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業(yè)主財產(chǎn)被偷，物業(yè)公司處理的流程和具體措施……

  • 2023-05-12 08:14:25
1業(yè)主家中被盜，物業(yè)公司是否應(yīng)該承擔(dān)法律責(zé)任？不一定。業(yè)主與物業(yè)公司之間是基于物業(yè)服務(wù)合同的平等民事關(guān)系?！段飿I(yè)管理條例》第三十五
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業(yè)主家中被盜，物業(yè)公司是否應(yīng)該承擔(dān)法律責(zé)任？

不一定。
 
業(yè)主與物業(yè)公司之間是基于物業(yè)服務(wù)合同的平等民事關(guān)系。

 

《物業(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”
 
同時《物業(yè)管理條例》第四十六條對物業(yè)公司的“安全防范義務(wù)”做出規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。”
 
物業(yè)公司對管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，不是“保證”，也不是“負責(zé)做好”，而是“協(xié)助做好”。在符合法律要求、行業(yè)慣例和合同約定的前提下，履行“協(xié)助做好安全防范工作的義務(wù)”。
在同時滿足以下兩個條件的情況下，物業(yè)公司需要承擔(dān)法律責(zé)任：
（1）物業(yè)公司存在違約行為，即“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定”。
（2）物業(yè)公司的違約行為與業(yè)主遭受的損失存在因果關(guān)系，即“導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全 受到損害”。

 

通俗的說，就是業(yè)主因為物業(yè)公司沒有做到應(yīng)該做的安全防范事項導(dǎo)致被盜的，物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)一定比例的法律責(zé)任。
 
需要特別說明的是，“物業(yè)公司沒有做到應(yīng)該做的安全防范事項”不只是合同約定的事項，還包括“與收費標(biāo)準(zhǔn)對應(yīng)的行業(yè)安保標(biāo)準(zhǔn)”等。
 
物業(yè)公司可以舉證已經(jīng)盡到了合同約定的人員配備、建立安保規(guī)章制度、執(zhí)行巡邏頻次、采用安保設(shè)施設(shè)備等義務(wù)，不存在過失，則不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。

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要明確監(jiān)控的作用

監(jiān)控的主要作用是事后提供違法、違規(guī)事件的證據(jù)；其次是事中可實時觀察小區(qū)動態(tài)，事先震懾擬違法、違規(guī)分子。

 

由于監(jiān)控是靜態(tài)的，多畫面的，而違法、違規(guī)行為一般有一定的假象。
 
因此，即使是專職的監(jiān)控人員，要求其確保能及時判斷出所有可疑現(xiàn)象，并及時采取相關(guān)措施，也是無法達到的。
 
所以，監(jiān)控的主要作用是事先的震懾作用及事后的提供證據(jù)作用。
 
為實現(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)的作用，物業(yè)公司應(yīng)通過合理的維保，確保監(jiān)控系統(tǒng)畫面清晰，能通過畫面清楚顯示人的五官特征、車輛車牌號等。因監(jiān)控系統(tǒng)畫面模糊，造成無法提供合適的證據(jù)，物業(yè)公司很可能應(yīng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

3

面對業(yè)主的賠償要求應(yīng)如何回答？

1、告之業(yè)主監(jiān)控作用。
2、強調(diào)秩序維護員并無脫崗等失職行為。如果物業(yè)公司已經(jīng)盡到了義務(wù)，不應(yīng)賠償損失。

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處理類似案例的作業(yè)程序

1、首先建議業(yè)主報警（業(yè)主不報警時，可由秩序維護員代報）。
2、記錄情況。
3、報告當(dāng)班中隊長。
4、當(dāng)班中隊長到現(xiàn)場接待警察，安撫業(yè)主，報告項目負責(zé)人。
5、協(xié)助警察調(diào)查取證、協(xié)調(diào)處理。
6、跟進、回訪。

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報警后，警察不能及時到達現(xiàn)場時怎么辦？

警察不能及時到達現(xiàn)場時（指事發(fā)半小時內(nèi)或約定時間過后仍未到達），應(yīng)告知業(yè)主，并再次電話報警，必要時直接到派出所報案。秩序維護員做好報案記錄。同時注意保存監(jiān)控錄像，并保護現(xiàn)場。
具體措施：
1、安撫業(yè)主情緒，了解事情經(jīng)過，建議業(yè)主并協(xié)助業(yè)主報警。
2、準(zhǔn)備相關(guān)資料，配合公安機關(guān)對案件進行處理。
3、告知業(yè)主物業(yè)服務(wù)范圍，并留存相關(guān)巡查記錄及錄像等相關(guān)資料。
4、加強對小區(qū)內(nèi)的安全管理，最大限度的發(fā)揮人防、物防、技防的綜合效用，充分發(fā)揮巡邏人員巡防、聯(lián)合相關(guān)部門，例如居委會等人防力量，積極發(fā)動業(yè)主參與，加大夜間巡防力度及密度。
5、張貼溫馨提示，提示業(yè)主注意檢查門窗是否安全，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時告知物業(yè)公司，減少入室盜竊案件的發(fā)生。