物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理激勵(lì)方案

• 2023-03-06 09:29:53

一、目的為全面實(shí)行全員收費(fèi)方針，完成公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，提高員工工作積極性，提高物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收，增加物業(yè)收益，規(guī)范各類經(jīng)營(yíng)收入獎(jiǎng)勵(lì)

為全面實(shí)行全員收費(fèi)方針，完成公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，提高員工工作積極性，提高物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收，增加物業(yè)收益，規(guī)范各類經(jīng)營(yíng)收入獎(jiǎng)勵(lì)措施及分配原則，特制定本方案。

二、適用范圍及定義

1、本方案適用于**物業(yè)管理有限責(zé)任公司接管服務(wù)的所有項(xiàng)目；

2、本方案包括公司當(dāng)期物業(yè)費(fèi)收取、歷史欠費(fèi)收取、多種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收；

1、物業(yè)一線基層員工：物業(yè)項(xiàng)目客服、保安、保潔、工程等一線服務(wù)人員均有向業(yè)主、客戶提供、收集多種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收業(yè)務(wù)信息、上門催收物業(yè)費(fèi)用的職責(zé)。各項(xiàng)信息由項(xiàng)目客服人員匯總；

2、物業(yè)項(xiàng)目客服負(fù)責(zé)多種經(jīng)營(yíng)中房屋、車位租賃信息的發(fā)布（調(diào)整、更新）、客戶的接待、初洽、來(lái)訪來(lái)電登記、各類費(fèi)用收取及票據(jù)開(kāi)具、回訪等事宜；

3、物業(yè)項(xiàng)目客服負(fù)責(zé)各項(xiàng)特約服務(wù)的登記派工，指派相關(guān)業(yè)務(wù)人員（保潔、保安、工程）負(fù)責(zé)特約服務(wù)的業(yè)務(wù)執(zhí)行，落實(shí)收費(fèi)及回訪工作，建立特約服務(wù)相關(guān)臺(tái)賬；對(duì)各類物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)情況分類并對(duì)收取情況進(jìn)行登記建立臺(tái)賬；

4、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：提報(bào)并執(zhí)行物業(yè)費(fèi)收取計(jì)劃，對(duì)歷史欠費(fèi)信息分類并按類別采取措施收取欠費(fèi)，對(duì)多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)達(dá)成的各項(xiàng)溝通、洽談，掌握業(yè)務(wù)成交的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、合同簽訂雙方的權(quán)利和義務(wù)等事項(xiàng)的把控；主導(dǎo)業(yè)務(wù)合同的簽訂，協(xié)調(diào)配合相關(guān)部門落實(shí)，對(duì)業(yè)務(wù)的落實(shí)提供可行性分析；

5、物業(yè)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)本方案中各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)完成后的財(cái)務(wù)記賬、完成情況審核及獎(jiǎng)勵(lì)提成數(shù)據(jù)的采集、編制和審核；

6、物業(yè)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)公司年度各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)任務(wù)的分解，依據(jù)各項(xiàng)目年度目標(biāo)任務(wù)及實(shí)際收費(fèi)情況，按期進(jìn)行分解到項(xiàng)目。

1、各項(xiàng)目成立以項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為組長(zhǎng)、客服工程保安等部門主管（領(lǐng)班）為副組長(zhǎng)、其余員工為組員的物業(yè)催費(fèi)攻堅(jiān)專項(xiàng)工作小組，落實(shí)全員收費(fèi)工作；

2、分析欠費(fèi)原因，對(duì)業(yè)主欠費(fèi)的問(wèn)題分類限期處理，制定詳盡的切實(shí)可行的項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)催收措施；

3、組長(zhǎng)根據(jù)公司財(cái)務(wù)部核實(shí)的數(shù)據(jù)，將未完成指標(biāo)按照職能進(jìn)行分解，要求指標(biāo)任務(wù)（含戶數(shù)、金額）落實(shí)到個(gè)人，明確完成時(shí)限（落實(shí)倒計(jì)時(shí)警示）到每日，客服每天對(duì)欠費(fèi)客戶進(jìn)行電話催收，并做記錄；

