納物業(yè)費(fèi)或者支付物業(yè)費(fèi)都是正確的。但從約定成俗的習(xí)慣講，交物業(yè)費(fèi)似乎比支物業(yè)費(fèi)更顯得貼近百姓，符合習(xí)慣。掂量著交納和支付，覺(jué)著民法典的支付有些“文縐縐”的高處不勝寒了。

6問(wèn)：業(yè)主裝飾裝修房屋致其他業(yè)主損害，物業(yè)服務(wù)人是否擔(dān)責(zé)？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第945條“業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項(xiàng)，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查”的規(guī)定，業(yè)主在裝飾裝修房屋前，應(yīng)當(dāng)履行好向物業(yè)服務(wù)人的告知義務(wù)和遵守物業(yè)服務(wù)人的提示義務(wù)。而物業(yè)服務(wù)人在收到業(yè)主裝飾裝修房屋的告知后，就應(yīng)當(dāng)履行好業(yè)主在裝飾裝修房屋前、裝飾裝修房屋中和裝飾裝修房屋后的提示、檢查和核驗(yàn)義務(wù)。如果物業(yè)服務(wù)人不履行或怠于履行法定的提示、檢查、核驗(yàn)義務(wù)，未及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止業(yè)主的不當(dāng)裝飾裝修行為，那么，一旦業(yè)主在裝飾裝修房屋的過(guò)程中致其他業(yè)主損害，物業(yè)服務(wù)人就應(yīng)當(dāng)與致害業(yè)主共同向受損害業(yè)主承擔(dān)民事賠償責(zé)任。物業(yè)實(shí)踐中，常見(jiàn)業(yè)主在裝飾裝修房屋時(shí)不向物業(yè)服務(wù)人告知的情況，但即便如此，筆者認(rèn)為，對(duì)于時(shí)間長(zhǎng)，動(dòng)靜大的業(yè)主裝飾裝修房屋，而致其他業(yè)主損害的，物業(yè)服務(wù)人如果視而不見(jiàn)，也是難辭其咎的。

7問(wèn)：“催告”，是物業(yè)服務(wù)人提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的前置程序嗎？

答：探析《物業(yè)管理?xiàng)l例》第65條“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴”的規(guī)定，督促應(yīng)當(dāng)是物業(yè)服務(wù)人提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的前置程序，而且督促的主體是業(yè)主委員會(huì)。在總結(jié)以往物業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，《中華人民共和國(guó)民法典》第944條二款規(guī)定，“業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁”。民法典將物業(yè)管理?xiàng)l例的督促換成了催告，將應(yīng)當(dāng)換成了可以，將業(yè)主委員會(huì)換成了物業(yè)服務(wù)人。根據(jù)該規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁前，可以向業(yè)主催告，也可以不催告。法律的變化，體現(xiàn)了以人為本，有利于促進(jìn)和諧小區(qū)建設(shè)。雖然催告并非提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的前置程序，但為了避免被動(dòng)，防范風(fēng)險(xiǎn)，筆者建議物業(yè)服務(wù)人在向業(yè)主催收物業(yè)費(fèi)時(shí)，最好履行一定的催收流程。

8問(wèn)：?jiǎn)蝹€(gè)業(yè)主能否以未與物業(yè)服務(wù)人簽訂合同而拒交物業(yè)費(fèi)？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同分為前期物業(yè)服務(wù)合同和普通物業(yè)服務(wù)合同。從物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)講，前期物業(yè)服務(wù)合同是由開(kāi)發(fā)商與其選定的物業(yè)服務(wù)人簽訂的委托管理合同，具有委托合同的性質(zhì)。而普通物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂的合同，具有集體合同的性質(zhì)。法律并未要求每一個(gè)業(yè)主都與物業(yè)服務(wù)人單獨(dú)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或者普通物業(yè)服務(wù)合同。因此，無(wú)論是前期物業(yè)服務(wù)合同，還是普通物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)全體業(yè)主都具有法律約束力。單個(gè)業(yè)主以未與物業(yè)服務(wù)人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或者普通物業(yè)服務(wù)合同的理由拒交物業(yè)費(fèi)是沒(méi)有法律依據(jù)的。

9問(wèn)：物業(yè)服務(wù)人公開(kāi)作出的有利于業(yè)主的承諾，具有法律效力嗎？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第938條二款“物業(yè)服務(wù)人公開(kāi)作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分”的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人公開(kāi)作出的有利于業(yè)主的承諾，是具有法律效力的。如果物業(yè)服務(wù)人不履行承諾，業(yè)主在保全有關(guān)證據(jù)后，有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定或者合同約定提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。對(duì)此，建議物業(yè)服務(wù)人在向業(yè)主承諾時(shí)，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)言慎行，防范“禍從口出”。

10問(wèn)：物業(yè)服務(wù)人有權(quán)禁止未交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)小區(qū)嗎？

答：小區(qū)是誰(shuí)的？房子又是誰(shuí)的？明白了這個(gè)理，物業(yè)服務(wù)人也就不會(huì)禁止未交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)小區(qū)了。因?yàn)楦鶕?jù)法律規(guī)定和合同約定，業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)人服務(wù)的同時(shí)，就應(yīng)當(dāng)及時(shí)足額向物業(yè)服務(wù)人交納物業(yè)費(fèi)。而物業(yè)服務(wù)人在收取業(yè)主物業(yè)費(fèi)的同時(shí)，就應(yīng)當(dāng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)服務(wù)。即便是有的業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人也不應(yīng)該采取不讓未交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)小區(qū)的極端做法。作為物業(yè)服務(wù)人，要始終牢記服務(wù)宗旨，提示服務(wù)品質(zhì)，堅(jiān)決做到善意、文明、規(guī)范、依法執(zhí)業(yè)，盡可能避免與業(yè)主的直接對(duì)抗沖突。否則，物業(yè)服務(wù)人因此定點(diǎn)物業(yè)費(fèi)受到的“傷害”，是多少物業(yè)費(fèi)都是補(bǔ)償不回來(lái)的。