物業(yè)糾紛100問(wèn)答

• 2025-02-11 09:01:56

1問(wèn)：不得將空調(diào)外機(jī)安裝在預(yù)留位置外的特別約定對(duì)業(yè)主具有法律約束力嗎？答：根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50096-2011）》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，建設(shè)

1問(wèn)：不得將空調(diào)外機(jī)安裝在預(yù)留位置外的特別約定對(duì)業(yè)主具有法律約束力嗎？
答：根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50096-2011）》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，建設(shè)單位在樓房設(shè)計(jì)建設(shè)時(shí)，一般都預(yù)留了空調(diào)外機(jī)的安裝位置。有的預(yù)留在外墻上，有的預(yù)留在陽(yáng)臺(tái)上。但無(wú)論是預(yù)留在外墻上，還是預(yù)留在陽(yáng)臺(tái)上，都必須符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定要求。
樓房在建成售出交付物業(yè)時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同中一般也會(huì)有業(yè)主不得將空調(diào)外機(jī)安裝在預(yù)留位置之外的特別約定。
那么問(wèn)題來(lái)了，不得將空調(diào)外機(jī)安裝在預(yù)留位置之外的特別約定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力嗎？業(yè)主是否可以將空調(diào)外機(jī)安裝在預(yù)留位置之外呢？
從前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立主體看，雖然民法典規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有法律約束力。但由于前期物業(yè)服務(wù)合同是由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人訂立的，此時(shí)的業(yè)主是在未參與、不知情的情況下，被動(dòng)地被約束限制專有部分權(quán)利合理行使的。況且，不得將空調(diào)外機(jī)安裝在預(yù)留位置之外的特別約定，無(wú)論是在購(gòu)房前，還是在購(gòu)房后，業(yè)主都不可能知曉，更不可能提出異議。所以根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第496條的規(guī)定，這一對(duì)業(yè)主權(quán)利行使約束限制的特別約定，顯然是在建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人訂立合同時(shí)未與業(yè)主協(xié)商的格式條款。特別是在建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)人又在未履行提示或說(shuō)明義務(wù)的情況下，業(yè)主完全可以主張?jiān)摳袷綏l款不成為合同的內(nèi)容，依法對(duì)業(yè)主不具有法律約束力。
完全站在業(yè)主的立場(chǎng)去否定不得將空調(diào)外機(jī)安裝在預(yù)留位置之外特別約定格式條款的效力，業(yè)主們?nèi)舳紝⒖照{(diào)外機(jī)安裝在預(yù)留位置之外，顯然又與國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的目的要求抵觸，也就難免會(huì)造成安裝秩序的混亂，還有可能留下安全隱患，更不利于物業(yè)服務(wù)人的管理服務(wù)。所以從標(biāo)準(zhǔn)要求和預(yù)留的目的看，的確也是為了樓房的整齊劃一，安全美麗，而非是其他目的。  
所以在一般情況下，業(yè)主們應(yīng)當(dāng)充分理解尊重并遵守標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定和尊重建設(shè)單位的預(yù)留意圖，并盡可能地將空調(diào)外機(jī)安裝在預(yù)留的位置，而不應(yīng)該將空調(diào)外機(jī)安裝在預(yù)留位置之外。
即便是迫不得已不得不將空調(diào)外機(jī)安裝在預(yù)留位置之外，在安裝時(shí)，業(yè)主們也應(yīng)該做好安裝的預(yù)案和向物業(yè)服務(wù)人的報(bào)備工作。
2問(wèn)：業(yè)主可以將朝內(nèi)開(kāi)的入戶門改為朝外開(kāi)嗎？
答：入戶門是朝里開(kāi)還是朝外開(kāi)是有講究的。
根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》5.8.5條的規(guī)定，向外開(kāi)啟的門戶不應(yīng)妨礙公共交通及相鄰門戶的開(kāi)啟。所以為了節(jié)省公共空間，方便業(yè)主通行，建設(shè)單位在建設(shè)樓房時(shí)，一般都將入戶門設(shè)計(jì)安裝為朝里開(kāi)。
那么問(wèn)題來(lái)了，業(yè)主能否擅自將朝內(nèi)開(kāi)的入戶門改為朝外開(kāi)呢？如果朝外開(kāi)影響了相鄰業(yè)主的通行便利，那相鄰業(yè)主又將如何排除妨礙呢？
據(jù)人民法院報(bào)消息，朱某在購(gòu)買了某小區(qū)的房屋后，擅自將原來(lái)朝內(nèi)開(kāi)的入戶門改為朝外開(kāi)。因朝外開(kāi)的入戶門縮短了與鄰居張某家門的距離，影響了鄰居張某全家的通行，張某遂與朱某交涉并向物業(yè)服務(wù)人投訴。在物業(yè)服務(wù)人向朱某下達(dá)《糾正違章裝修通知書》后，朱某卻置若罔聞，拒不整改。物業(yè)服務(wù)人和居民委員會(huì)多次調(diào)解也是無(wú)濟(jì)于事。
無(wú)奈之下，張某一紙?jiān)V狀將朱某訴至法庭。請(qǐng)求人民法院依法判令朱某拆除其擅自安裝朝外開(kāi)的入戶門，并將入戶門恢復(fù)至朝內(nèi)開(kāi)的原狀。
人民法院審理認(rèn)為，業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。本案中，朱某擅自將朝內(nèi)開(kāi)的入戶門改為朝外開(kāi)，不僅侵占了公共區(qū)域，影響了張某的通行便利，而且還會(huì)對(duì)消防等公共安全留下隱患，其行為構(gòu)成了對(duì)張某相鄰權(quán)的侵犯。故張某訴請(qǐng)合法有理，應(yīng)予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第207條、第236條、第271條和第287條的規(guī)定，遂判令朱某在判決生效后的10日內(nèi)拆除其擅自安裝的入戶門，并將入戶門恢復(fù)至原狀。
朱某不服一審判決，提起上訴。二審判決駁回上訴，維持了一審判決。
3問(wèn)：物業(yè)服務(wù)人有權(quán)跟蹤監(jiān)視業(yè)主行蹤嗎？
答：跟蹤監(jiān)視公民行蹤是偵查權(quán)的內(nèi)容，是憲法和專門法律賦予公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)等國(guó)家機(jī)關(guān)及其偵查人員的專有權(quán)利。除此，其他任何組織和任何個(gè)人都不具有跟蹤監(jiān)視公民的偵查權(quán)。否則，跟蹤監(jiān)視公民行蹤的行為，就是侵犯公民隱私權(quán)等權(quán)利的違法行為，輕者要承擔(dān)民事責(zé)任、行政責(zé)任。如果跟蹤監(jiān)視公民行蹤的情節(jié)惡劣或者使用的方法手段造成了嚴(yán)重的后果，則還可能涉嫌刑事犯罪。
據(jù)網(wǎng)絡(luò)，物業(yè)服務(wù)人因不滿李某等業(yè)主的投訴和獲得勝訴判決，而在兩年多時(shí)間里跟蹤監(jiān)視李某等業(yè)主的行蹤并在群聊中直播。直至物業(yè)服務(wù)人的辭職員工爆料，并向李某等業(yè)主提供了聊天記錄和視頻證據(jù)，李某等業(yè)主才得以知曉。
李某等業(yè)主報(bào)警后，公安機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)服務(wù)人的經(jīng)理作出了行政拘留10的治安處罰。
由于李某等業(yè)主患有高血壓、心臟病等疾病，其在得知長(zhǎng)期被物業(yè)服務(wù)人跟蹤監(jiān)視后，一直心神不寧，寢食難安，造成了身體和精神的極大傷害，故李某等業(yè)主提起民事訴訟后，人民法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》等法律規(guī)定，依法判決責(zé)令物業(yè)服務(wù)人在判決生效后的10日內(nèi)，在小區(qū)公告欄向李某等業(yè)主公開(kāi)賠禮道歉，并賠償李某等業(yè)主的經(jīng)濟(jì)和精神損失。
作為法律人，我們?cè)跒楣矙C(jī)關(guān)對(duì)行為人作出治安處罰拍手稱快的同時(shí)，又似乎感覺(jué)著有那么一點(diǎn)點(diǎn)的意猶未盡。因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國(guó)民法典》和《中華人民共和國(guó)刑法》的規(guī)定，自然人享有隱私權(quán)，嚴(yán)禁任何組織或者任何個(gè)人以刺探、侵?jǐn)_、泄露、公開(kāi)等方式侵害自然人的隱私權(quán)。
本案中，物業(yè)服務(wù)人在兩年之久的時(shí)間里跟蹤監(jiān)視李某等業(yè)主，并將跟蹤監(jiān)視的視頻影像在群聊中直播，還使用了法律所禁止的跟蹤監(jiān)視器材，對(duì)此，逸嬌君分析認(rèn)為，在物業(yè)服務(wù)人的跟蹤監(jiān)視行為已經(jīng)涉嫌觸犯侮辱罪、誹謗罪和非法使用竊聽(tīng)專用器材罪等罪名的情況下，并且李某等業(yè)主的身體健康還因此受到了嚴(yán)重傷害。在這種情況下，公安機(jī)關(guān)僅對(duì)物業(yè)服務(wù)人經(jīng)理作出治安處罰是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，是不足以震懾住、壓制住此類違法犯罪的苗頭蠢蠢欲動(dòng)的。
4問(wèn)：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的包干制和酬金制各有什么優(yōu)缺點(diǎn)？
答：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定了包干制和酬金制兩種物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)人支付固定服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)人享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按照約定的比例或者數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)人，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足部分由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式。
根據(jù)法律規(guī)定和物業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，人們會(huì)發(fā)現(xiàn)包干制和酬金制各有優(yōu)缺點(diǎn)，都有其存在的合理必要性，二者都在影響并推動(dòng)著物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展和壯大。
一、包干制的優(yōu)缺點(diǎn)
（一）包干制的優(yōu)點(diǎn)：由于包干制具有操作簡(jiǎn)單、執(zhí)行方便、節(jié)省開(kāi)支、刺激創(chuàng)新和對(duì)業(yè)主、對(duì)物業(yè)服務(wù)人要求不高等優(yōu)點(diǎn)，所以包干制多被技術(shù)性、專業(yè)性等較為薄弱的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用。
（二）包干制的缺點(diǎn)：由于包干制存在的收費(fèi)固定、利潤(rùn)不高、專業(yè)性低、透明度差和風(fēng)險(xiǎn)較大等缺點(diǎn)，所以物業(yè)服務(wù)人往往為了節(jié)省開(kāi)支，獲取利潤(rùn)，而對(duì)服務(wù)湊合應(yīng)付，降低品質(zhì)，對(duì)物業(yè)的壽命和價(jià)值會(huì)產(chǎn)生不利影響，也不利于物業(yè)與業(yè)主間的溝通諒解，容易產(chǎn)生糾紛。同時(shí)又會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)人提高服務(wù)技能，走專業(yè)化道路形成阻礙，在一定程度上又制約了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)范健康可持續(xù)發(fā)展。
二、酬金制的優(yōu)缺點(diǎn)
（一）酬金制的優(yōu)點(diǎn)：酬金制具有透明度高、激勵(lì)性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)較小、有利業(yè)主和業(yè)主參與度高等優(yōu)點(diǎn)，所以酬金制也多適用于住宅物業(yè)、政府物業(yè)、高檔物業(yè)、商業(yè)物業(yè)等物業(yè)。酬金制體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)資金管理方式的改變，代表了物業(yè)管理運(yùn)作模式優(yōu)化升級(jí)的方向，有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)自我約束管理，目前多被技術(shù)性、專業(yè)性較強(qiáng)的大型規(guī)范的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用。
（二）酬金制的缺點(diǎn)：由于酬金制存在的利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)、支出較大、專業(yè)性強(qiáng)、要求較高和業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)大等缺點(diǎn)，而業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)在專業(yè)知識(shí)等方面又相對(duì)處于劣勢(shì)，所以很難發(fā)現(xiàn)并限制物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高酬金基數(shù)的問(wèn)題，因而在目前情景下，酬金制并不具有普遍的適用性。
5問(wèn)：高空拋物墜物，物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)法律責(zé)任的情形有哪些？
答：高空拋物墜物是一種特殊的侵權(quán)行為。
一般情況下，高空拋物墜物，應(yīng)由侵權(quán)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，而不應(yīng)由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。但是，在某些特殊情形下，法律又規(guī)定物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，這主要是由物業(yè)服務(wù)人的職責(zé)義務(wù)決定的。
理解《中華人民共和國(guó)民法典》第1198條、第1254條和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>侵權(quán)責(zé)任編的解釋（一）》第24條、第25條的規(guī)定精神，逸嬌君分析認(rèn)為，高空拋物墜物，物業(yè)服務(wù)人在以下兩種情形下，是應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任的。
第一種情形是：物業(yè)服務(wù)人因未采取必要的安全保障措施防止從建筑物中拋擲物品，或者防止從建筑物上墜落物品造成他人損害，經(jīng)公安機(jī)關(guān)調(diào)查，且在民事案件一審辯論終結(jié)前，仍難以確定具體侵權(quán)人的，則未采取安全保障措施的物業(yè)服務(wù)人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。對(duì)被侵權(quán)人其余的損害，則由可能加害的建筑物使用人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償；
第二種情形是：物業(yè)服務(wù)人因未采取必要的安全保障措施防止從建筑物中拋擲物品，或者防止從建筑物上墜落物品造成他人損害，并有具體侵權(quán)人的，則物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與具體侵權(quán)人作為共同被告向被侵權(quán)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。但是，應(yīng)當(dāng)明確的是，在這里，物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)的責(zé)任形式是一種補(bǔ)充的侵權(quán)責(zé)任，而非是直接的侵權(quán)責(zé)任。因之在強(qiáng)制執(zhí)行上是有先后順序之分的，所以人民法院都會(huì)在判決中明確，即只有在對(duì)具體侵權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行后仍不能履行的范圍內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人才承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任，人民法院也才能夠?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)人采取強(qiáng)制執(zhí)行措施。
