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物業(yè)公司客服部“百問百答、應(yīng)知應(yīng)會(huì)〞

  • 2023-03-23 16:07:40
客服部百問百答、應(yīng)知應(yīng)會(huì)〞1 各管理處小區(qū)概況，根本情況〔注明本小區(qū)郵寄地址〕2 相關(guān)單位通訊：3 物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)〔不含有償效勞〕4 房
客服部“百問百答、應(yīng)知應(yīng)會(huì)〞
1.各管理處小區(qū)概況，根本情況〔注明本小區(qū)郵寄地址〕
2.相關(guān)單位通訊：
3.物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)〔不含有償效勞〕
4.房屋質(zhì)保期限
（1）屋面防水：5年
（2）墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏：5年
（3）墻面、頂棚抹灰層脫落：2年
（4）地面空鼓開裂、大面積起砂：2年
（5）門窗、五金件損壞：1年
（6）管道堵塞：2個(gè)月
（7）供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備：2個(gè)采暖期或供冷期
（8）衛(wèi)生潔具：1年
（9）燈具、電器開關(guān)：6個(gè)月
（10）電氣管線、給排水管道設(shè)備安裝：2年
（11）裝修工程：2年
保修工程、期限、責(zé)任一覽表
〔以規(guī)定的最低期限為例〕
保修工程
保修期限〔在正常使用條件下〕
保修責(zé)任
地基和主體構(gòu)造
合理使用年限
保修期，因設(shè)計(jì)或施工的原因造成建筑物的地基不均勻沉降，主體構(gòu)造件開裂、變形、破損等超出設(shè)計(jì)規(guī)的規(guī)定值時(shí)，無(wú)償進(jìn)展修復(fù)、加固并滿足有關(guān)規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。
屋面防水
5年
保修期，因設(shè)計(jì)、施工所用防水材料的質(zhì)量問題，造成天面滲水、滴漏，無(wú)償進(jìn)展維修。
外墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室之滲漏
5年
保修期，因施工或所用材料的質(zhì)量問題，造成外墻面、廚房和衛(wèi)生間地面之滲漏，無(wú)償維修。
墻面、頂棚抹灰層脫落
2年
保修期，因施工質(zhì)量問題造成墻面、頂棚抹灰層脫落，無(wú)償進(jìn)展維修。
地面空鼓開裂、大面積起砂
2年
保修期，因施工質(zhì)量問題，造成地面空鼓、開裂、大面積起砂，無(wú)償進(jìn)展維修。
門窗翹裂、五金件損壞
１年
保修期，因產(chǎn)品的質(zhì)量或施工質(zhì)量問題造成門、窗翹裂，五金件損壞，無(wú)償進(jìn)展維修或更換。
衛(wèi)生潔具
１年
保修期，因施工質(zhì)量或產(chǎn)品質(zhì)量問題造成衛(wèi)生潔具開裂和非人為損壞的，無(wú)償進(jìn)展維修或更換。
燈具、電器開關(guān)
６個(gè)月
保修期，因安裝或產(chǎn)品質(zhì)量問題，造成燈具、電器開關(guān)不能正常使用的，無(wú)償進(jìn)展維修或更換。
管道堵塞、管道滲漏
２個(gè)月
保修期，因施工質(zhì)量問題所造成管道堵塞或滲漏的，無(wú)償進(jìn)展疏通或維修。
5.物業(yè)管理效勞費(fèi)主要由哪幾局部組成？答：物業(yè)管理效勞費(fèi)主要由以下工程組成：
〔1〕管理、效勞人員的工資和按規(guī)定提取醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、福利費(fèi)等費(fèi)用；
〔2〕共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；
〔3〕綠化管理養(yǎng)護(hù)費(fèi)；
〔4〕清潔衛(wèi)生效勞費(fèi)；
〔5〕平安防效勞費(fèi)；
〔6〕物業(yè)管理企業(yè)辦公和社區(qū)活動(dòng)費(fèi)用；
