房證上只有家庭成員一人的名字，其他人是否可以參選業(yè)委會？

• 2024-05-10 08:17:39

最近好多位業(yè)主咨詢這樣的問題，房證上沒有登記名字的業(yè)主，是否有權參選業(yè)委會？《物業(yè)管理條例》第六條規(guī)定：房屋的所有權人為業(yè)主。我

  許多人對此是有異議的，夫妻雙方的財產(chǎn)不是共有的嗎？房產(chǎn)證上一般都是登記夫妻一方的名字，另一方不是仍有一半的產(chǎn)權嗎？還有，因房價很高，許多人買房都是一家人湊錢但只登記一個人的名字，其他出資人就沒有產(chǎn)權嗎？

  這個問題說起來比較復雜?！睹穹ǖ洹返谝磺Я懔l規(guī)定：夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的工資、獎金、勞務報酬等為夫妻的共同財產(chǎn)，歸夫妻共同所有。那么在婚姻關系存續(xù)期間買的房子不就應該屬于夫妻共有嗎？房產(chǎn)作為大宗商品，產(chǎn)權歸屬遠比一般商品復雜的多。即使是在婚姻關系存續(xù)期內(nèi)辦理的產(chǎn)權證，在離婚房產(chǎn)分配時，要考慮到購房合同是在婚姻登記前簽訂還是婚后簽訂、誰付的首付款、房款是雙方婚后收入還是父母贈款？是雙方父母贈款還是一方父母贈款……細說起來，足夠一大系列內(nèi)容了。

  還有，《民法典》第一千零六十五條規(guī)定：男女雙方可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。就是說，即使是婚后雙方取得的共同財產(chǎn)也可以進行約定歸屬的。

  在房產(chǎn)爭奪案件中，面對雙方（甚至多方）當事人拿出的大量證據(jù)，法院也是很頭疼的，經(jīng)過舉證、質(zhì)證、辯論，最終作出不同的判決也是常見的。在參選業(yè)委會時，房證上未登記姓名的居民，拿著結(jié)婚證、戶口本、協(xié)議、遺囑等材料證明自己是業(yè)主，籌備組、居委會、街道辦如何能做出認定？所以，業(yè)主是否具有參選業(yè)委會資格上，只能是根據(jù)房產(chǎn)證上登記的姓名確認。

  但是在參選業(yè)委會時只單純地以房證上的名字認定業(yè)主參選資格，確實對許多業(yè)主不公平，特別是將許多大家認可、有能力的業(yè)主排除在外。如何解決這個難題呢？通常的作法是夫妻雙方去房產(chǎn)登記部門辦理房產(chǎn)證的添名，就是把未登記的一方名字添加到房產(chǎn)證上，手續(xù)很簡便，只需花費產(chǎn)證的工本費即可。

  另外，為解決這個難題，部分地區(qū)在地方法規(guī)上有所突破，例如，《濟南市物業(yè)管理條例》第十四條第二款規(guī)定：不動產(chǎn)權屬證書記載的不動產(chǎn)所有人僅為夫妻一方的，所有權人書面同意其配偶行使業(yè)主共同管理權的，其配偶視為業(yè)主。就是說只要房證上登記人出具書面的同意書，其配偶就有權參選業(yè)委會，這樣就不必去房產(chǎn)中心辦理添名了。

  但是濟南市的這個規(guī)定筆者是有異議的，根據(jù)《物業(yè)管理條例》產(chǎn)權人才是業(yè)主，那房產(chǎn)所有權人書面同意其配偶行使業(yè)主的共同管理權是以認可配偶具有房產(chǎn)所有權為基礎的，在我國房產(chǎn)所有權以登記為準的前提下，一紙書面同意書就能賦予他人房屋產(chǎn)權嗎？如果產(chǎn)權人認可為何不去房產(chǎn)中心添名？這樣的書面同意書是否會為日后的房產(chǎn)爭執(zhí)埋下隱患？配偶如果負債，債權人是否可以依據(jù)這份同意書申請執(zhí)行這處房產(chǎn)呢？

  筆者認為濟南這樣的規(guī)定并不嚴謹，在裁判文書網(wǎng)上也未搜索到依此條作出的判例。房產(chǎn)所有權是很重大的事情，絕不能輕易的進行規(guī)定或變更，在解決未登記居民如何參選業(yè)委會的難題上，我們不應考慮從產(chǎn)權證上尋找途徑，而應在《物業(yè)管理條例》第六條上有所突破，不只是房屋產(chǎn)權人是業(yè)主，而應是戶籍在該小區(qū)的居民就是小區(qū)業(yè)主，這樣只要戶口簿上的全體家庭成員，無論誰是房產(chǎn)證上的登記人，全家都有權參選業(yè)委會。甚至可以再進一步，應對長期居住在小區(qū)的租戶賦予一定的業(yè)主權利，因為許多小區(qū)的房主不在小區(qū)居住長期將房子出租，這樣導致對小區(qū)的參與熱情不高，很難組織成立業(yè)主大會、業(yè)委會，而租戶因長期在小區(qū)居住對小區(qū)的關心度更大，但卻因身份而無法參與，如果賦予長期居住的租戶一定業(yè)主權利，對小區(qū)的發(fā)展是有利的。

  總之，今天的話題是比較復雜的，立法機關應盡快完善業(yè)委會的相關規(guī)定，減少業(yè)主參選業(yè)委會的障礙，這樣才能更好地推動小區(qū)的發(fā)展、建設。