6問(wèn)：物業(yè)服務(wù)人有權(quán)動(dòng)用代管的公共收益嗎？
答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》等法律規(guī)定，公共收益是利用小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的收益，公共收益歸全體業(yè)主共有。業(yè)主大會(huì)對(duì)公共收益的使用具有決定權(quán)。
在業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)人依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同約定，利用小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的收益由物業(yè)服務(wù)人代管。
在業(yè)主大會(huì)成立后，利用小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的收益，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，可以由業(yè)主委員會(huì)管理，也可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定由物業(yè)服務(wù)人代管，并在合同中明確相關(guān)管理費(fèi)、維護(hù)費(fèi)在公共收益中所占的比例。
業(yè)主大會(huì)決定由物業(yè)服務(wù)人代管公共收益的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在銀行開(kāi)設(shè)專戶，專項(xiàng)存儲(chǔ)，單獨(dú)建賬，獨(dú)立使用。
那么問(wèn)題來(lái)了，物業(yè)服務(wù)人有權(quán)動(dòng)用代管的公共收益嗎？如果物業(yè)服務(wù)人擅自動(dòng)用，那業(yè)主們又將如何維護(hù)權(quán)益呢？
對(duì)此問(wèn)題，逸嬌君的回答是，物業(yè)服務(wù)人是無(wú)權(quán)擅自動(dòng)用公共收益的。理由如下：
一是從公共收益的共有性質(zhì)看，公共收益是屬于全體業(yè)主共有的，而不屬于物業(yè)服務(wù)人，所以物業(yè)服務(wù)人是不可以擅自動(dòng)用屬于全體業(yè)主共有的公共收益的；
二是從公共收益的動(dòng)用權(quán)限看，公共收益的動(dòng)用權(quán)限屬于業(yè)主大會(huì)，即只有在業(yè)主大會(huì)依照法定程序作出決定或者授權(quán)后，才可以動(dòng)用公共收益，所以物業(yè)服務(wù)人是不可以在未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定或者授權(quán)的情況下擅自動(dòng)用公共收益的；
三是從公共收益的使用用途看，法律規(guī)定公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金的不足，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用，所以在目前尚無(wú)法律規(guī)定的情況下，物業(yè)服務(wù)人是不可以突破法律主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金不足的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定或者授權(quán)的情況下，擅自動(dòng)用公共收益并改變公共收益使用用途的；
四是從公共收益的代管性質(zhì)看，法律規(guī)定物業(yè)服務(wù)人對(duì)公共收益的管理是一種代管的性質(zhì)，而非是可以使用、所有的性質(zhì)，所以物業(yè)服務(wù)人是不可以擅自動(dòng)用不具有使用權(quán)、所有權(quán)的公共收益的。
有人民法院的司法判例顯示，某小區(qū)物業(yè)服務(wù)人在收取了業(yè)主的物業(yè)費(fèi)后，又擅自動(dòng)用了業(yè)主的公共收益，還美其名曰取之業(yè)主用之業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)服務(wù)人交涉無(wú)果后，一紙?jiān)V狀將物業(yè)服務(wù)人訴至法庭。請(qǐng)求人民法院依法判令物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主委員會(huì)返還公共收益和賠償業(yè)主的利息損失。
物業(yè)服務(wù)人抗辯稱，公共收益全部用在業(yè)主身上抵扣了物業(yè)費(fèi)缺口和用在了物業(yè)服務(wù)工作中。請(qǐng)求人民法院依法判決駁回業(yè)主委員會(huì)的訴訟請(qǐng)求。
案經(jīng)人民法院審理認(rèn)為，雖然合同約定由物業(yè)服務(wù)人代管小區(qū)的公共收益，但法律并未賦予物業(yè)服務(wù)人有擅自動(dòng)用公共收益的權(quán)利。如需動(dòng)用，還得經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)的討論決定或者授權(quán)。況且物業(yè)服務(wù)人對(duì)公共收益的收支情況，也沒(méi)有按照法律的要求在銀行開(kāi)設(shè)專戶，專項(xiàng)存儲(chǔ)，單獨(dú)建賬，獨(dú)立使用，定期公示。其稱已將公共收益全部用在業(yè)主身上抵扣物業(yè)費(fèi)和用在了物業(yè)服務(wù)工作中的陳述也沒(méi)有有效證據(jù)證實(shí)。
退一步講，即便是物業(yè)服務(wù)人有證據(jù)證實(shí)是將公共收益用在了業(yè)主身上抵扣了物業(yè)費(fèi)和用在了物業(yè)服務(wù)工作中，但在未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定的情況下，物業(yè)服務(wù)人擅自動(dòng)用公共收益用在業(yè)主身上抵扣物業(yè)費(fèi)和用在物業(yè)服務(wù)工作中的行為也是非法的、無(wú)效的，是侵犯全體業(yè)主合法權(quán)益的民事違法行為。鑒此，業(yè)主委員會(huì)的訴請(qǐng)合理合法，應(yīng)予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》等法律規(guī)定，遂判令物業(yè)服務(wù)人在判決生效后的10日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)返還公共收益并賠償業(yè)主的利息損失。
7問(wèn)：參選業(yè)主委員會(huì)委員被要求開(kāi)具無(wú)犯罪記錄證明有那個(gè)必要嗎？
答：現(xiàn)實(shí)中，有的地方出于考察參選業(yè)主是否具有良好的道德品質(zhì)需要，而增設(shè)了要求參選業(yè)主委員會(huì)委員的業(yè)主開(kāi)具無(wú)犯罪記錄證明的條件。
那么問(wèn)題來(lái)了，業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)委員被要求開(kāi)具無(wú)犯罪記錄證明，有那個(gè)必要嗎？
對(duì)此，逸嬌君認(rèn)為，業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)委員被要求開(kāi)具無(wú)犯罪記錄證明，實(shí)在是畫蛇添足，多此一舉，真的是沒(méi)那個(gè)必要。理由是：
一是從法律要求看，《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》僅提出了參選業(yè)主委員會(huì)委員，必須是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、具有完全民事行為能力、遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)、遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和小區(qū)管理規(guī)約、模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔、具有一定的組織能力和具備必要的工作時(shí)間的要求，而未提出有犯罪記錄的業(yè)主不能參選業(yè)主委員會(huì)委員的要求。所以業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)委員被要求開(kāi)具無(wú)犯罪記錄證明不僅是于法無(wú)據(jù)，而且是與法律要求相抵觸的；
二是從合理性上看，要求業(yè)主開(kāi)具無(wú)犯罪記錄證明不僅不具有可操作性，而且無(wú)形中增加的業(yè)主負(fù)擔(dān)，也是不具有合理性的，是對(duì)業(yè)主參選權(quán)的干涉侵犯。在質(zhì)疑反對(duì)聲中，業(yè)主們的牢騷滿腹，也是不利于業(yè)主委員會(huì)順利成立的。所以業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)委員被要求開(kāi)具無(wú)犯罪記錄證明又是不具有合理性的；
三是從必要性上看，由于參選業(yè)主委員會(huì)委員不是報(bào)考國(guó)家公務(wù)員，因之法律對(duì)參選業(yè)主委員會(huì)委員的要求是大大低于對(duì)國(guó)家公務(wù)員的要求的。所以要求業(yè)主開(kāi)具無(wú)犯罪記錄證明，真的是沒(méi)有那個(gè)必要性。
退一步講，即便是刑滿釋放人員，只要是符合了法律規(guī)定的參選業(yè)主委員會(huì)委員的條件，她們就應(yīng)當(dāng)享有憲法和法律賦予的種種權(quán)利，當(dāng)然包括參選業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利。我們不能因?yàn)樗齻冞^(guò)去的罪惡，而無(wú)休止的懲罰她們。如果將她們排除在業(yè)主委員會(huì)的大門之外，必然是對(duì)她們?nèi)烁褡饑?yán)和人性的踐踏冒犯，而且也是不利于社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)的。
不然，將有犯罪記錄的刑滿釋放人員排除在業(yè)主委員會(huì)的大門之外，難道法律的目的是要刺激她們?cè)俅畏缸镂：ι鐣?huì)嗎？
8問(wèn)：熱力公司要求業(yè)主提交個(gè)人信息有無(wú)法律依據(jù)？
答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第1034條和第1035條的規(guī)定，個(gè)人信息是以電子或者其他方式記錄的能夠單獨(dú)或者與其他信息結(jié)合識(shí)別特定自然人的各種信息。包括自然人的姓名、出生日期、身份證件號(hào)碼、生物識(shí)別信息、住址、電話號(hào)碼、電子郵箱、健康信息、行蹤信息等個(gè)人信息。
個(gè)人信息屬于隱私權(quán)的范疇，受到法律的特別保護(hù)。
那么問(wèn)題來(lái)了，熱力公司要求業(yè)主提交個(gè)人信息有法律依據(jù)嗎？
對(duì)此，逸嬌君的回答是，熱力公司要求業(yè)主提交個(gè)人信息不僅無(wú)法可依，而且也沒(méi)有合理必要性。理由是：
一是熱力公司要求業(yè)主提交個(gè)人信息無(wú)法可依。因?yàn)榻刂聊壳?，尚無(wú)法律政策明確規(guī)定熱力公司有要求業(yè)主提交個(gè)人信息的權(quán)利。如果熱力公司堅(jiān)持業(yè)主不提交個(gè)人信息，就不向業(yè)主供暖的話，反而是違反了法律的規(guī)定，侵犯了業(yè)主交費(fèi)取暖的權(quán)利；
二是熱力公司要求業(yè)主提交個(gè)人信息不具有合理必要性。一般的講，契約自由，買賣自愿。只要業(yè)主向熱力公司交納了取暖費(fèi)，業(yè)主與熱力公司之間就產(chǎn)生了供暖取暖的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，熱力公司就具有了向業(yè)主供暖的合同義務(wù)，業(yè)主也就享有了取暖的合同權(quán)利。
在個(gè)人信息與供暖取暖之間根本就沒(méi)有必然聯(lián)系的情況下，要求業(yè)主提交個(gè)人信息是根本就不具有合理必要性的。如果業(yè)主在交納了取暖費(fèi)后，而因未提交個(gè)人信息，熱力公司拒絕向業(yè)主供暖的話，則是違反了合同約定義務(wù)，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求熱力公司向其供暖并承擔(dān)違約責(zé)任。
如果熱力公司認(rèn)為確有必要，而業(yè)主又自愿提交個(gè)人信息的話，則法律不干預(yù)。
即便是熱力公司認(rèn)為確有必要和業(yè)主又自愿提交個(gè)人信息的情況下，但作為經(jīng)營(yíng)者，逸嬌君建議熱力公司在收集、使用業(yè)主的個(gè)人信息時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主書面承諾做到以下幾點(diǎn)：
一是嚴(yán)格遵循收集、使用業(yè)主個(gè)人信息的合法、正當(dāng)、必要原則，不過(guò)度收集、使用業(yè)主的個(gè)人信息；
二是向業(yè)主公開(kāi)收集、使用業(yè)主個(gè)人信息的規(guī)則，向業(yè)主明示收集、使用業(yè)主個(gè)人信息的目的、方式和范圍；
三是熱力公司及其員工對(duì)收集的業(yè)主個(gè)人信息應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格保密，不得泄露、出售或者非法向他人提供。同時(shí)還要采取技術(shù)措施和其他必要措施，確保業(yè)主個(gè)人信息安全，嚴(yán)防業(yè)主個(gè)人信息泄露、篡改、丟失。
當(dāng)發(fā)生或者可能發(fā)生業(yè)主個(gè)人信息泄露、篡改、丟失的，熱力公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取補(bǔ)救措施，按照規(guī)定及時(shí)告知業(yè)主并向有關(guān)行政主管部門報(bào)告。
9問(wèn)：不滿物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，業(yè)主可以請(qǐng)求降低物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)嗎？
答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》的規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主大會(huì)決定由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。因此，只要物業(yè)服務(wù)人為業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，而業(yè)主又享受到了物業(yè)服務(wù)，則業(yè)主就應(yīng)當(dāng)按照標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)人交納物業(yè)費(fèi)。
那么問(wèn)題來(lái)了，不滿物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，業(yè)主可以請(qǐng)求降低物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)嗎？
有人民法院的司法判例顯示，家住營(yíng)口某小區(qū)的業(yè)主王女士，因不滿物業(yè)服務(wù)存在的消防設(shè)施無(wú)水、保安年齡偏大、公共綠地被侵占、住宅專項(xiàng)維修資金使用和公共收益支出不透明、不公示等瑕疵，而向人民法院提起民事訴訟，請(qǐng)求人民法院依法判令物業(yè)服務(wù)人降低物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在一審、二審均敗訴后，王女士又申請(qǐng)遼寧省高級(jí)人民法院再審。
遼寧省高級(jí)人民法院再審認(rèn)為，向物業(yè)服務(wù)人交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的合同義務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人交納物業(yè)費(fèi)。雖然王女士提供的證據(jù)能夠證實(shí)物業(yè)服務(wù)的確存在瑕疵，但并不能構(gòu)成物業(yè)服務(wù)人的重大違約事項(xiàng)。而且對(duì)物業(yè)服務(wù)是否滿意，也僅是王女士的主觀認(rèn)知。而王女士降低物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的請(qǐng)求并不能代表全體業(yè)主的意愿，更不能因?yàn)橥跖康膫€(gè)人感受，而為王女士單獨(dú)降低物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。至于是否應(yīng)當(dāng)降低物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)由小區(qū)的業(yè)主大會(huì)集體討論決定，而不是由王女士個(gè)人提起訴訟就能夠解決的。故對(duì)王女士降低物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的主張不予支持。遂依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第204條第一款和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第395條第二款的規(guī)定，裁定駁回了王女士的再審申請(qǐng)。
