業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿的焦點(diǎn)問題
業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿的焦點(diǎn)問題（以下問題排名不分先后）一、前期物業(yè)的原罪，開發(fā)商代業(yè)主當(dāng)家，忽略業(yè)主權(quán)益開發(fā)商出售房產(chǎn)到交付，其實(shí)至
業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿的焦點(diǎn)問題
（以下問題排名不分先后）
一、前期物業(yè)的原罪，開發(fā)商代業(yè)主當(dāng)家，忽略業(yè)主權(quán)益
開發(fā)商出售房產(chǎn)到交付，其實(shí)至少一年以上，期間已有大量明確的業(yè)主，為什么還是開發(fā)商聘請(qǐng)物業(yè)，為什么不可以組織這些業(yè)主參與聘請(qǐng)物業(yè)或直接聘請(qǐng)物業(yè)？
其實(shí)，業(yè)主完全可以組成十多人的業(yè)主代表，參與到房屋驗(yàn)收、前期物業(yè)合同起草、前期物業(yè)與開發(fā)商的交接（承接查驗(yàn)）、工程資料的移交、小區(qū)經(jīng)營用房的租賃活動(dòng)等。
只有業(yè)主參與早期環(huán)節(jié)，由業(yè)主參與、見證、監(jiān)督、提意見，才能避免開發(fā)商將房屋帶病交付，也能避免物業(yè)接收開發(fā)商樓盤走過場(chǎng)，還能避免前期物業(yè)賤租小區(qū)資產(chǎn)（有些前期物業(yè)會(huì)和商家共謀故意賤租，通過坑害業(yè)主集體利益，達(dá)到收取商家好處費(fèi)目的）等。但是這個(gè)權(quán)利被剝奪，是很不公平公正，是有違民法典小區(qū)業(yè)主自治原則的。
規(guī)定小區(qū)必須滿兩年，或者交付入住率達(dá)到50%才能組建業(yè)委會(huì)，加上組建業(yè)委會(huì)權(quán)利由社區(qū)/街道指導(dǎo)，事實(shí)上前期物業(yè)把持小區(qū)的時(shí)間更長，甚至有些小區(qū)長達(dá)八年、十年不能成立業(yè)委會(huì)，導(dǎo)致這些和開發(fā)商有裙帶關(guān)系的物業(yè)，可以長期包庇開發(fā)商或物業(yè)自身問題。業(yè)主苦前期物業(yè)制度已久也?。。?/span>
小區(qū)很多權(quán)益受損，其實(shí)開發(fā)商移交前期物業(yè)，或前期物業(yè)期間，就存在問題；再經(jīng)前期物業(yè)又幾年的怠于維護(hù)，等業(yè)委會(huì)成立后，質(zhì)量問題要么過保、要么問題變重或變泛濫，一堆問題就成了小區(qū)的燙手山芋，物業(yè)/開發(fā)商紛紛推責(zé)，不得不小區(qū)業(yè)主出錢買單，進(jìn)行維修或提升。
這前期物業(yè)制度，看似為老百姓好，表面讓業(yè)主省心了，但實(shí)質(zhì)像為開發(fā)商脫手責(zé)任定制的，這是對(duì)廣大業(yè)主的最大不公！
二、對(duì)開發(fā)商遺留問題，物業(yè)普遍推責(zé)回避了事
基于上述原因，前期物業(yè)多為開發(fā)商自己的物業(yè)公司，或者開發(fā)商招來的物業(yè)公司。前期物業(yè)先天就受開發(fā)商制約，不得不按開發(fā)商要求或利益行事，導(dǎo)致開發(fā)商帶病交付的問題，不能被揭露，開發(fā)商移交什么物業(yè)收什么，少有敢說不的。
