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與業(yè)委會有關(guān)的 9個問題

  • 2024-11-29 08:16:45
一什么樣的人可以參與業(yè)委會？答：首先是業(yè)主，也就是產(chǎn)證上需要有名字，其次有下列情形之一且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)委會委員：1、損壞房屋
一
什么樣的人
可以參與業(yè)委會？
 
答：首先是業(yè)主，也就是產(chǎn)證上需要有名字，其次有下列情形之一且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)委會委員：
 
1、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的；
 
2、違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的；
 
3、破壞房屋外貌的；
 
4、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的；
 
5、欠交物業(yè)服務(wù)費的；
 
6、欠交或未續(xù)籌專項維修資金；
 
7、違反《管理規(guī)約》有關(guān)房屋租賃使用規(guī)定的。
 
二
業(yè)委會
成員是全職的嗎？
 
答：他們只是業(yè)主中的志愿者，需要上班來養(yǎng)家糊口！一般業(yè)委會成員在業(yè)主大會議事規(guī)則里面會明確津貼，一般幾百元而已，而且絕大部分業(yè)委會成員是不愿意拿這筆錢的！
 
三
業(yè)委會
是法人組織嗎？
 
答：參與民事活動的主體有三類：自然人、法人和其他組織。社會組織要成為民事主體，要么具備法人資格，要么屬于其他組織，否則其行為無法得到法律的認(rèn)可和保護。
 
其他組織又稱為非法人組織，是指不具有法人資格但可以自己的名義進行民事活動的組織。中國《民法通則》沒有關(guān)于其他組織的規(guī)定，但是《民事訴訟法》第四十九條規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。”
 
在物業(yè)管理實務(wù)中人們普遍把業(yè)主委員會作為其他組織來對待，但是從法律責(zé)任上分析，業(yè)主委員會委員或者業(yè)主不可能對業(yè)主委員會的行為承擔(dān)最終責(zé)任。
 
根據(jù)最高法司法解釋，業(yè)主委員會在法律上一般被看做“其他組織”，具有民事訴訟主體資格。
 
四
業(yè)委會可以作為主體
起訴其他單位嗎？
 
答：可以，但需要先召開業(yè)主大會，獲得業(yè)主大會授權(quán)。兩個最高人民法院的復(fù)函中，也分別提到了業(yè)主委員會就哪些事項能成為當(dāng)事人的規(guī)定。業(yè)主委員會僅能就對“房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項費、公共部位維護費及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房”，這六項提起訴訟，也就是說業(yè)主委員會的原告資格，或者說業(yè)主委員會的當(dāng)事人主體資格是有限制的。
 
2005年8月15日《最高人民法院關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復(fù)函》（[2005]民立他字第8號）中指出“根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)對外代表業(yè)主進行民事活動，所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主委員會與他人發(fā)生民事爭議的，可以作為被告參加訴訟。
 
五
業(yè)委會可以解除物業(yè)服務(wù)合同
趕走物業(yè)嗎？
 
答：沒有這個權(quán)力，決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主大會的權(quán)限。
 
六
我們的業(yè)委會和物業(yè)關(guān)系不錯
我懷疑有貓膩！
 
答：難道你希望劍拔弩張，打打殺殺？好的社區(qū)應(yīng)該都是和諧相處！業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一種和諧的互補關(guān)系，只有相互尊重，相互理解，相互制約，相互促進，才能相互進步。
 
業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，主要是通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、履行物業(yè)服務(wù)合同來實現(xiàn)的。雙方的相處主要是取決于兩點，各自盡到各自的義務(wù)，各自承擔(dān)各自的責(zé)任。
 
七
我有時候打電話給我們業(yè)委會成員
他居然不接？
 
答：首先業(yè)委會成員不是官，連個法人組織也不是，沒有工資，只是志愿者，和你一樣的業(yè)主而已。
 
這里要批評你一下，你為啥要私下打電話呢？你想干擾對方的判斷，還是想推銷你的方案？你已經(jīng)嚴(yán)重干擾到別人的正常生活了，業(yè)委會有正常的值班制度，你可以去反映問題！如果你覺得業(yè)委會的工作出了嚴(yán)重問題，把問題直接反映給房辦、居委即可！他們會處理。
 
八
小區(qū)的設(shè)備改造
業(yè)委會可以直接操作嗎？
 
答：看維修基金的約定，一般超過5萬金額以上（各地規(guī)定不同，具體看維修基金管理辦法），需要由物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定維修、更新方案，報業(yè)主大會審核同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施，費用按規(guī)定列支。
 
九
小區(qū)的停車管理方案是業(yè)委會制定的嗎？
業(yè)委會可以上調(diào)停車費用嗎？
 
答：不可以！停車管理辦法可以擬定，但需要業(yè)主大會通過！