10問(wèn)：向物業(yè)服務(wù)人追討公共收益受訴訟時(shí)效三年期間的限制嗎？
答：訴訟時(shí)效又稱消滅時(shí)效。是指能夠引起民事法律關(guān)系發(fā)生變化的一切法律事實(shí)。即在法律規(guī)定的期間內(nèi)，如果權(quán)利人不行使權(quán)利，也就喪失了請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)保護(hù)其利益的制度。
權(quán)利人向人民法院和仲裁機(jī)構(gòu)請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。
那么問(wèn)題來(lái)了，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)服務(wù)人追討公共收益，受訴訟時(shí)效三年期間的限制嗎？
對(duì)此，逸嬌君認(rèn)為，公共收益屬于全體業(yè)主共有。根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)服務(wù)人追討公共收益，行使的是公共收益的物上請(qǐng)求權(quán)，而非行使的合同之債、無(wú)因管理之債、不當(dāng)?shù)美畟颓謾?quán)之債的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。
所以，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)服務(wù)人追討公共收益不應(yīng)受訴訟時(shí)效三年期間的限制。業(yè)主委員會(huì)可以依照《中華人民共和國(guó)民法典》第234條和第235條的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)公共收益的歸屬，并且可以請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主返還公共收益。
雖然追討公共收益不受訴訟時(shí)效三年期間的限制，但鑒于訴訟仲裁實(shí)踐中的認(rèn)識(shí)分歧和裁判結(jié)果的不同，如果小區(qū)有公共收益，并且小區(qū)已經(jīng)設(shè)立了業(yè)主大會(huì)和成立了業(yè)主委員會(huì)的，逸嬌君建議業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)盡早決定，由業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)服務(wù)人追討公共收益，以避免超過(guò)訴訟時(shí)效三年期間的扯皮被動(dòng)，甚至可能帶來(lái)的敗訴風(fēng)險(xiǎn)。
11問(wèn)：阻擋欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)入地下車庫(kù)，“大爺”怒卸道閘欄桿犯了什么法？
答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第944條第三款的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。這里的等方式，當(dāng)然包括物業(yè)服務(wù)人采取以阻擋業(yè)主進(jìn)入地下車庫(kù)的方式向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)了。
如果物業(yè)服務(wù)人采取以阻擋業(yè)主進(jìn)入地下車庫(kù)的方式向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)，業(yè)主因不能進(jìn)入地下車庫(kù)停車而怒卸道閘欄桿，那么，業(yè)主是否違反了法律的規(guī)定呢？
有人民法院的司法判例顯示，去年10月的一天下午，某小區(qū)70歲業(yè)主齊大爺駕車回小區(qū)地下車位停車，但是，道閘欄桿卻一反常態(tài)不自動(dòng)抬起。經(jīng)詢問(wèn)，得知是因欠交物業(yè)費(fèi)所致。在與物業(yè)服務(wù)人交涉無(wú)果后，齊大爺只好報(bào)警求助。經(jīng)處警民警協(xié)調(diào)，物業(yè)服務(wù)人遠(yuǎn)程操控抬桿，齊大爺?shù)能嚪降民側(cè)搿?br /> 第二天下午，當(dāng)齊大爺再次駕車回小區(qū)地下車位停車時(shí)，道閘欄桿還是不自動(dòng)抬起。齊大爺一怒之下，用扳手將道閘欄桿卸掉放到了地下車庫(kù)的角落里。
物業(yè)服務(wù)人報(bào)警后，派出所認(rèn)定齊大爺?shù)男袨閿_亂了公共秩序，根據(jù)《治安管理處罰法》的規(guī)定，對(duì)齊大爺作出了罰款200元的行政處罰。
齊大爺和物業(yè)服務(wù)人不服，同時(shí)向區(qū)人民政府提起了行政復(fù)議。
齊大爺認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)人采取以阻擋車輛進(jìn)入地下車庫(kù)的方式催交物業(yè)費(fèi)，是一種民事違法行為，應(yīng)當(dāng)受到法律的制裁。而卸掉道閘欄桿，卻是在迫不得已的情況下，維護(hù)自身合法權(quán)益所采取的自救措施，雖然不予鼓勵(lì)，但也不應(yīng)受行政處罰。故請(qǐng)求區(qū)人民政府依法撤銷派出所對(duì)其罰款的行政處罰。
物業(yè)服務(wù)人認(rèn)為，因齊大爺未采用正確方式進(jìn)入地下車庫(kù)，所以道閘欄桿不能自動(dòng)抬起，而不是物業(yè)服務(wù)人阻擋齊大爺進(jìn)入地下車庫(kù)。并且，物業(yè)服務(wù)人還花費(fèi)了3350元修復(fù)道閘欄桿，該費(fèi)用應(yīng)由齊大爺向物業(yè)服務(wù)人支付。故認(rèn)為派出所對(duì)齊大爺?shù)奶幜P過(guò)輕，請(qǐng)求區(qū)人民政府依法變更對(duì)齊大爺罰款的行政處罰決定，請(qǐng)求對(duì)齊大爺處以5日以上10日以下的行政拘留，并處500元以下罰款的行政處罰。
區(qū)人民政府經(jīng)過(guò)審理，復(fù)議決定駁回了齊大爺和物業(yè)服務(wù)人的復(fù)議申請(qǐng)，維持了派出所對(duì)齊大爺罰款的行政處罰決定。
齊大爺不服行政復(fù)議決定，向人民法院提起行政訴訟，并將物業(yè)服務(wù)人列為第三人參加訴訟。
人民法院審理認(rèn)為，齊大爺有權(quán)在屬于自己的地下車位停放車輛。在齊大爺?shù)谝淮芜M(jìn)入地下車庫(kù)，道閘欄桿未抬起的情況下，齊大爺將車輛停放在路口報(bào)警求助，經(jīng)處警民警協(xié)調(diào)，物業(yè)服務(wù)人才抬桿放行。當(dāng)齊大爺再次不能進(jìn)入地下車庫(kù)時(shí)，其將道閘欄桿卸掉，實(shí)屬迫不得已采取的自救措施。
物業(yè)服務(wù)人采取以阻擋業(yè)主車輛進(jìn)入地下車庫(kù)的方式向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)，是限制、侵犯齊大爺?shù)葮I(yè)主通行權(quán)的民事違法行為。本案的發(fā)生和矛盾的激化，就是由于物業(yè)服務(wù)人以采取阻擋業(yè)主進(jìn)入地下車庫(kù)催交物業(yè)費(fèi)的違法行為引起的。
因齊大爺不具有擾亂公共秩序的故意和行為，故依法認(rèn)定派出所對(duì)齊大爺作出罰款的行政處罰顯系認(rèn)定事實(shí)不清，主要證據(jù)不足，適用法律不當(dāng)，遂判決撤銷了派出所對(duì)齊大爺?shù)男姓幜P決定和區(qū)人民政府的行政復(fù)議決定。
派出所和物業(yè)服務(wù)人不服，均提起上訴。二審法院經(jīng)過(guò)審理，判決駁回了派出所和物業(yè)服務(wù)人的上訴請(qǐng)求。
派出所在收到二審判決后，即撤銷了對(duì)齊大爺罰款的行政處罰決定。
“大爺就是大爺”。面對(duì)強(qiáng)勢(shì)的物業(yè)服務(wù)人和不能進(jìn)入地下車庫(kù)停放車輛的窘境，第一次，齊大爺報(bào)警求助。第二次，齊大爺怒卸道閘欄桿，而不是將其損壞。
齊大爺自始至終保持的沉著、冷靜、克制、理性，不僅令業(yè)主們敬佩不已，又為業(yè)主們妥善應(yīng)對(duì)物業(yè)任性提供了行動(dòng)指引。
12問(wèn)：物業(yè)服務(wù)人有權(quán)擅自清理業(yè)主的僵尸車嗎？
答：所謂業(yè)主的僵尸車，是指業(yè)主將車輛長(zhǎng)期停放在小區(qū)公共停車場(chǎng)或公共道路兩側(cè)或小區(qū)其他地方，已經(jīng)殘舊破損、布滿塵土、棄之不用、看似報(bào)廢，如同僵尸般的各種機(jī)動(dòng)車輛。
僵尸車長(zhǎng)期占用小區(qū)公共區(qū)域，不僅影響環(huán)境美麗，擠占停車場(chǎng)地，存在安全隱患，而且也是不利于物業(yè)服務(wù)人對(duì)小區(qū)管理服務(wù)的。
對(duì)于小區(qū)的僵尸車，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)與僵尸車業(yè)主聯(lián)系，或通過(guò)交管部門與僵尸車業(yè)主聯(lián)系，責(zé)成僵尸車業(yè)主盡快對(duì)僵尸車作出處理。
對(duì)于確認(rèn)無(wú)主的僵尸車，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)想方設(shè)法積極尋找僵尸車所有權(quán)人，或者根據(jù)法律處理無(wú)主物的原則、程序、方式等，將僵尸車交由有權(quán)處理的機(jī)關(guān)對(duì)僵尸車進(jìn)行處理。
對(duì)于僵尸車存在自燃，或者存在影響消防、救護(hù)等特殊緊急情況可能性的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第942條第二款的規(guī)定，及時(shí)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助清理。
因此說(shuō)，在一般情況下，物業(yè)服務(wù)人是不可以擅自清理業(yè)主僵尸車的，否則其擅自清理業(yè)主僵尸車的行為，必然是侵犯僵尸車業(yè)主合法財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的違法行為。
13問(wèn)：物業(yè)服務(wù)人代收水電費(fèi)，需要繳納增值稅嗎？
答：所謂增值稅，是指稅務(wù)機(jī)關(guān)以商品和勞務(wù)在流轉(zhuǎn)中產(chǎn)生的增值額作計(jì)稅依據(jù)，向納稅人征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計(jì)稅原理上說(shuō)，增值稅是對(duì)商品生產(chǎn)和勞務(wù)流通服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值增收的流轉(zhuǎn)稅。也就是說(shuō)，有增值才征稅，無(wú)增值不征稅。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》第1條的規(guī)定，在我國(guó)境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)，銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人，為增值稅的納稅人。
所以，物業(yè)服務(wù)人作為從事銷售服務(wù)的納稅人，是應(yīng)當(dāng)依法按規(guī)定繳納增值稅的。
但是，如果物業(yè)服務(wù)人為水電公司代收水電費(fèi)，還需要繳納增值稅嗎？讓我們從以下三個(gè)方面分析判斷物業(yè)服務(wù)人是否應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。
一是如果物業(yè)服務(wù)人根據(jù)與水電公司簽訂的《代收水電費(fèi)協(xié)議》的約定，平價(jià)收取業(yè)主的水電費(fèi)，并且將收取的費(fèi)用直接轉(zhuǎn)給水電公司，也不為業(yè)主開(kāi)具增值稅發(fā)票的，或者以水電公司名義開(kāi)具發(fā)票的，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第37條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，則物業(yè)服務(wù)人是不需要繳納增值稅的；
二是如果物業(yè)服務(wù)人為水電公司代收水電費(fèi)時(shí)，抬高了水電的銷售價(jià)格，并從中賺取差價(jià)，或者收取了水電公司代收手續(xù)費(fèi)的，對(duì)其抬高的費(fèi)用和代收的手續(xù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)視為銷售行為，則物業(yè)服務(wù)人是需要依法按規(guī)定繳納增值稅并應(yīng)向業(yè)主開(kāi)具增值稅發(fā)票的；
三是如果物業(yè)服務(wù)人以自己的名義向業(yè)主收取水電費(fèi)，并為業(yè)主開(kāi)具了發(fā)票的，則物業(yè)服務(wù)人是需要依法按規(guī)定繳納增值稅的。
14問(wèn)：業(yè)主孩子被流浪貓抓傷誰(shuí)之過(guò)？
答：貓狗很可愛(ài)，莫要招惹它，特別是莫要招惹流浪的貓狗。
那么，業(yè)主孩子在對(duì)流浪貓熱心投喂時(shí)，不幸被流浪貓抓傷，又是誰(shuí)之過(guò)呢？
據(jù)河?xùn)|法院消息，2024年3月，業(yè)主大王8歲的兒子小王在小區(qū)用火腿腸投喂流浪貓時(shí)被抓傷，共花醫(yī)療費(fèi)1154.8元。
因協(xié)商賠償無(wú)果，小王父母一紙?jiān)V狀將經(jīng)常在固定時(shí)間、固定地點(diǎn)投喂流浪貓的業(yè)主李某和物業(yè)服務(wù)人訴至法庭。請(qǐng)求人民法院依法判令業(yè)主李某和物業(yè)服務(wù)人向小王連帶賠償醫(yī)療費(fèi)和精神損失費(fèi)等共計(jì)3154.8元。
業(yè)主李某抗辯稱，小區(qū)內(nèi)不僅自己投喂了流浪貓，還有其他人投喂。小王被流浪貓抓傷實(shí)為他用火腿腸逗貓所致，當(dāng)時(shí)其母親在場(chǎng)也未制止。并且也不能確定抓傷小王的流浪貓就是自己經(jīng)常投喂的流浪貓。故不應(yīng)向小王承擔(dān)賠償責(zé)任，請(qǐng)求人民法院依法判決駁回小王父母的訴訟請(qǐng)求。
物業(yè)服務(wù)人抗辯稱，在對(duì)流浪貓的日常管理中，物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)盡到了相關(guān)管理義務(wù)，不僅在公告欄張貼了《飼養(yǎng)寵物溫馨提示》，而且也在微信業(yè)主群發(fā)布了《請(qǐng)勿投喂流浪貓的溫馨提示》。小王被流浪貓抓傷，實(shí)屬其自身存在重大過(guò)錯(cuò)，與物業(yè)服務(wù)人無(wú)關(guān)。請(qǐng)求人民法院依法判決駁回小王父母的訴訟請(qǐng)求。
河?xùn)|法院審理認(rèn)為，小王被流浪貓抓傷時(shí)年僅8歲，其監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)小王的人身安全盡監(jiān)護(hù)責(zé)任。小王母親明知小王投喂流浪貓可能被抓傷卻當(dāng)場(chǎng)不予制止，對(duì)小王的被抓傷，小王母親應(yīng)當(dāng)承擔(dān)監(jiān)護(hù)不力的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。
業(yè)主李某在固定時(shí)間、固定地點(diǎn)投喂流浪貓長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)月之久，雖不能構(gòu)成法律意義上的所有或者占有，但客觀上已經(jīng)對(duì)流浪貓的聚集起到了一定的“召集”作用，業(yè)主李某應(yīng)當(dāng)對(duì)小王的被抓傷承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)人在小區(qū)公告欄及微信業(yè)主群發(fā)布公告，是在小王被流浪貓抓傷之后，而非之前，說(shuō)明物業(yè)服務(wù)人對(duì)流浪貓的驅(qū)趕管理是不到位的，因而應(yīng)當(dāng)對(duì)小王的被抓傷承擔(dān)未履行對(duì)業(yè)主安全保障義務(wù)管理不力的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。
綜上，河?xùn)|法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》等法律規(guī)定，依法判決小王的監(jiān)護(hù)人、業(yè)主李某和物業(yè)服務(wù)人按照60%、10%和30%的比例承擔(dān)了民事賠償責(zé)任。
15問(wèn)：在自家門上方安裝攝像頭，侵犯相鄰業(yè)主的隱私權(quán)嗎？
答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第1032條和第1033條的規(guī)定，自然人享有隱私權(quán)。自然人的隱私權(quán)受法律保護(hù)。
隱私是自然人的私人生活安寧和不愿為他人知曉的私密空間、私密活動(dòng)。任何組織和個(gè)人不得以刺探、侵?jǐn)_、泄露、公開(kāi)等方式侵害自然人的隱私權(quán)。
那么問(wèn)題來(lái)了，如果業(yè)主在自家門上方安裝攝像頭，是否侵犯了相鄰業(yè)主的隱私權(quán)呢？
據(jù)秦淮法院消息，趙某與錢某系某小區(qū)對(duì)門鄰居。錢某為防盜需要，在自家門上方安裝了360°攝像頭。攝像頭拍攝范圍為電梯口、樓梯口及錢趙兩家的共用空間，并能夠完整覆蓋到趙某家的大門口。