所以電梯、消防、裝修、管路、排水等等方面若建設(shè)期間就有問題，前期物業(yè)肯定當(dāng)不知道，以質(zhì)量合格做假臺(tái)賬對(duì)付，等或業(yè)委會(huì)成立后，然后才說這里壞了，那里有問題了，過保了，開發(fā)商不負(fù)責(zé)維修了，只有小區(qū)出錢維修。有錢維修，前期物業(yè)可能繼續(xù)干幾年；沒錢維修，對(duì)不起，前期物業(yè)說我虧損了，要么漲物業(yè)費(fèi)，我可以維修維修；要么你們換物業(yè)，讓我走人吧。最后開發(fā)商、前期物業(yè)個(gè)個(gè)都成功甩鍋。
所以很多小區(qū)，頭兩年，前期物業(yè)不怎么會(huì)收集質(zhì)量問題，更沒有收集證據(jù)以后移交業(yè)委會(huì)的責(zé)任感，當(dāng)然前期物業(yè)也基本不會(huì)去維修這些問題，因?yàn)樯形催^保，報(bào)給開發(fā)商就好。負(fù)責(zé)的開發(fā)商會(huì)來落實(shí)保修，不負(fù)責(zé)的，物業(yè)報(bào)來也不理會(huì)，因?yàn)槲飿I(yè)也拿他們沒招，然后開發(fā)商和前期物業(yè)，就坐等裝飾、綠化、管網(wǎng)等兩年過保。
對(duì)于涉及防水的滲漏質(zhì)量問題，開發(fā)商慣用伎倆是，物業(yè)報(bào)過來，上門查看幾個(gè)月，修修補(bǔ)補(bǔ)幾個(gè)月、簡單對(duì)付，治標(biāo)不治本，表示在維保就好，拖拖拉拉混滿八年，就坐等退質(zhì)保金。
現(xiàn)在一些城市的退質(zhì)保金政策，也是奇怪了，經(jīng)過修改，可以不要業(yè)主同意、不要業(yè)委會(huì)蓋章確認(rèn)，來個(gè)公示無異議即可。政策制定者，不愧是一心支持房地產(chǎn)業(yè)，生怕開發(fā)商吃虧呀。
一些城市，土地財(cái)政才是其賴以生存的里子，吃人嘴短，政策有點(diǎn)偏心，可以理解，但是也別讓廣大業(yè)主倍感窩心呀。
三、物業(yè)對(duì)工程怠于保養(yǎng)維修，且不及時(shí)、不專業(yè)、不透明
工程破損及時(shí)維修、綠化定期澆水、施肥，枝丫定期修剪割高枝、消防定期檢查維保、門禁定位檢查維保、監(jiān)控定期保養(yǎng)圍護(hù)、管道淤堵清理、環(huán)境定期消殺、化糞池定期沖洗疏通、水箱定期沖洗消殺、金屬管道鐵件定期除銹刷漆，林林種種的建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)，可以說百分之百的物業(yè)沒有做到位、或者馬虎做點(diǎn)表面活，根本未做到專業(yè)養(yǎng)護(hù)。
除了業(yè)主天天使用的，壞了沒有功能的，或壞了要出人命或直接有損害的，物業(yè)勉強(qiáng)對(duì)付著。如電梯，交給維保公司打理；門禁壞了不得不修，燈泡壞了催急了給你換換，水管爆了給你弄弄；涂料脫落或抹灰層剝落嚴(yán)重，馬虎修修；其他的，鋪裝破損、墻磚脫落，看物業(yè)心情了。
并且物業(yè)在維修方面，還有小心思，很多時(shí)候，他們要積少成多，能達(dá)到“中修”或“大修”標(biāo)準(zhǔn)為好，因?yàn)檫@樣，物業(yè)可以動(dòng)用代管的業(yè)主公共收益維修，或者要求動(dòng)用維修基金維修。同時(shí)，物業(yè)在工程維修上，往往不貨比三家，或者就是熟悉的單位報(bào)價(jià)，貼一下公示，不管反對(duì)不反對(duì)，就開始動(dòng)用業(yè)主資金維修；費(fèi)用往往偏高，甚至通過維修輸送利益或拿回扣。
四、物業(yè)車輛管理不規(guī)范、欠思考、欠公允，甚至留后門
機(jī)動(dòng)車停車管理一直是不少小區(qū)的痛點(diǎn)、難點(diǎn)，特別是停車位緊張的小區(qū)，由此導(dǎo)致的矛盾很多。
一些小區(qū)車位緊張，不想著解決供需矛盾，增加停車場(chǎng)地，一味要求路面不能停車，逼著業(yè)主有家不能回，或者逼著繳納鎖車費(fèi)。