〔7〕物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；
〔8〕利潤(rùn)；
〔9〕稅費(fèi)。
6.什么叫專項(xiàng)維修資金？交繳金額為多少？答：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金〔簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金〕是物業(yè)保修期滿以后,專項(xiàng)用于物業(yè)的共用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的資金。按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主在購(gòu)房時(shí)應(yīng)按購(gòu)房款的２％－4%繳納。如日后專項(xiàng)維修資金缺乏時(shí)，按業(yè)主大會(huì)決定進(jìn)展續(xù)繳。
7.為什么要預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)？答：從前期介入、接收驗(yàn)收公司已經(jīng)投入大量費(fèi)用，所以采取預(yù)收方式來(lái)解決。
8.不入住使用為什么交物業(yè)費(fèi)？答：從發(fā)入住通知單時(shí)起，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)移交給業(yè)主，且入住通知單中已經(jīng)注明物業(yè)費(fèi)的收取時(shí)間，?業(yè)主臨時(shí)公約?中有規(guī)定。并且物業(yè)費(fèi)是針對(duì)小區(qū)公共區(qū)域、共用設(shè)施的維護(hù)與保養(yǎng)，即使業(yè)主不入住，我們也為您的物業(yè)提供了效勞。
9.交納物業(yè)費(fèi)的面積為什么要按建筑面積計(jì)算？公攤面積不屬個(gè)人所有為什么還交費(fèi)？答：房屋公攤系數(shù)根本一樣，房管部門確權(quán)面積也是建筑面積，且公攤面積產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，誰(shuí)擁有誰(shuí)受益，誰(shuí)受益誰(shuí)付費(fèi)。
10.為什么租房的人欠的費(fèi)用產(chǎn)權(quán)人要負(fù)連帶責(zé)任？答：業(yè)主出租房屋應(yīng)該提前告知物業(yè)公司，物業(yè)公司可向物業(yè)使用人直接收取合同約定的各項(xiàng)費(fèi)用，但保存向業(yè)主收取、追償費(fèi)用的權(quán)利。
11.空置房是否應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)？答：空置房都應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)。
12.在計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，計(jì)費(fèi)面積以什么為準(zhǔn)？答：計(jì)費(fèi)面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)，對(duì)于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，以開發(fā)商與購(gòu)房人簽訂的購(gòu)房合同上的銷售面積為準(zhǔn)。
13.交了物業(yè)管理費(fèi)。為什么還要交納18元的生活垃圾處置費(fèi)？答：18元的費(fèi)用是生活垃圾處置費(fèi)是代環(huán)衛(wèi)局代收的，屬于代收代繳項(xiàng)。與物業(yè)管理費(fèi)是沒有關(guān)系的，物業(yè)管理費(fèi)是對(duì)公共區(qū)域維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
14.業(yè)主所交納的30元公用電費(fèi)包括哪些容？答：公共區(qū)域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這局部能源費(fèi)用應(yīng)由受益人承當(dāng)，一般慣例是，按單元門進(jìn)展分?jǐn)傎M(fèi)用。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費(fèi)用外，還應(yīng)繳納分?jǐn)偟哪茉促M(fèi)用。