4、每天召開(kāi)項(xiàng)目催費(fèi)總結(jié)會(huì)，集思廣益，對(duì)收費(fèi)工作好的點(diǎn)子、措施及收費(fèi)過(guò)程中遇到的問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真分析和總結(jié)，并對(duì)每日完成的情況予以通報(bào)，有針對(duì)性的對(duì)措施進(jìn)行調(diào)整、修改、完善和補(bǔ)充；

5、對(duì)于在接房或裝修過(guò)程中因開(kāi)發(fā)公司遺留工程問(wèn)題引起的業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)的，可由開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行整改或物業(yè)公司整改，所產(chǎn)生費(fèi)用由開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)；對(duì)業(yè)主提出涉及的工程問(wèn)題進(jìn)行分類（分為業(yè)主專有部分問(wèn)題和公共區(qū)域問(wèn)題兩大類），物業(yè)管理圈。按照先解決業(yè)主專有部分問(wèn)題后處理公共區(qū)域問(wèn)題的原則，對(duì)業(yè)主室內(nèi)專有部分問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)徹底解決。小問(wèn)題5—10日內(nèi)解決，大問(wèn)題報(bào)開(kāi)發(fā)公司工程部提供技術(shù)和人力支持予以在20日內(nèi)解決。

也可以根據(jù)具體情況，對(duì)整改問(wèn)題涉及的費(fèi)用（在500元以內(nèi)的）直接以物業(yè)費(fèi)的形式?jīng)_抵，由業(yè)主自行處理，簽訂相關(guān)協(xié)議，物業(yè)不再承擔(dān)相關(guān)后續(xù)責(zé)任，費(fèi)用超過(guò)500元但業(yè)主也同意自行解決的，須報(bào)開(kāi)發(fā)公司工程部核實(shí)問(wèn)題、核價(jià)核量，報(bào)集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)審批；

6、對(duì)于因被盜、車輛管理責(zé)任（以報(bào)警記錄為準(zhǔn)）等原因造成業(yè)主欠費(fèi)的，由組長(zhǎng)帶領(lǐng)客服與業(yè)主反復(fù)溝通，協(xié)商解決，根據(jù)損失和責(zé)任的大小，最多可按1—3個(gè)月的物業(yè)費(fèi)予以補(bǔ)償解決，報(bào)集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)審批。責(zé)任原因?qū)儆陧?xiàng)目的由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)業(yè)主損失；

7、對(duì)于未接房、未入住的欠費(fèi)業(yè)主，加強(qiáng)電話、短信、信函、微信聯(lián)系，可通過(guò)其水電表讀數(shù)變化確定是否真正入住，密切關(guān)注，上門催收；

8、對(duì)于人在外地的欠費(fèi)業(yè)主，可通過(guò)短信、函件聯(lián)系，并可將公司賬號(hào)告知業(yè)主，通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式收費(fèi)；

9、對(duì)于正常入住在園區(qū)的欠費(fèi)業(yè)主，落實(shí)錯(cuò)時(shí)上班制度，充分利用周末、節(jié)假日及夜間上門催收，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候可采取一定的非常規(guī)措施催收；

10、加大宣傳，可通過(guò)橫幅、公示欄、展板等方式，對(duì)物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成、相關(guān)法律法規(guī)予以宣傳，并可制作相關(guān)案例予以警示，打好催費(fèi)攻堅(jiān)輿論戰(zhàn)；

11、對(duì)個(gè)別惡意欠費(fèi)的業(yè)主，按照先發(fā)3次催費(fèi)通知單后予以起訴的流程處理。各項(xiàng)目要充分分析業(yè)主背景，有選擇性的提起訴訟，達(dá)到以點(diǎn)帶面的效果；

12、加強(qiáng)公司內(nèi)部員工及公司關(guān)系戶（購(gòu)房時(shí)優(yōu)惠點(diǎn)大、業(yè)務(wù)合作關(guān)系單位）欠費(fèi)業(yè)主的催收；

13、加強(qiáng)商業(yè)物業(yè)費(fèi)的催收。對(duì)欠費(fèi)的商家采取影響其正常經(jīng)營(yíng)的措施催費(fèi)，并注意水電能耗費(fèi)的收取，杜絕因商家經(jīng)營(yíng)不善跑路導(dǎo)致的物業(yè)費(fèi)及水電能耗費(fèi)欠繳給公司造成的損失；

