那么，常見的物業(yè)糾紛有哪些？又有哪些解決措施呢？

在法院審理的物業(yè)糾紛案件中，這類案件大約能占到70-80%左右。法官們在審理中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)業(yè)主拖欠物業(yè)費的理由是物業(yè)公司沒有按合同規(guī)定履行義務，服務質量不到位。

許多業(yè)主在法庭上會向法院提交小區(qū)管理現(xiàn)狀的照片，比如沒有綠化、公共設施殘破，維修不及時，保安失職導致業(yè)主財產(chǎn)受損，等等。

對策：隨時發(fā)現(xiàn)問題隨時解決

有道智庫建議，物業(yè)一定要注意解決每個業(yè)主反映的問題，隨時發(fā)現(xiàn)問題隨時解決。收費的工作人員不僅負責收費，更要負責聽取業(yè)主反饋的意見。

比如丟車的問題，無論是自行車還是汽車，物業(yè)公司要通過服務保證一輛也不能丟，要不然會給業(yè)主留下一根永久的“小辮子”。

房地產(chǎn)商遺留房屋質量問題，造成業(yè)主和物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生矛盾糾紛的案件，大約占物業(yè)糾紛案件的10%-15%。

比如，房屋工程質量在使用過程中不能令業(yè)主滿意，諸如房屋存在地面裂紋、煙道不暢、樓頂或衛(wèi)生間滲水等，而開發(fā)商又怠于履行維修義務，對其應負的維修責任采取一等、二拖、三推的態(tài)度，保修期一過就“甩包袱”。

這樣，業(yè)主在不能有效處理與開發(fā)企業(yè)之間糾紛時，將怨氣撒到物業(yè)公司身上，以拒交物業(yè)費的方式維權。

對策：嚴把房屋交接關口

一般的商品房買賣合同都有房屋質保期限，可在交房后，業(yè)主不容易找到開發(fā)商，而物業(yè)公司時刻在與業(yè)主打交道。

有道智庫認為，由物業(yè)公司來解決業(yè)主房屋維修方面的問題，最方便也最經(jīng)濟。建議物業(yè)公司在管理交接之時和開發(fā)商簽訂代為維修房屋的合同。

這個問題也是物業(yè)公司和業(yè)主經(jīng)常產(chǎn)生矛盾的地方，時常導致糾紛和堵門事件。

對于刷卡進門制度，個別素質不高的業(yè)主經(jīng)常忘記帶卡；不少老年人不懂也不習慣高科技產(chǎn)品，導致該制度形同虛設。

有的小區(qū)的單元門設置的閉門器被個別業(yè)主人為破壞，或者用磚頭塞住單元門了。這又會引起其他業(yè)主對物業(yè)安保工作漏洞的反感與矛盾?；虬研^(qū)偶爾發(fā)生的偷盜事故，全部歸罪于物業(yè)公司安保不嚴導致的。

對策：物業(yè)應按照規(guī)定做好門禁工作

物業(yè)公司應耐心對業(yè)主做好溝通，解釋門禁制度的必要性；按照規(guī)定做好門禁盤問工作，對于肆意破壞小區(qū)門禁設備和單元門的業(yè)主或外來人員，應視同于破壞公眾財物，予以報警處理。

《物業(yè)管理條例》規(guī)定，屬于小區(qū)全體業(yè)主共有的資源，其收益應該歸業(yè)主們所有。

但是目前的物業(yè)管理現(xiàn)狀，這部分收益大多是由物業(yè)公司管理并使用，作為彌補物業(yè)費的不足，用作維護修理方面的費用支出了。

很多業(yè)主覺得公共收益這塊是在物業(yè)公司的手中，即使物業(yè)每年或按照合同約定時間進行公示，業(yè)主還是不放心，從而引發(fā)與物業(yè)公司的矛盾。

對策：成立業(yè)主委員會，業(yè)主自主管理公共收益

《物業(yè)管理條例》第五十四條：“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。”

目前小區(qū)私搭亂建的問題較為普遍。重災區(qū)是頂樓業(yè)主侵占樓頂、底樓業(yè)主侵占花園，還有一個就是違規(guī)搭建和拆除承重墻等危害其他業(yè)主權益的行為。

《物業(yè)管理條例》除規(guī)定物業(yè)管理的服務義務，同時賦予了其維護物業(yè)安全、物業(yè)合理使用的一定社會管理責任，但法規(guī)并未賦予物業(yè)任何的一點權力。

物業(yè)對業(yè)主違反法律法規(guī)、業(yè)主公約和業(yè)主臨時公約僅有告知、制止、報告的權利，并沒有處罰權和措施權，對于業(yè)主違規(guī)搭建、裝修、拆除承重墻等危害其他業(yè)主的行為無法強行阻止。

對策：及時發(fā)現(xiàn)及時上報，由相關執(zhí)法部門進行阻止和處罰

違規(guī)搭建盛行的小區(qū)，往往與物業(yè)的前期管理不到位有關：如安保巡查不夠頻繁，沒有及時發(fā)現(xiàn)，導致有些亂搭建的幾乎成型才發(fā)現(xiàn)；沒有與相關執(zhí)法部門協(xié)調溝通及時到位，沒能及時查處，從而導致后期的管理困難。

這種現(xiàn)象大約占案件的5%左右。比如，樓上業(yè)主的暖氣或管道漏水導致樓下業(yè)主的裝修、家具受損，樓下業(yè)主認為物業(yè)公司應該負責維修，或樓上業(yè)主不維修就將責任轉嫁給物業(yè)公司，拒交物業(yè)費。

對策：主動與業(yè)主進行良性溝通，協(xié)助業(yè)主解決問題

有道智庫建議：物業(yè)公司要擺正自己的位置，把服務做到位。更重要的是，物業(yè)管理人員應具備一定的相關法律知識，才能以相關法律法規(guī)為依據(jù)，幫助業(yè)主找準應承擔侵權責任的對象；或是講道理、改進工作方式，幫助鄰里間進行矛盾調解，協(xié)助業(yè)主解決問題。

《民法典》第二百七十一條：  

業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第二百七十二條：

業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。