物業(yè)管理費

• 2024-02-27 08:18:55

物業(yè)管理費1、未采用書面形式的物業(yè)服務(wù)合同是否成立？答：如果物業(yè)服務(wù)人履行了主要義務(wù)，業(yè)主已經(jīng)接受，雖然未簽訂書面合同，視為物業(yè)與

1、未采用書面形式的物業(yè)服務(wù)合同是否成立？

答：如果物業(yè)服務(wù)人履行了主要義務(wù)，業(yè)主已經(jīng)接受，雖然未簽訂書面合同，視為物業(yè)與全體業(yè)主達成了事實上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，仍然認(rèn)定合同成立。

依據(jù)：民法典285、490條

2、物業(yè)費的含義？

答：物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（6）辦公費用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。從物業(yè)費用的構(gòu)成來看，物業(yè)費用主要是用于業(yè)主共有部分的維修、保養(yǎng)及秩序的管理維護。

泰興規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費包括物業(yè)公共服務(wù)費、汽車停放費和其他服務(wù)收費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)公共服務(wù)費用，但預(yù)收的期限最長不得超過一年。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)收費，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)拒絕交納。

依據(jù)：《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第11條、物管條例40條、江蘇物管條例34、49、50、51、52條、泰州物管條例38、39條、泰興物業(yè)收費細(xì)則3~10、13~15、17、27、29、32、34~37、42、43條

3、物業(yè)服務(wù)人能否在催告業(yè)主后立即提起訴訟？

答：不能。業(yè)主欠費時物業(yè)服務(wù)人提起訴訟或申請仲裁應(yīng)滿足的條件：（1）業(yè)主存在違反約定逾期不支付物業(yè)費的行為；（2）物業(yè)服務(wù)人催告業(yè)主在合理期限內(nèi)支付；（3）合理期限屆滿業(yè)主仍未支付。在物業(yè)服務(wù)人催告的合理期限內(nèi)，不管業(yè)主是否作出拒絕支付物業(yè)費的意思表示，物業(yè)服務(wù)人都無法提起訴訟或申請仲裁，必須滿足業(yè)主在合理期限屆滿仍不支付的條件才可以提起訴訟或申請仲裁。

物業(yè)服務(wù)人進行催告，可以單獨向單個業(yè)主作出。當(dāng)拖欠物業(yè)費的業(yè)主較多時，物業(yè)服務(wù)人也可以采取在小區(qū)進行公告的形式，向全體拖欠物業(yè)費的業(yè)主作出催告。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)逾期繳納物業(yè)費的違約責(zé)任；如果合同對此沒有作出約定，業(yè)主須承擔(dān)違約責(zé)任的范圍，不僅包括其所拖欠的物業(yè)費，還應(yīng)當(dāng)包括相應(yīng)的遲延支付利息。

依據(jù)：民法典944條

4、物業(yè)未完整收回物業(yè)管理權(quán)能否收取物業(yè)費？

答：不能。常見于商住項目，商業(yè)物業(yè)通常由建設(shè)單位整體持有，而業(yè)委會成立后選聘新物業(yè)，通常沒有完整接收整個小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)。因完整的整體管理是收取整體物業(yè)費的事實基礎(chǔ)，無權(quán)對未接收部分和未實際接收物業(yè)服務(wù)的業(yè)主不能收取物業(yè)費。

依據(jù)：民法典949條、物管條例33條    

5、物業(yè)是否有權(quán)收取物業(yè)合同終止后、退場前的物業(yè)費？

答：視情形而定。合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，物業(yè)繼續(xù)服務(wù)且業(yè)主無異議的，建立不定期物業(yè)服務(wù)合同，有權(quán)收取費用；若業(yè)主沒有就物業(yè)繼續(xù)服務(wù)達成一致的（如物業(yè)主動宣告退出業(yè)主無異議），物業(yè)如無正當(dāng)理由拒不退出的，無權(quán)收費，而且如果物業(yè)服務(wù)人給業(yè)主造成損失的，還應(yīng)當(dāng)賠償業(yè)主的損失。同時也要注意，新舊物業(yè)交接的合理期間可以收取費用。