一些小區(qū)地庫車位寬裕，很多空閑，但是為了停車位賣高價(jià)、或出租高價(jià)，物業(yè)響應(yīng)部分業(yè)主此需要，不允許實(shí)現(xiàn)業(yè)主車位互利共享，逼著沒有買車位的搶奪地面少量公共停車位。
其實(shí)由于業(yè)主存在白天上班、夜間上班情況，也存在一段時(shí)間長期開車外出情況，部分小區(qū)整合相關(guān)信息，實(shí)現(xiàn)了業(yè)主空閑車位共享，利用錯(cuò)時(shí)效應(yīng)，讓沒有買車位的，能共享停車，即增加了買車位業(yè)主的收入，又減少了搶奪地面車位的現(xiàn)象，這個(gè)很值得推廣。
還有最近杭城業(yè)主羨慕不已的，年年發(fā)福利的小區(qū)——梧桐藍(lán)山小區(qū)，最近各媒體報(bào)道，還上了今日頭條。其實(shí)這個(gè)小區(qū)很大一塊收入來自地面公共停車位，據(jù)說停車收入年入200萬。該小區(qū)將路面部分人行道改為停車位、將小區(qū)紅線內(nèi)商鋪之間的空間改為停車位，大大增加了停車位置和停車收入，并且基本實(shí)現(xiàn)了業(yè)主車輛都能停。費(fèi)用才一天10元（且24小時(shí)內(nèi)不重復(fù)收費(fèi)）。業(yè)主車輛進(jìn)入出去半小時(shí)內(nèi)不收費(fèi)，外來車輛進(jìn)入15分鐘后開始收費(fèi)。照顧了全體業(yè)主，實(shí)現(xiàn)了全體和諧，還增加了停車收入，并且車位不但沒有貶值（車位25-30萬一個(gè)，月租600元左右）。值得借鑒學(xué)習(xí)！
非機(jī)動(dòng)車管理也是很混亂，多數(shù)小區(qū)非機(jī)動(dòng)亂停亂放非常普遍。這里面既有業(yè)主素質(zhì)不高問題，也有非機(jī)動(dòng)車位場(chǎng)地不足問題，也有物業(yè)管理不善、執(zhí)行不嚴(yán)的問題。同樣是這個(gè)網(wǎng)紅小區(qū)，為了解決非機(jī)動(dòng)車停放問題，部分架空層也是作為非機(jī)動(dòng)車停車空間的。解決了非機(jī)動(dòng)車與機(jī)動(dòng)車爭搶停車場(chǎng)地問題，也是的小區(qū)從外面看，比較整潔美觀。
停車難問題，只要物業(yè)或業(yè)委會(huì)用心，其實(shí)有不少騰挪空間和方法，只要全體業(yè)主多數(shù)同意，適當(dāng)犧牲一些不太要緊的場(chǎng)地，解決業(yè)主最困難問題，只會(huì)得到業(yè)主支持，也能讓小區(qū)更富有人性，增加業(yè)主歸宿感，減少賣房騰窩想法，其實(shí)對(duì)維護(hù)小區(qū)房價(jià)是有幫助的。
一些物業(yè)，不用心思考、提出合理方案解決停車難問題不說，甚至還有物業(yè)擅自放行關(guān)系車、人情車、私自收錢放行，或者對(duì)有地庫車位車主隨意停地面公共車位不嚴(yán)加管理，對(duì)長期不用的僵尸車不進(jìn)行合規(guī)勸誡等等，更是加劇了小區(qū)的停車難。
物業(yè)管理能力強(qiáng)不強(qiáng)，看看小區(qū)停車管理狀況便知一二。
五、物業(yè)在治理規(guī)范業(yè)主行為方面，基本無力
物業(yè)為了收取物業(yè)費(fèi)，普遍存在不要得罪業(yè)主的心態(tài)，所以對(duì)業(yè)主不文明行為、違反小區(qū)管理規(guī)約的行為不敢嚴(yán)正指出、不敢勇于規(guī)勸。
在規(guī)勸業(yè)主文明養(yǎng)狗文明遛狗、制止和抵制高空拋物、勸導(dǎo)業(yè)主垃圾分類、勸阻翻垃圾桶拾荒現(xiàn)象等方面，物業(yè)基本上處于群里發(fā)發(fā)口號(hào)的階段。少有物業(yè)人員在小區(qū)巡邏、在小區(qū)檢查、在面對(duì)現(xiàn)象時(shí)上前勸阻。