趙某認(rèn)為，錢某在公共區(qū)域安裝的攝像頭，全天候監(jiān)控自己家，侵害了自己和家人的隱私權(quán)。在與錢某交涉無(wú)果后，趙某一紙?jiān)V狀將錢某訴至法庭，請(qǐng)求人民法院依法判令錢某立即拆除攝像頭，并向其支付精神損害撫慰金1000元。
錢某抗辯稱，因小區(qū)老舊治安差，存在安全隱患，所以安裝了攝像頭。在攝像頭的外圍加裝的罩子，已遮擋監(jiān)控不到趙某的家門口，不可能侵犯趙某及其家人的隱私權(quán)。故請(qǐng)求人民法院依法判決駁回趙某的訴訟請(qǐng)求。
秦淮法院審理認(rèn)為，錢某為了自家安全需要，在公共區(qū)域安裝攝像頭，雖然具有一定的合理性，也的確能夠起到防范風(fēng)險(xiǎn)的正向作用。但錢某安裝攝像頭應(yīng)當(dāng)避免攝錄范圍超出自家范圍，并努力在維護(hù)自家安全和尊重相鄰業(yè)主隱私之間保持平衡，而不得侵害相鄰業(yè)主及其家人的合法權(quán)利。
本案中，因錢某安裝的攝像頭監(jiān)控范圍覆蓋了趙某及其家人的日常行動(dòng)軌跡，使得趙某及其家人的行蹤全天候暴露在被錢某知曉的狀態(tài)，是對(duì)趙某及其家人隱私權(quán)的侵害。故對(duì)趙某拆除攝像頭的訴訟請(qǐng)求予以支持。因趙某未提供事實(shí)證據(jù)證實(shí)其精神受到了傷害，故對(duì)趙某賠償精神損害撫慰金的訴訟請(qǐng)求不予支持。遂依照《中華人民共和國(guó)民法典》等法律規(guī)定，判令錢某在本判決生效后的10日內(nèi)，拆除其安裝的監(jiān)控?cái)z像頭，同時(shí)判決駁回了趙某的其他訴訟請(qǐng)求。
16問(wèn)：居民委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是什么關(guān)系？
答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第277條和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第20條及《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第54條的規(guī)定，逸嬌君認(rèn)為，居民委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系是指導(dǎo)與被指導(dǎo)，監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系，而非是管理與被管理，領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系。
因此，居民委員會(huì)在對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作中，要做到定位準(zhǔn)確，指導(dǎo)規(guī)范，監(jiān)督依法，不越界線。要以指導(dǎo)、監(jiān)督的實(shí)際行動(dòng)，推動(dòng)并促使業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范運(yùn)轉(zhuǎn)和“高度自治”。要堅(jiān)決摒棄掉指導(dǎo)監(jiān)督就是管理領(lǐng)導(dǎo)的錯(cuò)誤觀念，避免居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)具體工作的過(guò)度指導(dǎo)和過(guò)度監(jiān)督，更要嚴(yán)禁居民委員會(huì)借指導(dǎo)監(jiān)督之名，而行指手畫腳，橫加干涉業(yè)主委員會(huì)具體工作之實(shí)的錯(cuò)誤做法。
17問(wèn)：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)如何處理與居民委員會(huì)的關(guān)系？
答：在日常工作中，如果業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)能夠以開(kāi)放的心胸，積極主動(dòng)接受居民委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督，妥善處理與居民委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督關(guān)系，顯然是有利于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)規(guī)范健康發(fā)展的。
那么，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)如何處理與居民委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督關(guān)系呢？
對(duì)此，逸嬌君提出以下思路，供業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)參考。
一是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)端正態(tài)度，提高認(rèn)識(shí)，虛心接受居民委員會(huì)對(duì)其工作的指導(dǎo)監(jiān)督；
二是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)制定《居民委員會(huì)意見(jiàn)建議落實(shí)辦法》等規(guī)章制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；
三是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)為居民委員會(huì)開(kāi)展指導(dǎo)監(jiān)督工作創(chuàng)造條件，并積極配合居民委員會(huì)對(duì)其工作的指導(dǎo)監(jiān)督；
四是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在每一次召開(kāi)會(huì)議前，都應(yīng)當(dāng)將會(huì)議議題書面告知居民委員會(huì)，虛心征求居民委員會(huì)的意見(jiàn)建議；
五是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在作出決定后，在決定實(shí)施前，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將會(huì)議決定書面告知居民委員會(huì)，認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)對(duì)其決定是否可行的意見(jiàn)建議；
六是對(duì)居民委員會(huì)的意見(jiàn)建議，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提交各自的會(huì)議研究，及時(shí)作出是否采納的會(huì)議決定，并將是否采納的意見(jiàn)及時(shí)書面告知居民委員會(huì)；
七是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助，密切配合居民委員會(huì)開(kāi)展有利于小區(qū)社會(huì)治安、突發(fā)事件處理等相關(guān)工作。
18問(wèn)：前期物業(yè)服務(wù)人必須履行建設(shè)單位減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)的書面承諾義務(wù)嗎？
答：在《建設(shè)單位減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)的書面承諾，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)人具有法律約束力嗎？》一文中，逸嬌君闡述了房屋買賣合同具有突破合同相對(duì)性的特殊性，所以建設(shè)單位減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)的書面承諾，能夠依法轉(zhuǎn)移給前期物業(yè)服務(wù)人，并由前期物業(yè)服務(wù)人履行的觀點(diǎn)理由。
文章推送后，有粉絲質(zhì)疑說(shuō)，由于房屋買賣合同與前期物業(yè)服務(wù)合同分屬不同的法律關(guān)系，所以從合同相對(duì)性上講，房屋買賣合同對(duì)前期物業(yè)服務(wù)人是不具有法律約束力的。如果具有法律約束力，則會(huì)加大前期物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)成本，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)人顯示公平。根據(jù)誰(shuí)承諾誰(shuí)擔(dān)責(zé)的原則，既然建設(shè)單位作出了減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)的書面承諾，就應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位履行承諾義務(wù)，而不應(yīng)由前期物業(yè)服務(wù)人履行承諾義務(wù)。
針對(duì)粉絲質(zhì)疑和理論界、實(shí)務(wù)界合同相對(duì)性的主流觀點(diǎn)和主流判例，逸嬌君重申并強(qiáng)調(diào)前期物業(yè)服務(wù)人必須履行建設(shè)單位減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)書面承諾義務(wù)的觀點(diǎn)理由。
一是從《物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條的規(guī)定精神看，建設(shè)單位與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同中包含的前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，已經(jīng)突破了合同相對(duì)性的法律原則，這是房屋買賣合同不同于一般合同的特別之處。建設(shè)單位減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)的書面承諾一旦生效，也就不是建設(shè)單位與業(yè)主兩方當(dāng)事人之間的事情了，而變?yōu)榱私ㄔO(shè)單位與業(yè)主和前期物業(yè)服務(wù)人三方當(dāng)事人之間的事情，建設(shè)單位減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)的義務(wù)也就依法轉(zhuǎn)移給了前期物業(yè)服務(wù)人，并通過(guò)前期物業(yè)服務(wù)人的履行實(shí)現(xiàn)了建設(shè)單位減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)的書面承諾義務(wù)；
二是從建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)人的程序看，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條的規(guī)定，無(wú)論是通過(guò)招投標(biāo)方式還是通過(guò)協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人，建設(shè)單位都是會(huì)在招標(biāo)公告中，或者是在協(xié)議中披露為業(yè)主減免物業(yè)費(fèi)情況的。否則，建設(shè)單位是不敢、不愿，也不能“夸下?？?rdquo;作出減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)承諾的。
“沒(méi)有金剛鉆，別攬瓷器活”。既然“不畏艱難，搶到了”活，前期物業(yè)服務(wù)人就應(yīng)當(dāng)勇于擔(dān)當(dāng)，勇往直前，而不能罔顧事實(shí)，昧著良心，以未參與、不知情、相對(duì)性的理由抗辯，進(jìn)而逃避履行減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)的民事責(zé)任；
三是從建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容看，前期物業(yè)服務(wù)合同中一般都會(huì)列明減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)的內(nèi)容，并將減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)的業(yè)主名單、期限、金額等作為合同的附件附后。否則，契約自由，買賣自愿，不愿意履行減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，前期物業(yè)服務(wù)人就不要在前期物業(yè)服務(wù)合同上簽字畫押。
退一步講，即便是前期物業(yè)服務(wù)合同中未列明減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)的內(nèi)容，也未將減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)的業(yè)主名單、期限、金額等作為合同的附件附后，我們也應(yīng)該“透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)”，抽絲剝繭深入到法律的內(nèi)心，聽(tīng)取立法者的聲音，并綜合考慮前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)聘物業(yè)服務(wù)人的情況，進(jìn)而確定前期物業(yè)服務(wù)人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。而不是僅僅停留在法律的表面，死板的、教條的、機(jī)械的執(zhí)行法律。
但如果建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人在訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，建設(shè)單位減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)的書面承諾對(duì)前期物業(yè)服務(wù)人不具有法律約束力，則是要另當(dāng)別論的；
四是從履行減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)實(shí)性上看，由前期物業(yè)服務(wù)人履行減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)的書面承諾義務(wù)，是具有現(xiàn)實(shí)性、可行性的。若不如此，成千上萬(wàn)的業(yè)主及其家人堵在建設(shè)單位的大門口請(qǐng)求減免物業(yè)費(fèi)，又是不利于社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的。
綜合上述，逸嬌君的結(jié)論是：如果建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人沒(méi)有對(duì)履行減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)義務(wù)作出特別約定，則前期物業(yè)服務(wù)人就必須積極履行建設(shè)單位減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)書面承諾的義務(wù)，而不是搜尋種種理由抗辯逃避履行為業(yè)主減免物業(yè)費(fèi)的書面承諾義務(wù)。
19問(wèn)：物業(yè)服務(wù)存有重大瑕疵，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)怎樣請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)人酌情調(diào)減物業(yè)費(fèi)？
答：針對(duì)物業(yè)服務(wù)存有的重大瑕疵，為了維護(hù)好全體業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定及業(yè)主大會(huì)的決定，代表業(yè)主積極采取措施，請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)人酌情調(diào)減物業(yè)費(fèi)。
一是業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極與物業(yè)服務(wù)人溝通協(xié)商，明確指出物業(yè)服務(wù)存有的重大瑕疵，請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)人正視問(wèn)題，改進(jìn)服務(wù)，為業(yè)主主動(dòng)調(diào)減物業(yè)費(fèi)；
二是在協(xié)商無(wú)果后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)人送達(dá)《限期答復(fù)為業(yè)主酌情調(diào)減物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求通知書》，請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)人在限期內(nèi)答復(fù)并酌情為業(yè)主調(diào)減物業(yè)費(fèi)；
三是在通知逾期后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向有關(guān)行政主管機(jī)關(guān)投訴，請(qǐng)求有關(guān)行政主管機(jī)關(guān)予以過(guò)問(wèn)，由有關(guān)行政主管機(jī)關(guān)督促物業(yè)服務(wù)人為業(yè)主酌情調(diào)減物業(yè)費(fèi)；