15.業(yè)主有無(wú)權(quán)利對(duì)物業(yè)管理的協(xié)議、業(yè)主臨時(shí)公約進(jìn)展修改？答：可以，但需在業(yè)主委員會(huì)成立后，由物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)重新簽訂物業(yè)管理協(xié)議以及業(yè)主公約。
16.公共設(shè)施維修基金由誰(shuí)管理？答：公共設(shè)施維修基金在業(yè)主委員會(huì)成立前由物業(yè)公司代管。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)公司將代管的商品住宅維修基金移交給委員會(huì)管理，或經(jīng)委員會(huì)同意交由物業(yè)管理企業(yè)代管。
17.什么是物業(yè)管理？答：是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)展維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
18.如果業(yè)主因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題拒交物業(yè)費(fèi)怎么辦？答：首先詢問業(yè)主因何種原因拒交物業(yè)費(fèi)，如果問題處于質(zhì)保期，地產(chǎn)客服可以予以維修，向業(yè)主說明問題，并詳細(xì)記錄，及時(shí)將?工作聯(lián)系單?傳遞到地產(chǎn)客服，并告知業(yè)主物業(yè)效勞的圍，與物業(yè)費(fèi)的定義，并告知業(yè)主不按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)負(fù)有法律責(zé)任的，如果業(yè)主態(tài)度堅(jiān)決拒不交納，不能向業(yè)主隨意承諾，更不能態(tài)度不好，可以上報(bào)客服主管或管理處經(jīng)理處理此事。
19.有業(yè)主的報(bào)修響起時(shí)，客服人員應(yīng)如何應(yīng)答？答：規(guī)用語(yǔ)“您好，榮盛物業(yè)。〞
20.接到業(yè)主報(bào)修的同時(shí)，填寫住戶報(bào)修記錄表。并判斷是否屬于保修期，屬于保修期，派發(fā)?工作聯(lián)系單?給地產(chǎn)客服，不屬于保修期那么為有償效勞，向業(yè)主說明收費(fèi)金額后開具?客服維修工作單?給維修人員。
21.業(yè)主在對(duì)自己的房屋裝修前為什么要辦理裝修手續(xù)？答：是為了明確物業(yè)、業(yè)主、裝修施工單位之間權(quán)利義務(wù)；向業(yè)主、施工單位介紹裝修考前須知，防止不必要的損失，對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)；
22.裝修時(shí)為什么要交垃圾清運(yùn)費(fèi)等費(fèi)用？答〔1〕依據(jù)：建立部文件?住宅室裝飾裝修管理方法?；〔2〕市政環(huán)衛(wèi)部門要求裝修垃圾不得隨意處理，必須由其指定處理方式、指定地點(diǎn)；〔3〕不統(tǒng)一清運(yùn)就會(huì)發(fā)生以下情況：A垃圾處理工作不及時(shí)、不徹底，保證不了小區(qū)清潔；B清運(yùn)人員不統(tǒng)一，身份不確定，保證不了小區(qū)的平安；〔4〕實(shí)行統(tǒng)一清運(yùn)，才能保證小區(qū)環(huán)境的整潔，才能保證廣闊業(yè)主的切身利益。
23.為什么空調(diào)必須安裝到指定位置？答：空調(diào)位置、煙道在房屋建筑前就已經(jīng)通過專業(yè)設(shè)計(jì)部門、規(guī)劃部門的審批。位置、樣式統(tǒng)一，以保證整個(gè)小區(qū)外觀形象的整齊劃一；