其實(shí)不文明的人，不會(huì)因?yàn)槟阄磩褡?，他們就積極主動(dòng)繳納物業(yè)費(fèi)；反而是，因?yàn)槭艿讲晃拿餍袨閭Φ娜?，因?yàn)槲飿I(yè)的不作為，慢慢不信任物業(yè)，慢慢有人不主動(dòng)繳納物業(yè)費(fèi)。
六、物業(yè)對(duì)鄰里相互干擾協(xié)調(diào)，基本無力，多坐視不管
每個(gè)小區(qū)或多或少，都存在鄰里干擾情況。比如亂裝空調(diào)滴水影響樓下，允許裝晾衣架導(dǎo)致滴水影響樓下，住戶亂拋物影響樓下，裝修擾鄰，噪音擾鄰，樓道養(yǎng)狗，屋頂養(yǎng)雞種菜，林林種種，不一而足。
這些現(xiàn)象，本來就是物業(yè)在裝修管理上存在失職，或疏于巡邏、疏于要求、疏于檢查，不能事前預(yù)控或初發(fā)時(shí)制止，一旦業(yè)主裝上、業(yè)主養(yǎng)上、業(yè)主種上，等其他業(yè)主投訴時(shí)才處理，其處置難度就更大了。因?yàn)檫@些業(yè)主已有依賴或有沉沒陳本，或已經(jīng)蔓延，導(dǎo)致物業(yè)難以制止。
少有物業(yè)敢于上門規(guī)勸業(yè)主，要求并督促業(yè)主整改到位；能群里嗶哩嗶哩說幾句規(guī)勸話，都算有點(diǎn)責(zé)任心的。
一個(gè)小區(qū)鄰里互不干擾的規(guī)矩豎不起來，最終可能每一個(gè)業(yè)主，某一天會(huì)因?yàn)槠渌麡I(yè)主的不守規(guī)矩而受到傷害。
物業(yè)秩序維護(hù)，不是門口站個(gè)人那么簡單，巡邏巡查、勸解化解糾紛、排除處置隱患、防火防盜，都應(yīng)是秩序維護(hù)的延伸。
七、物業(yè)代管業(yè)主公共收益，不透明不規(guī)范，甚至侵吞侵占
收取了物業(yè)費(fèi)，盡心服務(wù)是本份。吃著碗里的，還想著鍋里的，是不少物業(yè)的心態(tài)。
不少物業(yè)，沒怎么想如何提高物業(yè)服務(wù)水平，如何讓業(yè)主滿意度提高，反而是費(fèi)盡心思琢磨：如何花掉屬于小區(qū)全體業(yè)主的公共收益，琢磨如何搞點(diǎn)大工程把錢花掉，如何把自己的成本用小區(qū)收益來買單，如何多收少上交。
物業(yè)代收小區(qū)公共停車費(fèi)、代管經(jīng)營用房的招租收租、代為承接電梯廣告并代管收入，在前期物業(yè)期間，或業(yè)委會(huì)未收回管理權(quán)期間，多數(shù)物業(yè)存在不規(guī)范行為，如不公示、不按市場(chǎng)價(jià)簽訂合同賤租（差額變?yōu)榛乜郢@利），或做假賬瞞報(bào)少上交。
在支出小區(qū)公共資金時(shí)候，又往往虛報(bào)工作量，或虛報(bào)價(jià)格，實(shí)現(xiàn)自我賺差價(jià)。
這些是業(yè)主非常痛恨的行為，是導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)對(duì)立的一個(gè)重要原因。物業(yè)長期良性發(fā)展，切不可做吃里扒外的服務(wù)者。物業(yè)應(yīng)做好本份，通過提高物業(yè)滿意度，提高業(yè)主繳費(fèi)率來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益提升；能力強(qiáng)，通過出謀劃策，給小區(qū)帶來更多收益，獲取額外獎(jiǎng)勵(lì)，也是可取的的方法。
八、物業(yè)對(duì)業(yè)主房產(chǎn)裝修、使用、出租的管理，履職很差
多數(shù)物業(yè)，對(duì)商鋪裝修是否亂拆亂改，商鋪是否嚴(yán)格按管理規(guī)約種類經(jīng)營，對(duì)住宅是否亂拆亂改、是否改為群租、是否用于經(jīng)營，都是疏于引導(dǎo)、疏于管理。.