四是物業(yè)服務(wù)人對(duì)協(xié)商、通知、督促仍然熟視無(wú)睹我行我素時(shí)，則業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在固定保全有關(guān)證據(jù)后，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)判令或者裁令物業(yè)服務(wù)人為業(yè)主酌情調(diào)減物業(yè)費(fèi)。
20問(wèn)：什么是物業(yè)封閉管理的小區(qū)？
答：所謂物業(yè)封閉管理的小區(qū)，是指根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，物業(yè)服務(wù)人采取人防加技防的方法，對(duì)小區(qū)實(shí)施與外界相對(duì)封閉隔離的管理，業(yè)主及其車輛在錄入信息后，每次刷卡才可以自由進(jìn)出小區(qū)，外來(lái)人及其車輛須經(jīng)業(yè)主或物業(yè)確認(rèn)身份審查同意，并經(jīng)門衛(wèi)登記外來(lái)人身份、電話號(hào)碼及其車輛證件信息后方準(zhǔn)進(jìn)出小區(qū)。
實(shí)施物業(yè)封閉管理的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)人一般應(yīng)當(dāng)在公共區(qū)域安裝全天候、無(wú)死角、全覆蓋視頻監(jiān)控系統(tǒng)，在院墻圍欄設(shè)置紅外觸碰報(bào)警系統(tǒng)，安保人員還須定時(shí)或不定時(shí)地對(duì)小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行巡邏巡查。
21問(wèn)：什么是子母車位？
答：所謂子母車位，是相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)車位而言的一種特殊的車位設(shè)計(jì)。是指比一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位要大，比兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位要小，深度較長(zhǎng)（一般長(zhǎng)在10米左右，寬在2.5*2.8米之間），可以前后停放一大一小兩輛車，通常只按一個(gè)車位出售和只按一個(gè)車位核發(fā)權(quán)利證書的車位。
22問(wèn)：什么是前期物業(yè)服務(wù)合同？
答：所謂前期物業(yè)服務(wù)合同，是指根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律規(guī)定，為了避免業(yè)主、業(yè)主大會(huì)在選聘物業(yè)服務(wù)人之前出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)管理的真空，而由建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)方式或者通過(guò)協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人后，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人訂立的，在前期物業(yè)服務(wù)管理階段，關(guān)于雙方當(dāng)事人之間和與業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。
23問(wèn)：前期物業(yè)服務(wù)合同有履行期限嗎？
答：合同都是有履行期限的，前期物業(yè)服務(wù)合同也不例外。至于履行期限的長(zhǎng)短，目前法律未有明確規(guī)定，通常由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人協(xié)商確定。
鑒于前期物業(yè)服務(wù)合同的過(guò)渡性質(zhì)，所以建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人約定的履行期限一般都較短，有的一年、有的二年、有的三年，但最長(zhǎng)一般不會(huì)超過(guò)五年。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第940條和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第26條的規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的履行期限屆滿前，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
24問(wèn)：前期物業(yè)服務(wù)合同有哪些法律特征？
答：所謂前期物業(yè)服務(wù)合同，是指為了避免業(yè)主、業(yè)主大會(huì)在選聘物業(yè)服務(wù)人之前出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)管理的真空，法律規(guī)定由建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)方式或者通過(guò)協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人后，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人訂立的，在前期物業(yè)服務(wù)管理階段，關(guān)于雙方當(dāng)事人之間和與業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。
根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的定義并結(jié)合物業(yè)服務(wù)管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，逸嬌君分析認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具有以下法律特征：
一是前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具有法定性的法律特征。所謂法定性，是指法律對(duì)合同訂立前義務(wù)，對(duì)合同訂立、內(nèi)容等，以及與合同訂立、內(nèi)容等相關(guān)事項(xiàng)提出明確要求，當(dāng)事人不能商量更改的特別規(guī)定。由于前期物業(yè)服務(wù)合同不僅涉及建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人兩方當(dāng)事人的合法權(quán)益，而更涉及千千萬(wàn)萬(wàn)業(yè)主的合法權(quán)益，所以法律對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同提出了法定性的嚴(yán)格要求。
前期物業(yè)服務(wù)合同的法定性主要表現(xiàn)在：建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，并向業(yè)主明示說(shuō)明。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)人。投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)人。在前期物業(yè)服務(wù)合同訂立生效后，建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)按要求向有關(guān)行政主管部門登記備案。前期物業(yè)服務(wù)合同約定的履行期限未滿，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止等；
二是前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具有要式性的法律特征。所謂要式性，是指法律要求具備一定形式的合同。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部的《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》的模板與前期物業(yè)服務(wù)人訂立書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。這里的書面，就是合同的要式性。要式性條款清晰，具體明確，權(quán)利義務(wù)，躍然紙上，有利于合同的遵循履行，更有利于維護(hù)千千萬(wàn)萬(wàn)業(yè)主的合法權(quán)益；
三是前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具有委托性、集體性的法律特征。由于前期物業(yè)服務(wù)合同是在千千萬(wàn)萬(wàn)業(yè)主未參與、不知情的情況下，由建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的，對(duì)千千萬(wàn)萬(wàn)業(yè)主具有法律約束力的合同，所以前期物業(yè)服務(wù)合同也就具有了委托性、集體性的法律特征，這也得到了人民法院司法判例的普遍認(rèn)可；
四是前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具有突破合同相對(duì)性的法律特征。一般而言，合同是具有相對(duì)性的，合同也僅對(duì)締約當(dāng)事人具有法律約束力，而對(duì)合同之外的第三人不具有法律約束力。但是，前期物業(yè)服務(wù)合同又具有不同于一般合同的特殊性，所以無(wú)論是從法律的規(guī)定看，從前期物業(yè)服務(wù)合同的定義看，還是從前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容及履行看，都已經(jīng)不是建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人之間簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的小事情了，而是涉及千千萬(wàn)萬(wàn)業(yè)主合法權(quán)益極為復(fù)雜的大事情了。
一紙合同書將千千萬(wàn)萬(wàn)的業(yè)主“圈在其中”，千千萬(wàn)萬(wàn)的業(yè)主也就概括承受了建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人在合同中商定為千千萬(wàn)萬(wàn)業(yè)主設(shè)定的權(quán)利義務(wù)，而千千萬(wàn)萬(wàn)的業(yè)主雖然未參與、不知情，但對(duì)此卻又是無(wú)可奈何的，而不得不遵照?qǐng)?zhí)行。
建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人訂立前期物業(yè)服務(wù)合同，卻對(duì)未參與、不知情的千千萬(wàn)萬(wàn)的業(yè)主具有法律約束力，再說(shuō)前期物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有突破合同的相對(duì)性真的是說(shuō)不過(guò)去。
如果否定前期物業(yè)服務(wù)合同具有突破合同相對(duì)性的法律特征，那么，千千萬(wàn)萬(wàn)的業(yè)主完全可以以“相對(duì)性、無(wú)約束力”的理由否定前期物業(yè)服務(wù)合同的法律效力，并進(jìn)而拒交物業(yè)費(fèi)；
五是前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具有過(guò)渡性、階段性和臨時(shí)性的法律特征。由于前期物業(yè)服務(wù)合同是為了避免業(yè)主、業(yè)主大會(huì)在選聘物業(yè)服務(wù)人之前出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)管理的真空，而由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人訂立的，因而前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具有過(guò)渡性、階段性和臨時(shí)性的法律特征。
而當(dāng)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，則無(wú)論前期物業(yè)服務(wù)合同是否約定了履行期限，或者是約定的履行期限是否已經(jīng)屆滿，前期物業(yè)服務(wù)合同也就完成了她的過(guò)渡性、階段性和臨時(shí)性的歷史使命，物業(yè)服務(wù)管理從此進(jìn)入了正常的物業(yè)服務(wù)管理的新階段。
25問(wèn)：什么是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)？
答：所謂業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指由法律規(guī)范規(guī)定的，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，而對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，是業(yè)主的個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與區(qū)域財(cái)產(chǎn)所有權(quán)相結(jié)合形成的一種特殊的不可分離的集合財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。
這種特殊的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)形式，確保了業(yè)主對(duì)建筑物專有部分占有、使用、收益和處分權(quán)利的正確行使，同時(shí)也有利于業(yè)主對(duì)建筑物共有部分的管理和利用，維護(hù)了業(yè)主之間的和諧關(guān)系。
26問(wèn)：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括哪些基本內(nèi)容：
答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第271條、第278條、第284條和第286條的規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括以下基本內(nèi)容：
一是包括業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)。即業(yè)主有權(quán)對(duì)其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；
二是業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主專有部分以外的共有部分享有共有的權(quán)利。包括建筑區(qū)劃內(nèi)的公用設(shè)施設(shè)備，道路（屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外）、綠地（但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外）、物業(yè)服務(wù)用房、公共停車位等，以及業(yè)主專有部分以外的電梯、樓道、外墻面等；
三是業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主共有部分享有共同管理的權(quán)利。一是業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)人或者其他管理人管理；二是業(yè)主有權(quán)更換建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)人或者其他管理人。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，可以共同決定制定或修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人或者其他管理人，籌集、管理使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)；三是對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)有權(quán)代表業(yè)主請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。
27問(wèn)：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)有哪些法律特征？
答：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指由法律規(guī)范規(guī)定的，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，而對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是業(yè)主的個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與區(qū)域財(cái)產(chǎn)所有權(quán)相結(jié)合形成的一種特殊的不可分離的集合財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。
從業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的定義和《中華人民共和國(guó)民法典》的具體規(guī)定分析，逸嬌君認(rèn)為業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)應(yīng)當(dāng)具有以下法律特征：