14、各項(xiàng)目根據(jù)屬地實(shí)際情況制定相應(yīng)的差異化措施催費(fèi)。充分利用社會(huì)關(guān)系、紐帶關(guān)系、裙帶關(guān)系、業(yè)務(wù)關(guān)系，大力催費(fèi)。

1、定義：指各項(xiàng)目按合同、協(xié)議約定應(yīng)收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)（含空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，可不支付給物業(yè)公司，但須作為物業(yè)公司收入）。

2、激勵(lì)方式

1、業(yè)主激勵(lì)措施：在       年       月       日前，繳清       年       月       日前所有欠費(fèi)的，可根據(jù)實(shí)際情況給予物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠政策，報(bào)集團(tuán)分管物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)審批；

2、內(nèi)部收繳激勵(lì)措施

1、計(jì)算周期，以月度為單位，以是否完成項(xiàng)目目標(biāo)任務(wù)為基礎(chǔ)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；

2、多種經(jīng)營(yíng)收入必須扣除各項(xiàng)成本、費(fèi)用（詳見(jiàn)2.1）后，才能進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；

3、項(xiàng)目所獲得完成月度目標(biāo)任務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)中的10%及給予公司總部職能部門獎(jiǎng)勵(lì)的5%在次月予以發(fā)放；項(xiàng)目所獲得完成月度目標(biāo)任務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)剩余的20%及給予公司總部職能部門獎(jiǎng)勵(lì)剩余的5%在項(xiàng)目完成年度目標(biāo)任務(wù)的情況下于次年6月份予以發(fā)放；

4、項(xiàng)目超額完成年度目標(biāo)任務(wù)的，按超額完成部分的30%給予項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)，按超額完成部分的10%給予公司總部職能部門獎(jiǎng)勵(lì)，其中項(xiàng)目超額完成年度目標(biāo)任務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)中的10%及給予公司總部職能部門超額完成獎(jiǎng)勵(lì)中的5%于春節(jié)前發(fā)放，剩余部分于次年6月份發(fā)放。

1、沖抵/優(yōu)惠物業(yè)費(fèi)必須為       年       月       日起計(jì)算，不得在當(dāng)期及歷史欠費(fèi)中沖抵；

2、沖抵/優(yōu)惠物業(yè)費(fèi)必須繳清本年度及以前年度的欠費(fèi)；

3、須簽訂保密協(xié)議及責(zé)任終結(jié)相關(guān)承諾書(shū)或協(xié)議書(shū)；

4、個(gè)案處理，單獨(dú)流程報(bào)審，一事一議一報(bào)；

5、項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，保全資料檔案，便于審計(jì)查閱和核實(shí)。

1、停車場(chǎng)收費(fèi)及其他收費(fèi)的獎(jiǎng)勵(lì)方式按上述第五項(xiàng)（當(dāng)期物業(yè)費(fèi)收繳激勵(lì)措）執(zhí)行；

2、項(xiàng)目/部門需將項(xiàng)目所得獎(jiǎng)勵(lì)最終分配明細(xì)方案報(bào)公司總經(jīng)理審批；

3、獎(jiǎng)勵(lì)發(fā)放日已不在職的員工不計(jì)發(fā)獎(jiǎng)勵(lì)提成；

4、累計(jì)提成涉及個(gè)人所得稅的，稅費(fèi)由個(gè)人承擔(dān)；

5、獎(jiǎng)勵(lì)分配比例為項(xiàng)目經(jīng)理40%，其他部門60%；

6、上述激勵(lì)措施不含案場(chǎng)；

7、項(xiàng)目各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)審批流程：

項(xiàng)目?jī)?nèi)勤發(fā)起→項(xiàng)目負(fù)責(zé)人初審→財(cái)務(wù)經(jīng)理初審→綜合部經(jīng)理審核→副總經(jīng)理審核→總經(jīng)理審核→集團(tuán)分管物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)審批；

8、未完成項(xiàng)目各項(xiàng)年度目標(biāo)任務(wù)的依據(jù)公司績(jī)效考核制度及其他制度執(zhí)行；

9、本方案由**物業(yè)有限責(zé)任公司綜合部負(fù)責(zé)解釋；

10、本方案自       年       月       日起試行。

物業(yè)管理有限責(zé)任公司

       年       月       日