物業(yè)服務(wù)人所主張的物業(yè)費支付標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)視其提供的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而定，如果其處理的物業(yè)服務(wù)事項與合同履行期間并無二致，則可以參照原來合同約定的標(biāo)準(zhǔn)進行支付。需要注意的是，物業(yè)交接期間，原物業(yè)服務(wù)人處理物業(yè)服務(wù)事項的行為并非追求市場盈利的行為，不能視為其商業(yè)經(jīng)營行為，因此，原物業(yè)服務(wù)人主張的物業(yè)費只能是其處理有關(guān)事項而支出的必要費用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)原物業(yè)服務(wù)人實際提供的物業(yè)服務(wù)加以確定。

依據(jù)：民法典948、949、950條、《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》3條

6、業(yè)主自行管理情況下，業(yè)主委員會可以起訴業(yè)主支付物業(yè)費嗎？

答：可以。小區(qū)成立業(yè)主委員會，設(shè)立物業(yè)管理辦公室，并在相關(guān)行政主管部門備案。小區(qū)業(yè)主委員會依法成立，代表全體業(yè)主行使物業(yè)管理職責(zé)，則有權(quán)起訴違反管理規(guī)約，拖欠物業(yè)費的業(yè)主。

依據(jù)：民法典937條  

7、物業(yè)費的訴訟時效何時起算？

答：有兩種觀點。一，自最后一期物業(yè)費繳納期限屆滿之日起計算。理由：民法典189條，各期服務(wù)費有關(guān)聯(lián)具有整體性，屬于同一債務(wù)分期履行。二，物業(yè)服務(wù)合同為繼續(xù)性合同，每期物業(yè)費都是獨立的債權(quán)債務(wù)，應(yīng)分別適用訴訟時效。

8、業(yè)主能否以物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)未備案為由拒交物業(yè)費？

答：不能。備案屬行政法律行為，收費屬民事法律行為，互不影響。

依據(jù)：《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》2條

9、業(yè)主能否以未實際入住為由拒交物業(yè)費？

答：若合同對空置房收費有約定從約定；無約定，一般認(rèn)為，不論是前期物業(yè)服務(wù)合同還是普通物業(yè)服務(wù)合同，都應(yīng)當(dāng)以房屋交付作為業(yè)主開始承擔(dān)物業(yè)費的時間點，但交付不一定是物理上的交付，也包含按合同約定視為交付的情形，從業(yè)主應(yīng)當(dāng)收房之日視為交付之日起計算。

泰興規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣合同（符合竣工驗收條件）、入住通知書約定的房屋交付之日起，按月交納物業(yè)公共服務(wù)費用。符合交付條件、建設(shè)單位已下達書面通知辦理交付手續(xù)的，物業(yè)公共服務(wù)費從書面通知中載明的日期起算。已竣工但尚未售出或者因建設(shè)單位原因未按時交付業(yè)主的,物業(yè)公共服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔(dān)。

依據(jù)：民法典944條，物管條例41條、江蘇物管條例48條、泰州物管條例40條、泰興物業(yè)服務(wù)收費細(xì)則16、38條。

10、業(yè)主能否以房屋不符合交付條件為由拒交物業(yè)費？

答：若房屋滿足合同約定的交付條件，業(yè)主即便拒絕收房也應(yīng)交物業(yè)費；若房屋質(zhì)量瑕疵明顯影響業(yè)主居住，可認(rèn)定業(yè)有權(quán)拒絕收房且可不交物業(yè)費。法定的交付條件硬性標(biāo)準(zhǔn)為“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格”，外在形式為取得竣工驗收備案登記證。實踐中開發(fā)商可能會通過補充協(xié)議約定交付條件。

依據(jù)：建筑法61條

11、業(yè)主能否以房屋質(zhì)量問題為由拒交物業(yè)費？

答：不能。應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商負(fù)責(zé)，而非物業(yè)。但物業(yè)可以協(xié)助處理，若在質(zhì)保期內(nèi)，協(xié)調(diào)建設(shè)單位；質(zhì)保期外，業(yè)主可以有償委托物業(yè)維修。