一是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)具有集合性的法律特征。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是建立在整體建筑物上的區(qū)域所有權(quán)形式，是業(yè)主的個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與區(qū)域財(cái)產(chǎn)所有權(quán)相結(jié)合形成的一種特殊的不可分離的集合財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。由此得知，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)不是簡(jiǎn)單的幾種權(quán)利的組合，而是一個(gè)獨(dú)立統(tǒng)一的整體權(quán)利；
二是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)具有基礎(chǔ)性、主導(dǎo)性的法律特征。業(yè)主在對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)后，其就必然會(huì)在其專有權(quán)的主導(dǎo)下，自然對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。也即專有權(quán)是基礎(chǔ)，共有權(quán)和共同管理權(quán)是“添加”。并且，業(yè)主的專有權(quán)在建筑物區(qū)分所有權(quán)中自始至終占據(jù)著主導(dǎo)的地位。當(dāng)業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房時(shí)，其對(duì)共有部分享有的共有權(quán)和共同管理權(quán)隨即在一并轉(zhuǎn)讓后立即消失；
三是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)具有多樣性的法律特征。由于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是以業(yè)主的專有權(quán)為基礎(chǔ)、為主導(dǎo)并與區(qū)域財(cái)產(chǎn)所有權(quán)結(jié)合形成的集合財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，因而業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)必然具有專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)（成員權(quán)）的法律特征。業(yè)主在對(duì)專有部分享有完全所有權(quán)的同時(shí)，就必然會(huì)對(duì)共有部分享有共有權(quán)和共同管理權(quán)；
四是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)具有限制性的法律特征。由于業(yè)主的專有部分與業(yè)主的共有部分具有一體性和不可分離性，因而業(yè)主專有權(quán)的行使必然會(huì)受到一定的限制。對(duì)此，民法典第272條規(guī)定，業(yè)主在行使專有權(quán)的時(shí)候，不得危及建筑物安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。比如，業(yè)主在裝飾裝修房屋時(shí)，不得破壞房屋的主體結(jié)構(gòu)。業(yè)主不得違反規(guī)定任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違章搭建、侵占通道、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、拒付物業(yè)費(fèi)等。對(duì)于業(yè)主違反限制性規(guī)定的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)有權(quán)請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。
28問(wèn)：組織部通知要求黨員按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)，對(duì)黨員業(yè)主具有法律約束力嗎？
答：近日，某市組織部發(fā)出了《關(guān)于在物業(yè)管理提升專項(xiàng)行動(dòng)中開(kāi)展“我是黨員我?guī)ь^”活動(dòng)的通知》（簡(jiǎn)稱通知）中強(qiáng)調(diào)，黨員要帶頭支持物業(yè)管理，自覺(jué)履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)，自覺(jué)補(bǔ)交歷史欠費(fèi)。
通知的要求，一方面說(shuō)明了業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)問(wèn)題已經(jīng)到了何等嚴(yán)重的程度，而不得不需要?jiǎng)佑媒M織力量去進(jìn)行干預(yù)，而另一方面又說(shuō)明了業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的嚴(yán)重程度已經(jīng)危及到了物業(yè)服務(wù)人的生存和發(fā)展。所以說(shuō)，通知對(duì)于督促黨員業(yè)主帶頭交納物業(yè)費(fèi)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)人的健康可持續(xù)發(fā)展又是具有積極意義的，對(duì)此應(yīng)予充分肯定。
但是，對(duì)于拖欠物業(yè)費(fèi)的民事行為又是不能夠靠動(dòng)用組織手段強(qiáng)行干預(yù)的，因?yàn)椋皇乾F(xiàn)實(shí)中業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的情況比較復(fù)雜，組織是不能夠不分青紅皂白，變相責(zé)怪黨員業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的；二是從性質(zhì)上講，通知也只是個(gè)倡議性要求，而無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的法律效力。即便是黨員業(yè)主拖欠了物業(yè)費(fèi)，甚至是拒交了物業(yè)費(fèi)，組織也是不能夠以通知要求，將拖欠物業(yè)費(fèi)的黨員評(píng)定為不合格黨員，更不能夠依黨紀(jì)對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的黨員進(jìn)行紀(jì)律處理的。物業(yè)服務(wù)人也是不能夠以通知對(duì)黨員業(yè)主提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的。
所以說(shuō)，通知也僅是個(gè)地方性的黨內(nèi)文件，還上升不到黨內(nèi)法規(guī)的層次，對(duì)黨員業(yè)主不僅不具有組織紀(jì)律的約束力，更談不上具有法律的約束力了。
黨員業(yè)主也是業(yè)主，而非是業(yè)主的另類，法律不允許對(duì)黨員業(yè)主“另眼相看”。
物業(yè)服務(wù)人切不可以通知而忘乎所以沾沾自喜，更不能以通知為“尚方寶劍”對(duì)黨員業(yè)主“高看一眼”，去限制或者去剝奪黨員業(yè)主與其他業(yè)主同樣應(yīng)當(dāng)享有的自由和權(quán)利。
雖然通知對(duì)黨員業(yè)主不具有法律的約束力，但作為黨員，如果在無(wú)任何拖欠物業(yè)費(fèi)合理事實(shí)理由的情況下，應(yīng)當(dāng)自覺(jué)做到遵從通知要求，帶頭履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)。
至于黨員業(yè)主是否應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交歷史拖欠的物業(yè)費(fèi)問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在綜合分析欠費(fèi)的原因，形成欠費(fèi)的責(zé)任，欠費(fèi)時(shí)間的長(zhǎng)短，以及欠費(fèi)是否已過(guò)訴訟時(shí)效等因素后，與黨員業(yè)主與其他業(yè)主同樣對(duì)待，一并協(xié)商妥善解決，或者提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。
通知將黨員業(yè)主從業(yè)主群中分離出來(lái)進(jìn)行特殊要求，到底是法律的軟弱，是組織的“熱心”，是黨員業(yè)主的無(wú)賴，還是物業(yè)服務(wù)人的無(wú)能呢？
29問(wèn)：子母車位有哪些優(yōu)缺點(diǎn)？
答：子母車位是相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)車位而言的一種特殊的車位設(shè)計(jì)，是比一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位要大，比兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位要小，深度較長(zhǎng)（一般長(zhǎng)在10米左右，寬在2.5*2.8米之間），可以前后停放一大一小兩輛車，通常只按一個(gè)車位出售和只按一個(gè)車位核發(fā)權(quán)利證書的車位。
根據(jù)子母車位的定義并與標(biāo)準(zhǔn)車位比較，逸嬌君分析認(rèn)為子母車位應(yīng)當(dāng)具有以下優(yōu)缺點(diǎn)：（一）子母車位的優(yōu)點(diǎn)：子母車位具有節(jié)省空間、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠、適用性廣、方便停放等優(yōu)點(diǎn)。具體說(shuō)，由于子母車位的獨(dú)特設(shè)計(jì)，可以使得業(yè)主在一個(gè)車位上前后停放一大一小兩輛車，因而節(jié)省了空間，比較適合有一大一小兩輛車的家庭。而建設(shè)的成本和購(gòu)買的成本都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位，這對(duì)有兩車的業(yè)主來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)不錯(cuò)的選擇。而且子母車位可以廣泛適用于各種類型的車輛。車輛的停放出入，也排除了他人干擾，完全由業(yè)主自己把控，從而提高了車輛停放的效率。
（二）子母車位的缺點(diǎn)：雖然子母車位具有不少的優(yōu)點(diǎn)，但其缺點(diǎn)也是較為明顯的，一是限制了部分車型的停放。子母車位只適合停放小中型車輛，而不適合停放大型車輛；二是可能刮蹭車輛。由于子母車位一前一后緊湊停放，就使得兩車之間的間距較小，一不留神，就有可能刮蹭造成損失；三是車輛駛出可能比較麻煩。雖然車輛停放出入完全由業(yè)主自己把控，但畢竟兩車需要前后停放，而當(dāng)業(yè)主出行需要?jiǎng)佑们败嚂r(shí)，得先把后車移開(kāi)，再將前車開(kāi)出，然后再將后車開(kāi)到前車位置停放。如此“上來(lái)下去”，前前后后，業(yè)主出行可能要折騰更多的時(shí)間；四是極易引發(fā)產(chǎn)權(quán)和收費(fèi)爭(zhēng)議。由于子母車位通常只按一個(gè)車位出售和只按一個(gè)車位核發(fā)權(quán)利證書，所以法律也就只承認(rèn)是一個(gè)車位的產(chǎn)權(quán)，但物業(yè)服務(wù)人卻是按照兩輛車進(jìn)行管理收費(fèi)的，如果予以理論，必然會(huì)增加業(yè)主的維權(quán)成本。
鑒于子母車位存在的優(yōu)缺點(diǎn)，逸嬌君建議業(yè)主在購(gòu)買子母車位時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合研判，權(quán)衡利弊，考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，慎重決定，根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)和需要的實(shí)際情況，作出是否購(gòu)買子母車位的理智選擇。
30問(wèn)：業(yè)主大會(huì)可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人嗎？
答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第278條第一款第（四）項(xiàng)和第二款的規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人是由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
對(duì)于由業(yè)主共同決定的選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上依照法定程序參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，進(jìn)而形成選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人的決定。
顯而易見(jiàn)，業(yè)主大會(huì)只能由自己決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人，而不可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人。
之所以如此，逸嬌君認(rèn)為，法律規(guī)定由業(yè)主大會(huì)自己決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人，而不是規(guī)定由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人，顯然是從更有利于維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，確保小區(qū)治理的民主和公正，防止在選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人工作中出現(xiàn)偏差的目的出發(fā)的。
31問(wèn)：物業(yè)服務(wù)人使用物業(yè)服務(wù)用房，需要向業(yè)主支付租金嗎？
答：物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有。
根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，當(dāng)物業(yè)服務(wù)人入駐小區(qū)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)人開(kāi)展工作提供一定的條件，包括為物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)用房。
所以，一般情況下，物業(yè)服務(wù)人使用物業(yè)服務(wù)用房，是不需要向業(yè)主支付租金的。
但是，如果物業(yè)服務(wù)人超出合同約定的房間，或者超出合同約定的面積使用物業(yè)服務(wù)用房的，或者物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)服務(wù)用房從事與物業(yè)服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)的，則是需要向業(yè)主支付租金的。
如果物業(yè)服務(wù)合同有明確約定，對(duì)物業(yè)服務(wù)人使用物業(yè)服務(wù)用房需要向業(yè)主支付租金的，則物業(yè)服務(wù)人就應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的約定，履行向業(yè)主支付租金的義務(wù)。
32問(wèn)：業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)合同有任意解除權(quán)嗎？
答：物業(yè)服務(wù)合同具有不同于一般合同的特殊性。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第946條的規(guī)定，業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前60日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。
法律的規(guī)定，說(shuō)明無(wú)論物業(yè)服務(wù)合同是否已到期限，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)合同都是享有任意解除權(quán)的。但是，業(yè)主任意解除權(quán)的行使卻又是受到一定限制的，而且還必須得滿足一定的條件和程序。
一是單個(gè)業(yè)主不享有對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的任意解除權(quán)，而只能由全體業(yè)主共同決定行使任意解除權(quán)；
二是全體業(yè)主共同決定行使任意解除權(quán)的時(shí)候，還必須要遵循法定的程序，由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，進(jìn)而形成解除物業(yè)服務(wù)合同的決定；
三是業(yè)主大會(huì)決定解除物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，提前60日書面通知物業(yè)服務(wù)人。如果物業(yè)服務(wù)合同對(duì)通知期限另有約定的，業(yè)主委員會(huì)還得依照合同約定的通知期限提前書面通知物業(yè)服務(wù)人。
應(yīng)當(dāng)注意的是，如果業(yè)主行使任意解除權(quán)造成了物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償物業(yè)服務(wù)人因此遭受的損失。
33問(wèn)：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局可以限期所有業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)嗎？