24.為什么要在辦理裝修手續(xù)后還要辦“裝修出入證〞，5元錢是什么錢？答：每一戶辦理裝修手續(xù)后的業(yè)主，都會(huì)有工作進(jìn)場(chǎng)裝修，在此種情況下，物業(yè)公司有權(quán)利對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人進(jìn)展查看，一般來(lái)講主要是查裝修隊(duì)，或有出入證，可以證明是給小區(qū)的業(yè)主家裝修的。5元的出入證是做證的工本費(fèi)。
25.在辦理完裝修手續(xù)后，業(yè)主需要注意的事項(xiàng)？答：在辦理完裝修手續(xù)后，客服工作人員將此戶登記在打壓記錄本上，并將記準(zhǔn)。24小時(shí)之維修人員會(huì)與業(yè)主聯(lián)系進(jìn)展地?zé)岽驂簩?shí)驗(yàn)。并且在裝修前也應(yīng)對(duì)自家的衛(wèi)生間進(jìn)展閉水實(shí)驗(yàn)。在裝修的過程中，不要在地面上釘釘子，以免打漏地?zé)峁?；地?zé)岱炙髋c水電表等不要封閉，管道包裹時(shí)要留檢查口。
26.裝修時(shí)業(yè)主是否要交納裝修押金和裝修管理費(fèi)？答：裝修時(shí)，業(yè)主和裝修負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)按照裝修效勞協(xié)議繳納裝修押金和裝修管理費(fèi)。對(duì)于裝修押金，業(yè)主裝修工程完工后，沒有違反協(xié)議的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)退還押金。
27. 裝修手續(xù)如何辦理？答：辦理裝修手續(xù)時(shí)，業(yè)主與其裝修施工單位負(fù)責(zé)人到客服中心辦理，由業(yè)主填寫?裝修申請(qǐng)表?并提供相關(guān)裝修圖紙，共同簽訂?裝修管理協(xié)議?，后經(jīng)客服主管、維修主管〔或客戶效勞中心經(jīng)理〕審核簽字確認(rèn)后，通知業(yè)主和裝修負(fù)責(zé)人交納裝修押金后，簽發(fā)?裝修許可證?并辦理出入證，無(wú)問題后經(jīng)業(yè)主簽字認(rèn)可前方允許其進(jìn)展裝修。
28.接待業(yè)主投訴時(shí)，首先判斷是否為有效投訴，并在?業(yè)主投訴處置表?中進(jìn)展詳細(xì)記錄。投訴處理過程中，經(jīng)常與業(yè)主保持聯(lián)系，告知業(yè)主投訴解決的進(jìn)度，防止升級(jí)投訴。投訴完畢后進(jìn)展回訪。
29.如果我家裝修好了，樓上向我家漏水怎么辦？答：首先要查看樓上漏水的原因，假設(shè)屬于業(yè)主裝修造成的，您家的損失應(yīng)有樓上來(lái)負(fù)責(zé)，假設(shè)是由于防水出現(xiàn)質(zhì)量問題，在質(zhì)保期之造成的損失由開發(fā)商負(fù)責(zé)。因相鄰業(yè)主、使用人拒絕而造成其他業(yè)主、使用人物業(yè)損壞及財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)承當(dāng)修復(fù)或賠償責(zé)任。因物業(yè)維修、更新影響相鄰業(yè)主或使用人物業(yè)使用或造成財(cái)產(chǎn)損失的，由責(zé)任人修復(fù)或賠償。
30. 裝修完畢后，如何退還辦理裝修時(shí)交納的裝修押金？答：裝修完畢后，由業(yè)主到客服中心申請(qǐng)裝修后驗(yàn)收，初驗(yàn)合格一個(gè)月后裝修負(fù)責(zé)人攜帶已有業(yè)主簽過名字的收據(jù)到客服中心領(lǐng)取，待業(yè)主入住后再次前往效勞中心申請(qǐng)復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)合格后5個(gè)工作日退還剩余押金。
31.業(yè)主委員會(huì)什么時(shí)候可以成立？答：按照有關(guān)規(guī)定：第一戶業(yè)主入住二年或小區(qū)的入住率到達(dá)50%可以成立業(yè)主委員會(huì)。
32.在客服部辦理完入住手續(xù)后，下一步應(yīng)該做什么？答：辦理完入住手續(xù)后由維修部人員按照?業(yè)主入住驗(yàn)房表?中的容逐項(xiàng)由業(yè)主進(jìn)展房屋的驗(yàn)收、并抄取水電表底數(shù)并由業(yè)主簽字確認(rèn)。