12、已實際入住但未獲得產(chǎn)權(quán)之前，是否應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費？

答：應(yīng)當(dāng)。雖然此時產(chǎn)權(quán)人仍為開發(fā)商，但買受人對入住房屋已實際控制，在物業(yè)管理中受益，故應(yīng)按照業(yè)主的標(biāo)準(zhǔn)交費。

依據(jù)：物管條例41條、《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》1條

13、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，物業(yè)能否向現(xiàn)業(yè)主主張原業(yè)主所欠物業(yè)費？

答：除非原業(yè)主與現(xiàn)業(yè)主另有約定，否則不能，應(yīng)向原業(yè)主主張。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移一般為物權(quán)的轉(zhuǎn)移，非債務(wù)的轉(zhuǎn)移。

江蘇、泰州、泰興規(guī)定：業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)專有部分，應(yīng)當(dāng)及時將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人，并與物業(yè)服務(wù)人結(jié)清物業(yè)費。

依據(jù)：民法典551條、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》15條3款、江蘇物管條例48條、泰州物管條例40條、泰興物業(yè)服務(wù)收費細(xì)則38條     

14、業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)瑕疵為由拒交物業(yè)費？

答：未有明確規(guī)定。物業(yè)服務(wù)行為具有持續(xù)性、重復(fù)性、循環(huán)性、服務(wù)性、整體性等特點，實踐中很難做到完美狀態(tài)。局限性、片面性的問題不足以證實物業(yè)長期服務(wù)瑕疵或根本違約。在訴訟中，業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不符合標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主均應(yīng)予以舉證，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)提交證據(jù)證明其已經(jīng)履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)質(zhì)量未達到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，亦應(yīng)予以舉證。對于業(yè)主確因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。如果物業(yè)服務(wù)質(zhì)量確實未達到物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)案件的具體情況，結(jié)合合同約定，對當(dāng)事人實際權(quán)利義務(wù)關(guān)系予以平衡并作出調(diào)整。

依據(jù)：民法典944條

15、業(yè)主能否以無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費？

答：不能。業(yè)主不能放棄基于區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生的共有關(guān)系，物業(yè)服務(wù)人對業(yè)主共有部分進行管理，就是在為全部業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，每個業(yè)主都可以實際享受相應(yīng)的利益，并不因業(yè)主主觀上是否需要而受影響。例如，業(yè)主不能以其不產(chǎn)生生活垃圾，或者將生活垃圾帶離小區(qū)后丟棄到小區(qū)外馬路旁邊的垃圾桶為由，拒絕繳納物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)費中所包含的垃圾清運費。

業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主不得為了拒絕支付共有財產(chǎn)維護維修的費用，而表示放棄對共有財產(chǎn)的權(quán)利，也不得以其未“實際使用”等為由而拒絕支付費用。例如，業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費用；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此住宅居住為由，不交納暖氣費用。

依據(jù)：民法典273、278、280、939、944條

16、業(yè)主能否以物業(yè)未拆除違法建設(shè)為由拒交物業(yè)費？

答：不能。物業(yè)的法定義務(wù)是制止、報告給相關(guān)部門，并無執(zhí)法權(quán)。若未及時制止并報告，視為違約，可以減免。此時，違建造成的損失由違建者承擔(dān)。

依據(jù)：民法典577、942條、物管條例45條    

17、業(yè)主財物被盜、毀損，能否要求拒繳物業(yè)費？

答：不能。應(yīng)由侵權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任。如果物業(yè)服務(wù)人未能盡到全面查驗、日常管理的義務(wù)，例如未能建立健全的安保制度，配備的保安人員不足，或者保安人員怠于職守，未按照要求進行巡邏、小區(qū)出入口有無安裝錄像監(jiān)控設(shè)備、管理人員有無對車輛進入進行登記或核查、防水防洪及時通知等措施，則物業(yè)服務(wù)人根據(jù)其行為與損害后果的因果關(guān)系承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如果物業(yè)服務(wù)人提供的安保義務(wù)并無瑕疵，業(yè)主要求減免物業(yè)費、賠償財物損失難以獲得支持。