答：近日，某公號(hào)推送了《給力啊！住建局紅頭文件幫忙催物業(yè)費(fèi)！問(wèn)題是合適嗎？你怎么看？》的文章，說(shuō)的是貴州某縣的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于限期繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的通知》的紅頭文件（簡(jiǎn)稱紅頭文件），并附有紅頭文件的掃描圖片，在紅頭文件的落款處還郝然蓋有住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的大紅印章。
紅頭文件要求“所有業(yè)主于2025年1月底前到所在小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)補(bǔ)繳欠繳的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。逾期未補(bǔ)繳的，物業(yè)企業(yè)一是將對(duì)欠繳人員中公職人員部分（含國(guó)企及退休人員）名單、欠繳時(shí)間及金額函告其工作單位，同時(shí)報(bào)送縣紀(jì)委監(jiān)委、縣委組織部及縣文明辦；二是請(qǐng)求縣訴源治理工作組組織協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成功的，將收集資料，報(bào)送法院通過(guò)訴訟方式追繳”。
對(duì)于紅頭文件的真假，逸嬌君無(wú)從考證。
如果紅頭文件為假，則造假者、發(fā)布者是要承擔(dān)尋釁滋事、偽造公文證件印章等相應(yīng)法律責(zé)任的。
但如果紅頭文件為真，卻又隱隱感覺(jué)紅頭文件在指導(dǎo)思想、目的意義、方法手段、遣詞造句、公文制作等方面，真的是有點(diǎn)那么的“不講究”，怪怪的不像是出自國(guó)家行政機(jī)關(guān)“之手”。這也就難怪網(wǎng)友們口吐芬芳，議論荒唐了。
網(wǎng)友們的“奇葩”評(píng)論不無(wú)道理，因?yàn)樽》亢统青l(xiāng)建設(shè)局作為對(duì)物業(yè)服務(wù)人具有監(jiān)督職權(quán)的國(guó)家行政機(jī)關(guān)，其只有代表國(guó)家依法行使行政職權(quán)的義務(wù)，而無(wú)為物業(yè)服務(wù)人代言，甚至任性、濫用國(guó)家公權(quán)代物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)的權(quán)力。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局與物業(yè)服務(wù)人是監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系，而不是領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局幫助物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)，變相的成為物業(yè)服務(wù)人的“婆婆”，幫著媳婦“罵大街”，那又怎么對(duì)物業(yè)服務(wù)人行使監(jiān)督職權(quán)呢？
而且紅頭文件還咄咄逼人，殺氣騰騰。函告工作單位，報(bào)送紀(jì)委監(jiān)委、組織部、文明辦“是個(gè)什么鬼”？這樣的表述不僅令業(yè)主們不寒而栗，瑟瑟發(fā)抖。也是給工作單位，紀(jì)委監(jiān)委、組織部、文明辦出了道大難題。工作單位，紀(jì)委監(jiān)委、組織部、文明辦如果“不聽(tīng)招呼”怎么辦？紅頭文件豈不是自討沒(méi)趣，顏面掃地。
你不交物業(yè)費(fèi)，就搞你個(gè)全縣出名，人人皆知，甚至是臭名遠(yuǎn)揚(yáng)，是不是有點(diǎn)黑社會(huì)向債務(wù)人惡意逼債的意思呢？
業(yè)主是否拖欠物業(yè)費(fèi)？業(yè)主為什么要拖欠物業(yè)費(fèi)，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)還要立案審理折騰個(gè)“大半天”呢，難道一紙紅頭文件就能夠皂白青紅，是非明辨？住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局又怎么能夠代行人民法院和仲裁機(jī)構(gòu)的職權(quán)呢？
再說(shuō)向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)，是物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利，而非住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第944條和《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人可以向業(yè)主書面催交物業(yè)費(fèi)，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi)的，或者業(yè)主在通知的合理期限內(nèi)仍拒交物業(yè)費(fèi)的，則物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。
至于通過(guò)何種方式解決爭(zhēng)議，得看物業(yè)服務(wù)合同的約定。如果物業(yè)服務(wù)合同約定的是訴訟，就應(yīng)當(dāng)通過(guò)訴訟方式解決爭(zhēng)議。如果物業(yè)服務(wù)合同約定的是仲裁，那就應(yīng)當(dāng)通過(guò)仲裁方式解決爭(zhēng)議，而不是紅頭文件所說(shuō)的僅可以“通過(guò)訴訟方式催繳”。
一再說(shuō)“催繳”，貌似傻傻的分不清“繳”和“交”的含義和法律的規(guī)定。繳是向國(guó)家機(jī)關(guān)的支付，是具有強(qiáng)制性的。而交卻是單位或個(gè)人之間的支付，是不具有強(qiáng)制性的。法律的規(guī)定也是交物業(yè)費(fèi)，而不是繳物業(yè)費(fèi)。所以說(shuō)，紅頭文件的制作者貌似不懂文，又是不懂法的。
說(shuō)到這兒，逸嬌君卻仍然堅(jiān)信，紅頭文件必定為假，或者雖然為真，但未必是經(jīng)過(guò)領(lǐng)導(dǎo)審查審批的。極有可能是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的臨時(shí)工擅自與物業(yè)服務(wù)人沆瀣一氣后匆忙發(fā)布的。若如此，紅頭文件的丑態(tài)百出，不近情理的錯(cuò)誤也自在情理之中了，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是否可以限期所有業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)也就有了肯定的明確的答案。
34問(wèn)：起訴通知書是個(gè)“什么鬼”？
答：詩(shī)曰：起訴通知貼門上，朔風(fēng)刺骨透心涼；豪橫方式催交費(fèi)，一路執(zhí)著為哪樁。
話說(shuō)齊大爺打贏了與物業(yè)服務(wù)人和公安派出所一二審行政訴訟的官司（詳見(jiàn)“法影逸嬌”公眾號(hào)《阻擋欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)入地下車庫(kù)，“大爺”怒卸道閘欄桿犯了什么法？》一文）后，齊大爺樓棟的“業(yè)友們”當(dāng)晚在“慶功樓”為齊大爺擺宴慶賀。
觥籌交錯(cuò)，不醉不休。業(yè)友們敬不盡齊大爺“英勇善戰(zhàn)”，贊不夠齊大爺“智慧無(wú)敵”。
酒過(guò)三巡，菜過(guò)五味。眼見(jiàn)得夜深沉，該作罷。齊大爺趕緊的起身敬酒，向大家碰杯致謝，“紅暈里”卻隱約泛起喜悅后的愁容。
“月亮在白蓮花般的云朵里穿行，晚風(fēng)吹來(lái)一陣陣快樂(lè)的歌聲”……
回家路上，大家“一步三搖”，“相互依偎”，哼著小曲兒簇?fù)碇R大爺上樓。
出的電梯口，映入眼簾的齊大爺家門上的《起訴通知書》，頓時(shí)將大家的酒驚醒。醉眼朦朧中，齊大爺?shù)男彰?、房?hào)、欠物業(yè)費(fèi)金額、限期交費(fèi)、物業(yè)電話和法律顧問(wèn)電話等躍然紙上，上面還有人民法院的天平水印，落款處加蓋著案件負(fù)責(zé)的個(gè)人私章。
“將起訴通知書貼到家門上，這明擺著是報(bào)復(fù)你齊大爺啊”，“齊大爺為什么欠費(fèi)，難道你物業(yè)沒(méi)數(shù)嗎？你物業(yè)不給人家齊大爺維修房頂漏水還侵犯齊大爺?shù)娜藱?quán)，真的是豈有此理”。
七嘴八舌，憤憤不平。大家當(dāng)即要找物業(yè)服務(wù)人理論。齊大爺不動(dòng)聲色，將大家“按住”，低聲說(shuō)到：“且慢且慢，不要擾民。黑燈瞎火的，大家趕緊的回家洗洗睡吧，等‘天亮了’再說(shuō)”。
一覺(jué)醒來(lái)，將近十點(diǎn)，齊大爺趕緊的洗漱完畢，填飽肚皮，用手機(jī)將起訴通知書拍照，不緊不慢地游逛到附件的公證處，并陪同公證員回家對(duì)起訴通知書辦起了保全證據(jù)公證。
“你大爺就是你大爺”。在拿到公證書后，齊大爺奮筆疾書，一紙?jiān)V狀將物業(yè)服務(wù)人告上法庭，請(qǐng)求人民法院依法判令物業(yè)服務(wù)人停止侵害、消除影響、賠禮道歉，并對(duì)造成的齊大爺精神損害承擔(dān)賠償責(zé)任。
那么，起訴通知書是個(gè)什么鬼呢？物業(yè)服務(wù)人可以將起訴通知書貼到齊大爺家的門上嗎？物業(yè)服務(wù)人將起訴通知書貼到齊大爺家門上的行為，是否侵犯了齊大爺?shù)淖≌瑱?quán)、名譽(yù)權(quán)、隱私權(quán)等合法權(quán)益呢？齊大爺能否打贏這場(chǎng)侵權(quán)的民事官司嗎？難道齊大爺打不贏這場(chǎng)侵權(quán)的民事官司嗎？
對(duì)于以上問(wèn)題，逸嬌君不作贅述。因?yàn)?，其?shí)，想必大家已經(jīng)從齊大爺?shù)奶幨虏惑@，智慧應(yīng)對(duì)中得出了答案。
35問(wèn)：物業(yè)服務(wù)合同或其條款無(wú)效的情形有哪些？
答：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）或其條款無(wú)效的情形是：
一是物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂委托合同的；
二是物業(yè)服務(wù)合同中存在免除物業(yè)服務(wù)人責(zé)任條款的；
三是物業(yè)服務(wù)合同中存在加重業(yè)主委員會(huì)或者加重業(yè)主責(zé)任條款的；
四是物業(yè)服務(wù)合同中存在排除業(yè)主委員會(huì)或者排除業(yè)主主要權(quán)利條款的。
對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同或其條款符合上述無(wú)效情形之一的，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主可以向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求人民法院判決確認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同或者合同的相關(guān)條款無(wú)效。
36問(wèn)：業(yè)主如何行使知情權(quán)？
答：根據(jù)法律的規(guī)定和在總結(jié)訴訟實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，逸嬌君認(rèn)為，業(yè)主可以按照以下方法步驟行使知情權(quán)：
首先，業(yè)主應(yīng)當(dāng)了解知情權(quán)的內(nèi)容。關(guān)于知情權(quán)的內(nèi)容，在《中華人民共和國(guó)民法典》第943條和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第6條及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第13條里有具體規(guī)定。對(duì)此，業(yè)主平時(shí)可以作基本了解，以便在行使知情權(quán)時(shí)可以有針對(duì)性地選擇適用；
其次，業(yè)主僅限于了解與自己有關(guān)的知情權(quán)信息。業(yè)主對(duì)與自己有關(guān)的信息享有知情權(quán)，而對(duì)與自己無(wú)關(guān)的信息不享有知情權(quán)。業(yè)主也不得以知情權(quán)名義了解其他業(yè)主的隱私信息，更不得在行使知情權(quán)時(shí)侵犯其他業(yè)主的隱私權(quán)；
再次，業(yè)主應(yīng)當(dāng)明確向誰(shuí)主張知情權(quán)。知情權(quán)主張分為向外主張和向內(nèi)主張。向外主張是向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以外的人主張。包括向物業(yè)服務(wù)人、建設(shè)單位、有關(guān)行政機(jī)關(guān)、居民委員會(huì)等。向內(nèi)主張是向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)主張。也即，有關(guān)知情權(quán)信息由誰(shuí)管理，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)向誰(shuí)主張；
第四，提交知情權(quán)申請(qǐng)書。知情權(quán)申請(qǐng)書一般包括申請(qǐng)人基本情況、申請(qǐng)內(nèi)容、申請(qǐng)理由、承諾和尾部五部分。業(yè)主對(duì)起草的申請(qǐng)書確認(rèn)無(wú)誤并在尾部簽字捺印后，即可向管理有關(guān)信息的機(jī)關(guān)、單位或組織提交；
第五，向人民法院提起知情權(quán)訴訟。如果有關(guān)機(jī)關(guān)、單位或組織在收到業(yè)主申請(qǐng)后，對(duì)業(yè)主申請(qǐng)不予理睬或者駁回業(yè)主申請(qǐng)的，則業(yè)主可以在收集、保全有關(guān)證據(jù)后起草起訴狀。起訴狀內(nèi)容一般包括當(dāng)事人基本情況、訴訟請(qǐng)求、事實(shí)和理由、尾部四部分。業(yè)主在起草完畢確認(rèn)無(wú)誤并在尾部簽字捺印后，即可向有管轄權(quán)的人民法院提起知情權(quán)訴訟。
37問(wèn)：超過(guò)訴訟時(shí)效期間的物業(yè)費(fèi)還能要回來(lái)嗎？
答：民事主體請(qǐng)求人民法院和仲裁機(jī)構(gòu)保護(hù)其民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。
所以，在訴訟時(shí)效期間內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)積極行使向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)的權(quán)利，業(yè)主也應(yīng)該積極履行向物業(yè)服務(wù)人按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，以防因超訴訟時(shí)效期間而產(chǎn)生爭(zhēng)議，甚至是對(duì)簿公堂。
但是在物業(yè)實(shí)踐中，要么是物業(yè)服務(wù)人怠于行使向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)的權(quán)利，要么是物業(yè)服務(wù)人雖然已經(jīng)向業(yè)主催交，但卻沒(méi)有固定保全好有關(guān)證據(jù)證實(shí)已經(jīng)向業(yè)主催交，以至使物業(yè)費(fèi)的債權(quán)未中斷而確已超過(guò)了訴訟時(shí)效期間。
那么，對(duì)于超過(guò)訴訟時(shí)效期間的債權(quán)，物業(yè)服務(wù)人還能要回來(lái)嗎？
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第193條的規(guī)定和《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的規(guī)定》第2條的規(guī)定，如果物業(yè)服務(wù)人因業(yè)主欠付物業(yè)費(fèi)而提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)是不能主動(dòng)適用訴訟時(shí)效制度的。并且在業(yè)主未提出訴訟時(shí)效抗辯的情況下，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)也是不能夠?qū)υV訟時(shí)效制度進(jìn)行主動(dòng)釋明的。
如果業(yè)主提出訴訟時(shí)效抗辯，并且人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)在查明訴訟時(shí)效也不存在中止、中斷和延長(zhǎng)事由的，一般會(huì)判決或者裁決駁回物業(yè)服務(wù)人的訴訟請(qǐng)求或者駁回物業(yè)服務(wù)人的仲裁請(qǐng)求。
但如果業(yè)主不提出訴訟時(shí)效抗辯，或者雖已提出抗辯，但又自愿向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)的，則人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)又會(huì)尊重業(yè)主的自我處分權(quán)利。
審理中，在雙方協(xié)商達(dá)成支付物業(yè)費(fèi)的協(xié)議后，物業(yè)服務(wù)人可以撤回起訴或者撤回仲裁申請(qǐng)。雙方也可以在達(dá)成和解協(xié)議后，由人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)根據(jù)和解協(xié)議的內(nèi)容制作調(diào)解書。調(diào)解書一經(jīng)簽收，即發(fā)生法律效力。如果業(yè)主不履行調(diào)解書確定的法定義務(wù)，則物業(yè)服務(wù)人可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