33.當(dāng)樓上向樓下漏水造成巨大損失時(shí)；聯(lián)系不到樓上業(yè)主，或者業(yè)主小孩在家中無(wú)人情況下有危險(xiǎn)時(shí)怎么辦？答：在聯(lián)系不到業(yè)主的情況下，有小區(qū)業(yè)委會(huì)、居委會(huì)、派出所人員、其他業(yè)主在場(chǎng)的情況下可以破門而入。以免更大的損失發(fā)生。
34.假設(shè)業(yè)主家的下水堵了怎么辦？答：假設(shè)是業(yè)主家自行裝修造成的，物業(yè)公司可以進(jìn)展有償效勞，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依各管理處實(shí)際情況而定。假設(shè)是在質(zhì)保期之或是初驗(yàn)時(shí)就已發(fā)現(xiàn)有堵，那么由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)無(wú)償效勞。
35.閉水是怎么回事？答：在業(yè)主裝修時(shí)，為了防止出現(xiàn)裝修中或裝修后的防水滲漏，需由物業(yè)公司進(jìn)展閉水實(shí)驗(yàn)，在衛(wèi)生間放水24小時(shí)后查看是否向下滲漏。
36.裝修進(jìn)程中，預(yù)留檢查口的目的是什么？答：預(yù)留檢修口的目的是便于維修，假設(shè)未留檢修口或檢修口太小，由此造成的維修不便將會(huì)產(chǎn)生一系列不必要的損失。
37. 有線電視如何開通？答：有線電視由業(yè)主直接撥打2180270，直接聯(lián)系廣電進(jìn)展開通。
38.突發(fā)性的停水停電，業(yè)主詢問時(shí)應(yīng)如何答復(fù)？答：告知業(yè)主：“維修人員正在盡全力搶修，恢復(fù)時(shí)間待定。〞盡量安撫業(yè)主的情緒。
39.在集中辦理入住手續(xù)時(shí)，所交納的費(fèi)用可以劃卡嗎？答：地產(chǎn)類的相關(guān)費(fèi)用，可以到地產(chǎn)財(cái)務(wù)直接劃卡，物業(yè)類的那么只能交納現(xiàn)金。
40.被授權(quán)的智能IC卡應(yīng)如何使用？答：已被授權(quán)的IC卡如想進(jìn)入地下車庫(kù)，應(yīng)在進(jìn)入小區(qū)時(shí)在門口刷卡器處刷卡，而后才能順利在地下車庫(kù)刷卡器處刷卡。
41.當(dāng)業(yè)主在客服中心鬧事時(shí)如何處理？答：保證自身平安的情況下與業(yè)主解釋，安撫業(yè)主情緒，盡量將業(yè)主帶到經(jīng)理室，盡量不要在客服中心爭(zhēng)吵，同時(shí)通知客服主管、管理處經(jīng)理到現(xiàn)場(chǎng)。不能與業(yè)主拒理力爭(zhēng)，態(tài)度蠻橫，激怒業(yè)主。
42.業(yè)主的地下室被他人占用時(shí)應(yīng)怎樣處理？答：客服中心在業(yè)主地下室門上和所在單元門上貼?溫馨提示?，3天后，如無(wú)人開鎖，物業(yè)公司將派人與業(yè)主一同將門翻開。
43. 辦理入住手續(xù)流程
44.由業(yè)主到客服中心領(lǐng)取入住通知書，并填寫回執(zhí)單，將回執(zhí)單在客服部存檔。
45.在客服中心辦理入住手續(xù)時(shí)，由業(yè)主準(zhǔn)備好購(gòu)房合同、貸款合同、及房款收據(jù)等。
46.交納費(fèi)用：由業(yè)主在物業(yè)財(cái)務(wù)部交納物業(yè)費(fèi)、裝修押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)、公用電費(fèi)、維修基金；在地產(chǎn)財(cái)務(wù)部交納契稅、單元可視對(duì)講、防盜門費(fèi)用等。
47.在交納相關(guān)費(fèi)用后由業(yè)主向客服人員提供照片、XX復(fù)印件等資料，以備存檔。
48.在辦理入住手續(xù)時(shí)，業(yè)主需仔細(xì)閱讀?前期物業(yè)管理效勞協(xié)議?、?業(yè)主臨時(shí)公約?，并簽字確認(rèn)，填寫?業(yè)主檔案?，以備存檔。并領(lǐng)取自家的?質(zhì)量保證書??房屋使用說明??住戶手冊(cè)?等。