物業(yè)服務(wù)的一個(gè)功能是實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)的保值增值，試想一個(gè)小區(qū)的底商，都是棋牌室、垃圾回收點(diǎn)、洗車點(diǎn)、電瓶車修理點(diǎn)，這樣的樓盤能上檔次，長期以往能升值？
試想住宅群租或住宅商用，人員雜亂，多半增加亂丟亂扔，各種安全隱患突出，還增加電梯使用頻率或負(fù)重，也增加電梯故障風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)主不樂意是肯定的，物業(yè)維護(hù)成本也增加呀。
所以說，物業(yè)不能覺得這些事與自己無關(guān)，不是自己的服務(wù)范圍和內(nèi)容。其實(shí)小區(qū)紅線內(nèi)，紅線外20米，物業(yè)都應(yīng)關(guān)注，必須管理起來，或提醒相關(guān)部門管起來。這才是一個(gè)為業(yè)主著想的物業(yè)大管家，應(yīng)該有的樣子。
九、物業(yè)為小區(qū)節(jié)能降耗、如實(shí)核酸能耗費(fèi)方面，履職很差
一個(gè)好的物業(yè)，除了物業(yè)本質(zhì)工作，履行物業(yè)合同義務(wù)外，能為小區(qū)精打細(xì)算，及時(shí)如實(shí)公示各種相關(guān)開支，才是物業(yè)真心當(dāng)業(yè)主為衣食父母表現(xiàn)。
作為小區(qū)管家，物業(yè)為小區(qū)節(jié)水了嗎，為小區(qū)節(jié)電了嗎，為小區(qū)增加了休閑氣氛、和諧氣氛了嗎。
你們核算的能耗費(fèi)，有沒有貓膩，有沒有再節(jié)約的空間？當(dāng)然不是犧牲業(yè)主不變?yōu)榇鷥r(jià)。比如，通過科學(xué)核算費(fèi)效比，看是否可改造成節(jié)能燈，看否可改造成聲光感應(yīng)控?zé)?，有沒有機(jī)房長期無人長期開著燈現(xiàn)象等等。物業(yè)的這些努力，業(yè)主可能看不到，但是看到能耗費(fèi)降低，業(yè)主能看到。
這些是優(yōu)秀物業(yè)可能做到事情，多數(shù)物業(yè)還是仰望這條吧。
十、物業(yè)普遍存在插手或干擾業(yè)委會(huì)成立現(xiàn)象
不少物業(yè)，或?yàn)榱颂哨A躺賺，或?yàn)楸苊鈽I(yè)委會(huì)成立后發(fā)現(xiàn)自己的諸多污點(diǎn)而遭到清算，往往會(huì)插手業(yè)委會(huì)選舉，總是安插聽信自己的業(yè)主，作為代言人，企圖擠進(jìn)業(yè)委會(huì)，為自己發(fā)聲。更有甚者，直接通過干擾選舉、惡意舉報(bào)、分裂業(yè)主等手段阻止業(yè)委會(huì)的成立。硬生生把物業(yè)做成黑澀會(huì)，這種物業(yè)遲早會(huì)被業(yè)主趕跑，不是不報(bào)時(shí)候未到而已。
筆者點(diǎn)評(píng)
物業(yè)服務(wù)其實(shí)有很多難處、有很多苦水，但是要做一行愛一行，真心真意為業(yè)主服務(wù)，業(yè)主也不會(huì)吝惜那點(diǎn)物業(yè)費(fèi)的，畢竟買了馬不差配鞍的錢，業(yè)主只求物有所值。所以物業(yè)要，關(guān)鍵就是需物業(yè)做到按物業(yè)合同服務(wù)，多按業(yè)主視角和需要服務(wù)。切記業(yè)主請(qǐng)的是物業(yè)服務(wù)管家，不是請(qǐng)的老爺。
