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小區(qū)電梯維修費用，應(yīng)由誰來承擔？

  • 2024-01-23 09:25:06
小區(qū)房屋居住使用多年后電梯會出現(xiàn)損耗，需要維修維修費應(yīng)
                                                                             小區(qū)房屋居住使用多年后

電梯會出現(xiàn)損耗，需要維修

維修費應(yīng)該誰來承擔呢？

 

有業(yè)主認為繳納了物業(yè)費

就應(yīng)該物業(yè)來承擔這部分費用

這其實是個誤區(qū)

 

什么是物業(yè)費？

物業(yè)費包括那些費用？

不包括那些費用？

往下看！

                               
 什么是物業(yè)費？
 
 
 
物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)人按照合同約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序等服務(wù)，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費用
                         
         物業(yè)費都包括哪些組成部分？
 
 

物業(yè)費具體包括那些組成部分？

收取物業(yè)費

物業(yè)應(yīng)該提供那些服務(wù)？

 

國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十一條規(guī)定，物業(yè)費一般包括以下部分：
 
①管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；
③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
⑥辦公費用；
⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；
⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
 
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
 

圖片

 

其中
電梯
就屬于共用設(shè)施設(shè)備
 

 

 

共用設(shè)施

 

建設(shè)部 財政部發(fā)布的《住宅專項維修資金管理辦法》

 

第三條　本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
 
本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
 
小區(qū)內(nèi)的電梯、監(jiān)控、照明、消防等設(shè)施，是小區(qū)共用的設(shè)施設(shè)備，屬于業(yè)主共有。
 
業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備故障損壞后，如仍在保修期內(nèi)，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位負責維修;如超出保修期，則由業(yè)主共同承擔維修責任，并按照各自擁有建筑面積的比例分攤維修費用。
 
如果業(yè)主交存了住宅專項維修資金，可以申請使用維修資金進行維修，經(jīng)業(yè)主表決公示后在維修資金業(yè)主個人賬戶中扣除分攤金額;如果沒有交存維修資金，則應(yīng)當由業(yè)主自行承擔分攤的維修費用。
                             
  共用設(shè)施設(shè)備大中修維修費用，
               由誰承擔？
 
 
既然不由物業(yè)承擔
那么應(yīng)該由誰來承擔這筆費用？
如果電梯損壞
達到大修、中修程度
必要時，可申請維修資金

 

圖片

如上所述，電梯的大修、中修和更新、改造費用不屬于物業(yè)服務(wù)成本，應(yīng)當由專項維修資金負擔相關(guān)費用。

 

建設(shè)部 財政部《住宅專項維修資金管理辦法》第二十條　住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：

商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

                               
    這些費用不由物業(yè)費擔
 
 
 
 
 
除了像電梯一樣的
共用部分和共用設(shè)施設(shè)備維修費
不包含在物業(yè)費里面
以下這些維修費用也不包含在物業(yè)費里

 

1、不包括住宅內(nèi)部設(shè)施設(shè)備的維修費用
也就是說，如果住戶家里的電燈、水龍頭壞了，馬桶堵了等，小區(qū)物業(yè)是沒有責任管的，因為這不歸他們管。如果小區(qū)物業(yè)提供了這些維修服務(wù)，他們是可以收費的。
 
2、不包括因建筑質(zhì)量導(dǎo)致的種種問題而產(chǎn)生的費用
比如滲水、漏水、裂縫等，也是不歸物業(yè)管的，但物業(yè)有義務(wù)替業(yè)主向開發(fā)商反映，聯(lián)系開發(fā)商維修。這類問題，維保期內(nèi)由開發(fā)商負責，維保期外可以申請維修資金進行維修。
 
                    
  業(yè)主繳納物業(yè)費的政策依據(jù)
 
 
 

根據(jù)《民法典》《物業(yè)管理條例》

多個政策規(guī)定

在物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定

提供服務(wù)的情況下

業(yè)主不得拒絕支付物業(yè)費

 
民法典
 

 

《民法典》第九百四十四條【業(yè)主支付物業(yè)費義務(wù)】 業(yè)主應(yīng)當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

 

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付，合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

 
物業(yè)管理條例
 

 

《物業(yè)管理條例》第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

第四十一條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

 

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

 

第六十四條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

 

物業(yè)服務(wù)收費管理辦法
 

 

發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十五條　業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

 

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

 

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。