49.在客服部填寫完相關(guān)的文字資料后，領(lǐng)取自家的入戶防盜門鑰匙，由客服人員詳細(xì)告之A、B鑰匙的使用方法。在維修部及施工方的帶著下進(jìn)展驗(yàn)房。按照?業(yè)主入住驗(yàn)房表?中的相關(guān)款項(xiàng)進(jìn)展逐項(xiàng)的驗(yàn)收。
50.上班時(shí)間不允許什么：對(duì)客不一視，對(duì)熟悉的業(yè)主熱情不熟悉的客人冷淡
51.對(duì)不能準(zhǔn)確解答業(yè)主提出問題應(yīng)怎樣做：對(duì)不起，請(qǐng)您稍等，我了解一下再告訴您好嗎
52.接完業(yè)主報(bào)修后應(yīng)請(qǐng)對(duì)方先掛，并說“再見〞，不得用力擲。
53.有業(yè)主詢問其它業(yè)主的與公司領(lǐng)導(dǎo)的時(shí)應(yīng)該怎么做？答：業(yè)主檔案是XX的，當(dāng)有其他業(yè)主需要詢問時(shí)，我們應(yīng)該禮貌的拒絕，并向其解釋我們的業(yè)主檔案是XX的，不經(jīng)業(yè)主允許不能向其他人提供；遇到業(yè)主詢問公司領(lǐng)導(dǎo)的時(shí)，要問清業(yè)主有什么事情，詳細(xì)記錄，而后向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反應(yīng)，不能將公司領(lǐng)導(dǎo)的告知業(yè)主，如果業(yè)主詢問投訴，記錄清楚投訴的容，如果實(shí)在解決不了，將客服主管或管理處經(jīng)理告知。
54.客服人員路上遇到雜物應(yīng)如何處理：主動(dòng)拾起放入垃圾箱
55.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備包括哪些？答：共用部位是指住宅主體承重構(gòu)造部位〔包括根底、外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂〕、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單棟住宅建立費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和公用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
56.自用部位指哪些？答：自用部位是指一套房屋部，由房屋的業(yè)主或使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、天井、庭院以及室墻面等部位。
57.其他項(xiàng)〔根據(jù)各管理處情況定〕
58.第四局部  維修部百問百答
59.業(yè)主裝修過程中的巡查容？答：負(fù)責(zé)巡查有無(wú)辦理裝修許可證，出入證、有無(wú)違章裝修。
60.什么是違章裝修？答：不辦理裝修手續(xù)，折改承重墻，私自在梁、柱、墻上打孔開窗、封陽(yáng)臺(tái)、有無(wú)滅火器、是否動(dòng)用明火等。
61.如發(fā)現(xiàn)違章裝修怎么辦？答：給裝修隊(duì)開違章整改通知單，限期整改，否那么扣罰裝修押金。情節(jié)嚴(yán)重者清場(chǎng)。
62.業(yè)主需要拆墻或打孔怎么辦？答：由巡樓員負(fù)責(zé)指定可拆墻體或打孔位置，并填寫拆改變更單，由業(yè)主簽字。
63.業(yè)主裝修完后怎么辦？答：由巡樓員進(jìn)展裝修后驗(yàn)收，填寫?裝修驗(yàn)收記錄?由業(yè)主簽字。
64.巡樓員工作職責(zé)是什么？答：對(duì)所轄區(qū)域進(jìn)展巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，解決并上報(bào)。
65.維修工作人員職責(zé)是什么？答：對(duì)所轄區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備、業(yè)主報(bào)修問題應(yīng)及時(shí)、認(rèn)真去解決維修、查看并上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。
66.接到業(yè)主報(bào)修怎么辦？答：在客服要求時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展查看并維修，就質(zhì)保期問題及有償效勞問題與業(yè)主解釋清楚，并反應(yīng)客服中心。