依據(jù)：物管條例46條

18、物業(yè)能否以未交物業(yè)費為由取消業(yè)主門禁卡權(quán)限？

答：不能。業(yè)主系房屋的所有權(quán)人，不得損害業(yè)主對房屋的使用、占用的權(quán)利。即便合同約定了，亦可能因不合理加重對方責(zé)任而屬于無效條款。

泰州規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費等理由，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供熱、供燃?xì)猓璧K業(yè)主進入住宅。

泰興規(guī)定：對實行門禁卡和梯控卡雙卡合一管理的新建住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)免費為業(yè)主每戶配置不少于4張卡；門禁卡和梯控卡分開管理的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)免費分別為業(yè)主每戶配置不少于3張卡。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場所實行門禁出入證（卡）管理的，應(yīng)當(dāng)為相關(guān)業(yè)主免費配置1張出入證（卡）。業(yè)主另有需求申請辦理的，可以適當(dāng)收取工本費。業(yè)主大會成立后由業(yè)主大會或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定相關(guān)管理及收費事項。

依據(jù)：民法典240條、物管條例6條、41條、泰州物管條例40條、泰興物業(yè)服務(wù)收費細(xì)則30條

19、物業(yè)服務(wù)人采取停水、停電措施催繳物業(yè)費造成損害如何處理？

答：物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費。實踐中，有些物業(yè)服務(wù)合同中確實存在物業(yè)服務(wù)人有權(quán)停水、停電的約定，但是此類涉他合同條款除非經(jīng)過供水、供電單位與物業(yè)服務(wù)人、用戶各方一致認(rèn)可，否則應(yīng)當(dāng)是無效的。若造成業(yè)主損害，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任，賠償數(shù)額應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)人的過錯程度、損害的后果等因素綜合確定。

至于供水、供電單位是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，如果物業(yè)服務(wù)人在采取停水、停電措施過程中未征得供水、供電等單位的同意與配合，供水、供電單位對于停水、停電無明顯過錯，則供水、供電等單位對于損害結(jié)果的發(fā)生不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

依據(jù)：民法典944條  

20、物業(yè)幫業(yè)主出租房屋，是否可以收取中介費？

答：若物業(yè)合同約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包括幫業(yè)主出租房屋，則業(yè)主不必另行繳納費用；若無約定，可以收取一定的費用。

依據(jù)：物管條例35、43條

21、單個業(yè)主在酬金制下能否訴請財務(wù)審計及要求返還結(jié)余款項？

答：無權(quán)訴請審計并返還（業(yè)委會有權(quán)），但可以訴請查詢了解成本開支情況。涉及全體利益，應(yīng)由全體業(yè)主共同決策。酬金制即代收代支。

依據(jù)：民法典278、943條

22、建筑物共有部分及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)?、收益分配如何計算?/span>

答：有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。具體計算公式為專有部分面積/建筑物總面積×100%。專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，以該建筑物初始登記中記載的建筑物面積、測量面積或者房屋買賣合同中記載的建筑物總面積為標(biāo)準(zhǔn)，實際計算時為專有部分面積的統(tǒng)計之和。

依據(jù)：民法典283條、《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第8條

23、居住在低樓層的業(yè)主能否以從不使用電梯為由，拒絕分擔(dān)電梯的運行費和維修費？

答：不能。電梯運行費用屬于共有部分的維修與管理費用，行為人不能以其不使用電梯為由，拒絕繳納該項共同費用。且在建筑物區(qū)分所有中，不管住在哪一層的業(yè)主都對電梯享有共有權(quán)，因此都有分?jǐn)傔\行和維修費用的義務(wù)，不得以不行使權(quán)利而不履行義務(wù)，所有業(yè)主都要按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定其應(yīng)分擔(dān)的費用。

依據(jù)：民法典283條