67.維修工入戶維修時(shí)應(yīng)怎么做？答：入戶時(shí)要嚴(yán)格按規(guī)定著裝，帶工牌、提工具箱，帶鞋套、使用規(guī)語(yǔ)言。
68.入戶后維修工怎么工作？答：入戶后首先確認(rèn)報(bào)修容，拿出墊布、工具開場(chǎng)維修，維修完畢后，請(qǐng)業(yè)主簽維修單，如收費(fèi)應(yīng)出示相應(yīng)收據(jù)，收足額款，收拾工具、清理現(xiàn)場(chǎng)、離開現(xiàn)場(chǎng)。
69.入戶后不允許做什么？答：入戶后不能在業(yè)主家抽煙、吃喝業(yè)主的食品、去與維修項(xiàng)不相干的房間、收取業(yè)主的饋贈(zèng)，損壞業(yè)主東西隱瞞。
70.如何敲業(yè)主房門和按門鈴？答：輕敲房門三聲或按門鈴，等5—10秒鐘重復(fù)二次。得到答復(fù)后說：“您好、我是物業(yè)公司的維修工，您家報(bào)修了嗎？〞。
71.接到客服傳遞的報(bào)修信息時(shí)維修工應(yīng)怎么做？答：要及時(shí)趕到報(bào)修地點(diǎn)，不允許推脫，并在對(duì)講機(jī)重復(fù)報(bào)修容及地點(diǎn)。
72.對(duì)講機(jī)的規(guī)語(yǔ)言？答：×××我是×××收到請(qǐng)講，講完后要說完畢或收到。
73.打壓的程序？答：首先檢查配件是否齊全，打壓時(shí)各種管道均施壓0.8MPa，穩(wěn)壓1小時(shí)，泄壓不超過0.03MPa，視為合格。并填寫打壓記錄，其中注明配件齊全，由業(yè)主簽字。
74.維修工對(duì)公共設(shè)備設(shè)施怎樣維修？答：樓公共設(shè)施設(shè)備隨時(shí)檢查，隨時(shí)維修，樓外定期巡查，有問題及時(shí)維修，質(zhì)保期的由地產(chǎn)客服負(fù)責(zé)。
75.小區(qū)如有突發(fā)事件怎么辦？答：接到通知后第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取措施防止突發(fā)事件帶來(lái)的惡果，如停水、停電，巡視電梯等。以最快的速度查明原因，同時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)找相關(guān)部門解決。
76.維修工值班過程中所做工作？答：應(yīng)保持報(bào)修隨時(shí)能接聽，接通時(shí)說：“您好，榮盛物業(yè)〞。認(rèn)真記錄報(bào)修容及地址，如遇解決不了的問題應(yīng)在第二天向上級(jí)呈報(bào)。如遇突發(fā)事件馬上聯(lián)系直接領(lǐng)導(dǎo)并做好交接班記錄。主要負(fù)責(zé)業(yè)主報(bào)修和園區(qū)巡視公共設(shè)施設(shè)備。
77.維修工值班時(shí)不允許項(xiàng)？答：維修工值班時(shí)不得飲酒，不得脫崗，通迅設(shè)備應(yīng)保證正常使用，不得遇事逃脫。
78.維修工在日常工作中必須熟悉？答：給、排水控制閥門及開關(guān)位置，包括路燈等庭院燈等開關(guān)位置。
79.物業(yè)管理效勞費(fèi)主要由哪幾局部組成？
答：物業(yè)管理效勞費(fèi)主要由以下工程組成：
〔1〕管理、效勞人員的工資和按規(guī)定提取醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、福利費(fèi)等費(fèi)用；
〔2〕共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；
〔3〕綠化管理養(yǎng)護(hù)費(fèi)；
〔4〕清潔衛(wèi)生效勞費(fèi)；
〔5〕平安防效勞費(fèi)；
〔6〕物業(yè)管理企業(yè)辦公和社區(qū)活動(dòng)費(fèi)用；
〔7〕物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；
〔8〕利潤(rùn)；
〔9〕稅費(fèi)。
什么是物業(yè)管理？答：物業(yè)是指業(yè)主選聘的物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽訂的管理合同對(duì)所轄區(qū)域的公共設(shè)施設(shè)備的巡查維修保養(yǎng)、環(huán)境的清潔、綠化、秩序的維護(hù)、平安和交通秩序的維護(hù)。
80.小區(qū)電梯保養(yǎng)頻次？答：電梯工每月對(duì)電梯進(jìn)展兩次維保，有維保合同的由維保單位每月兩次維保，物業(yè)負(fù)責(zé)維保后檢查。
81.在室外施工時(shí)，如何提醒業(yè)主注意平安：在施工現(xiàn)場(chǎng)放置平安警示牌。
82.維修人員入戶維修收費(fèi)應(yīng)參照什么標(biāo)準(zhǔn)：參照有償便民效勞維修標(biāo)準(zhǔn)。
83.工號(hào)牌應(yīng)該佩帶在什么位置：工號(hào)牌應(yīng)統(tǒng)一佩帶在左胸前。
84.公司對(duì)維修人員的頭發(fā)有什么要求：前發(fā)不蓋眉，側(cè)發(fā)不蓋耳，后發(fā)不觸及衣領(lǐng)。
85.遇見業(yè)主如何對(duì)待：主動(dòng)讓路，問候“您好〞。
86.供水閥門的檢查容：檢查井蓋、井裙是否完好，閥門是否漏水，標(biāo)識(shí)是否清晰
87.發(fā)現(xiàn)主管道爆裂維修人員做的第一件事是什么：立即關(guān)閉相關(guān)的主供閥門，假設(shè)不能阻止漏水應(yīng)停頓供水水泵，并上報(bào)主管。
88. 所有設(shè)備間是否需要放置消防器材：需要放置
89.保養(yǎng)完成應(yīng)填寫：?設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表?
90.當(dāng)發(fā)現(xiàn)有人觸電時(shí)，值班人員首先要做什么：拉開電源、拔掉插頭或熔斷器，電源開關(guān)距離較遠(yuǎn)時(shí)用枯燥的木棒或竹竿
91.配電機(jī)房嚴(yán)禁存放那些物品：易燃、易爆、危險(xiǎn)物品、雜物。
92.什么是物業(yè)？ 答：物業(yè)是指各類房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。 
93.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備包括哪些？答：共用部位是指住宅主體承重構(gòu)造部位〔包括根底、外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂〕、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單棟住宅建立費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和公用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
94.樓宇巡查容?答：根據(jù)錦繡小區(qū)樓設(shè)施的使用情況，分為以下幾局部：1樓照明：樓梯間、侯梯間及地下室照明2 樓門窗：放火門、樓頂逃生天臺(tái)門、天窗、樓梯間窗3 其他部位： 樓間及地下室管道外保溫完整、整潔.侯梯間排風(fēng)風(fēng)道蓋完好.對(duì)樓所有配電箱上鎖〔包括有線、網(wǎng)通〕消防箱〔主要是維修玻璃受損情況〕每周巡查一次，于近2日維修完畢，將無(wú)法維修的工程〔因維修工具、材料，配件或人員不到位〕于當(dāng)月19日前上報(bào)、 另行安排。 
95.在維修對(duì)于會(huì)對(duì)業(yè)主產(chǎn)生影響的工程時(shí)應(yīng)采取的措施？答：對(duì)于影響到業(yè)主正常生活的維修工程〔如需停水、停電、停暖、停梯、停天然氣〕通知客服部及時(shí)打通知告知業(yè)主，并在工作現(xiàn)場(chǎng)懸掛警示標(biāo)牌，盡快完成維修任務(wù)，降低影響面。如不能如期完成應(yīng)提早告知客服部補(bǔ)發(fā)通知。   
96.交接班記錄其容為？答：(1)當(dāng)班期間主要設(shè)備的運(yùn)行情況。(2)設(shè)備的檢修情況和搶修情況。(3)上級(jí)的指示。(4)當(dāng)班未完成下班繼續(xù)執(zhí)行的工作。(5)下一班次應(yīng)特別注意的事項(xiàng)
97.自用部位指哪些？答：自用部位是指一套房屋部，由房屋的業(yè)主或使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、天井、庭院以及室墻面等部位。