38問(wèn)：物業(yè)服務(wù)人可以在夜深人靜時(shí)催交物業(yè)費(fèi)嗎？
答：雖然向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利，但催交也應(yīng)當(dāng)以合法正確的方式進(jìn)行，而不能采取非法的、邪惡的、野蠻的類似于黑惡勢(shì)力上門逼債的極端方式向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)。否則，在夜深人靜時(shí)向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)不僅事與愿違，而且物業(yè)服務(wù)人還必將承擔(dān)難以承受之重的法律后果。
一是在夜深人靜時(shí)催交物業(yè)費(fèi)，會(huì)將沉睡中的業(yè)主驚醒，打擾業(yè)主的睡眠，使業(yè)主產(chǎn)生心理壓力，影響身心健康，加大對(duì)物業(yè)的反感情緒，也為業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)提供了抗辯的事實(shí)理由；
二是在夜深人靜時(shí)催交物業(yè)費(fèi)，會(huì)驚嚇到業(yè)主家的老人、病人、孩子，甚至可能產(chǎn)生難以預(yù)料的極為嚴(yán)重的危害后果；
三是在夜深人靜時(shí)催交物業(yè)費(fèi)，業(yè)主在朦朧中會(huì)產(chǎn)生壞人來(lái)襲的錯(cuò)覺(jué)，如果業(yè)主實(shí)施正當(dāng)防衛(wèi)，將物業(yè)服務(wù)人打傷或者打死，一般也是不會(huì)承擔(dān)法律責(zé)任的，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)人在夜深人靜時(shí)催交物業(yè)費(fèi)的行為，已經(jīng)侵犯了業(yè)主的住宅、居住和安寧的權(quán)利；
四是在夜深人靜時(shí)催交物業(yè)費(fèi)，會(huì)嚴(yán)重?fù)p害物業(yè)服務(wù)人的企業(yè)聲譽(yù)，在小區(qū)甚至在當(dāng)?shù)卦斐傻?span leaf="">極為惡劣的社會(huì)影響，不僅給業(yè)主大會(huì)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同提供了“口實(shí)”，而且“蝴蝶效應(yīng)”的連鎖反應(yīng)又會(huì)使得物業(yè)服務(wù)人成為“過(guò)街老鼠”，不利于物業(yè)服務(wù)人的生存和發(fā)展。
因此說(shuō)，物業(yè)服務(wù)人是不可以在夜深人靜時(shí)向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)的。
不僅如此，物業(yè)服務(wù)人不僅不可以在夜深人靜時(shí)向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)，而且在業(yè)主午休時(shí)，在業(yè)主家有婚喪嫁娶等特殊事情時(shí)，物業(yè)服務(wù)人也是不可以向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)的。而采取書面的、合法的、合理的、正當(dāng)?shù)摹⑸埔獾拇呓晃飿I(yè)費(fèi)方式，才是物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)的唯一正確姿勢(shì)。
39問(wèn)：業(yè)主知情權(quán)行使受限制嗎？
答：任何權(quán)利的行使都是會(huì)受到限制的，業(yè)主知情權(quán)的行使當(dāng)然也概莫能外，以防業(yè)主濫用知情權(quán)從中謀利，或者利用知情權(quán)侵犯他人的合法權(quán)益。
根據(jù)法律的規(guī)定和訴訟實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，逸嬌君分析認(rèn)為業(yè)主知情權(quán)一般受到以下幾個(gè)方面的限制：
一是受到“未知”的限制。業(yè)主無(wú)論向誰(shuí)主張行使知情權(quán)，其必須是對(duì)未知的物業(yè)服務(wù)信息，以及未知的與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的共有和共同管理信息，才能主張行使知情權(quán)。而對(duì)于業(yè)主已知的物業(yè)服務(wù)信息，以及已知的與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的共有和共同管理信息，顯然是不能主張行使知情權(quán)的。也即，未知是業(yè)主行使知情權(quán)的前提和基礎(chǔ)；
二是受到“有關(guān)”的限制。業(yè)主主張行使知情權(quán)，必須是與其作為業(yè)主身份地位有關(guān)的物業(yè)服務(wù)信息，以及與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的共有和共同管理的信息，才能主張行使知情權(quán)。而對(duì)于與其作為業(yè)主身份地位無(wú)關(guān)的物業(yè)服務(wù)信息，以及無(wú)關(guān)的與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的共有和共同管理的信息，則業(yè)主是不能主張行使知情權(quán)的；
三是受到“范圍”的限制。業(yè)主主張行使知情權(quán)的范圍，僅限于《中華人民共和國(guó)民法典》第943條和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第6條及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第13條規(guī)定的范圍，而對(duì)于超出法律規(guī)定范圍的其他信息，則業(yè)主是不能主張行使知情權(quán)的；
四是受到“方式”的限制。根據(jù)法律的規(guī)定，業(yè)主主張行使知情權(quán)的方式，僅限于請(qǐng)求公布和查閱兩種方式。而對(duì)于兩種方式之外的方式，例如業(yè)主要求義務(wù)主體出具書面說(shuō)明等不合理方式，則有關(guān)義務(wù)主體可以予以拒絕；
五是受到“理由”的限制。業(yè)主主張行使知情權(quán)，必須有具體的事實(shí)和理由。而對(duì)于業(yè)主沒(méi)有具體事實(shí)理由，或者雖有具體事實(shí)理由，但卻含糊不清的知情權(quán)主張，則有關(guān)義務(wù)主體可以予以拒絕，或者提示業(yè)主在對(duì)事實(shí)理由修改后重新主張。
40問(wèn)：新物業(yè)服務(wù)人接管物業(yè)前，原物業(yè)服務(wù)人為什么必須為業(yè)主繼續(xù)提供服務(wù)？
答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第950條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。
法律之所以如此規(guī)定，逸嬌君分析認(rèn)為，主要是出于三個(gè)方面的目的考慮。
一是出于維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的目的考慮。因?yàn)樵谖飿I(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)在選聘新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管物業(yè)之前，得需要一定的商議、考察、準(zhǔn)備、訂立、入駐的時(shí)間，如果在此時(shí)原物業(yè)服務(wù)人完全退出，勢(shì)必形成物業(yè)服務(wù)的空白，影響業(yè)主的居住生活，損害業(yè)主的合法權(quán)益，所以法律也就要求原物業(yè)服務(wù)人必須繼續(xù)為業(yè)主提供服務(wù)；
二是出于堅(jiān)持合同誠(chéng)信原則的目的考慮。由于物業(yè)服務(wù)合同具有不同于一般合同的特殊性，她涉及的是千千萬(wàn)萬(wàn)業(yè)主的合法權(quán)益，因而物業(yè)服務(wù)合同更加強(qiáng)調(diào)誠(chéng)實(shí)守信。雖然物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)終止，但在他人接管之前，原物業(yè)服務(wù)人還應(yīng)當(dāng)按照誠(chéng)實(shí)信用的法律原則，繼續(xù)履行為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)合同的“后合同”義務(wù)，直至新物業(yè)服務(wù)人完全接管；
三是出于權(quán)利義務(wù)一致和公平正義的目的考慮。雖然物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)終止，但因?yàn)樵飿I(yè)服務(wù)人繼續(xù)為業(yè)主提供了服務(wù)，即使業(yè)主與原物業(yè)服務(wù)人沒(méi)有書面的物業(yè)服務(wù)合同，但在業(yè)主已經(jīng)實(shí)際接受了原物業(yè)服務(wù)人服務(wù)的情況下，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)向原物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用。這也完全符合權(quán)利義務(wù)相一致的法律原則和以公平正義為核心的社會(huì)主義核心價(jià)值觀的目的要求。
41問(wèn)：業(yè)主可以在玄關(guān)放鞋架嗎？
答：所謂玄關(guān)，又稱門廳或過(guò)道。是指進(jìn)入住宅，或者進(jìn)入建筑物的入口處或者門廳，是人們從室外進(jìn)入室內(nèi)，連接室內(nèi)外的過(guò)渡性空間區(qū)域。玄關(guān)具有緩沖和分隔的功能。
根據(jù)法律規(guī)定，玄關(guān)作為建筑物專有部分以外的共有部分，由業(yè)主享有共有和共同管理的權(quán)利。
因此，業(yè)主是不可以在屬于業(yè)主共有部分的玄關(guān)放鞋架的。
一是業(yè)主在玄關(guān)放鞋架，將共有部分侵占為個(gè)人空間，勢(shì)必侵犯全體業(yè)主對(duì)玄關(guān)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利；
二是業(yè)主在玄關(guān)放鞋架，會(huì)擠占消防通道，不僅不方便人們通行，特別是不方便老年人、殘疾人和病人通行，而且一旦發(fā)生火災(zāi)、地震等險(xiǎn)情，又極不利于人們的逃生和施救；
三是業(yè)主在玄關(guān)放鞋架，既影響環(huán)境美觀，又會(huì)污染空氣，極不利于人們的身心健康；
四是業(yè)主在玄關(guān)放鞋架，會(huì)影響相鄰關(guān)系。久而久之，一言不合，就會(huì)“怒從心頭起，惡向膽邊生”，輕者產(chǎn)生民事糾紛，重者釀成刑事案件。
針對(duì)業(yè)主在玄關(guān)放鞋架的不文明現(xiàn)象，相鄰業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)放鞋架的業(yè)主進(jìn)行批評(píng)教育，勸阻制止，促使其主動(dòng)搬離鞋架。
在勸阻制止無(wú)效的情況下，相鄰業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第286條和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條的規(guī)定，向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求人民法院依法判令放鞋架的業(yè)主停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。
如果物業(yè)服務(wù)人不履行對(duì)放鞋架業(yè)主的批評(píng)教育、勸阻制止的義務(wù)，即是不履行對(duì)相鄰業(yè)主的安全保障義務(wù)，相鄰業(yè)主有權(quán)向有關(guān)行政機(jī)關(guān)投訴物業(yè)服務(wù)人的不作為，直至向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求人民法院依法判令物業(yè)服務(wù)人履行對(duì)相鄰業(yè)主的安全保障義務(wù)。
42問(wèn)：業(yè)主在微信業(yè)主群對(duì)罵，物業(yè)服務(wù)人是否承擔(dān)法律責(zé)任？
答：物業(yè)服務(wù)人建立微信業(yè)主群的目的，是為了方便快捷地發(fā)布停水、停電、氣象等重要信息，及時(shí)幫助業(yè)主解決有關(guān)問(wèn)題，而不是用來(lái)方便業(yè)主對(duì)罵的。
應(yīng)當(dāng)說(shuō)，業(yè)主在微信業(yè)主群對(duì)罵，是污染社會(huì)風(fēng)氣，侵害他人合法權(quán)益的違法犯罪行為，輕者，行為人將承擔(dān)民事責(zé)任、行政責(zé)任，重者，如構(gòu)成侮辱、誹謗等刑事犯罪的話，行為人可能還要承擔(dān)刑事責(zé)任。
作為對(duì)業(yè)主負(fù)有安全保障義務(wù)的物業(yè)服務(wù)人和微信業(yè)主群的建群者、管理者，對(duì)于業(yè)主在微信業(yè)主群的對(duì)罵，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)旗幟鮮明地堅(jiān)決反對(duì)，并應(yīng)當(dāng)采取合理措施積極應(yīng)對(duì)。
一是物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)制定好群公告，要求業(yè)主嚴(yán)格遵守管理規(guī)約的約定和群公告的規(guī)定，文明用語(yǔ)，禮貌互動(dòng)，嚴(yán)禁發(fā)布虛假的、違規(guī)的、傷人的違法犯罪信息；
二是物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)修訂好物業(yè)服務(wù)合同，將業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約約定，不得有妨礙物業(yè)服務(wù)管理的不文明言行作為合同的特別條款，一旦業(yè)主違反，則物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)合同約定，請(qǐng)求對(duì)罵業(yè)主向物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)一定的違約責(zé)任；
三是物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻制止對(duì)罵業(yè)主的對(duì)罵。對(duì)不服從勸阻制止的對(duì)罵業(yè)主，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向110報(bào)警求助，以免事態(tài)升級(jí)，釀成危害后果；
四是物業(yè)服務(wù)人作為微信業(yè)主群的建群者、管理者，有權(quán)根據(jù)國(guó)家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室《互聯(lián)網(wǎng)群組信息服務(wù)管理規(guī)定》第9條的規(guī)定，及時(shí)將對(duì)罵業(yè)主踢出群聊。
43問(wèn)：消防通道被電動(dòng)車占用，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)受行政處罰嗎？
答：近日，家住北京某小區(qū)的周女士因長(zhǎng)期在一樓消防通道停放電動(dòng)車，而被消防監(jiān)督執(zhí)法人員發(fā)現(xiàn)，并對(duì)其作出了罰款500元的行政處罰。
消防監(jiān)督執(zhí)法人員在擬對(duì)物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行行政處罰時(shí)，物業(yè)服務(wù)人出具了在微信業(yè)主群發(fā)布的安全提示、科普警示和平時(shí)的巡查視頻及記錄，以證實(shí)自己履行了對(duì)消防通道的日常維護(hù)管理義務(wù)。
經(jīng)核查，消防監(jiān)督執(zhí)法人員認(rèn)為物業(yè)服務(wù)人所述屬實(shí)，并有證據(jù)證明，物業(yè)服務(wù)人確已履行了對(duì)消防通道的日常維護(hù)管理的職責(zé)義務(wù)，并且還對(duì)個(gè)別業(yè)主的違法行為進(jìn)行了勸阻制止。因此認(rèn)定物業(yè)服務(wù)人不存在消防管理的失職瀆職行為，遂決定對(duì)物業(yè)服務(wù)人不予行政處罰。 
44問(wèn)：電梯存在安全隱患，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)受行政處罰嗎？
答：電梯安全無(wú)小事，它的平穩(wěn)運(yùn)行涉及廣大業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全。
因此，無(wú)論是根據(jù)法律的規(guī)定，還是根據(jù)合同的約定，物業(yè)服務(wù)人都具有采取一切合理措施，保證電梯平穩(wěn)運(yùn)行的法定約定義務(wù)。
如果電梯存在安全隱患，而物業(yè)服務(wù)人又不及時(shí)巡查排除時(shí)，就是違反了法律的規(guī)定和合同的約定，其未履行對(duì)業(yè)主安全保障義務(wù)的行為，不僅會(huì)受到有關(guān)行政機(jī)關(guān)的行政處罰，如果發(fā)生安全事故，則物業(yè)服務(wù)人可能還要承擔(dān)民事責(zé)任，甚至是刑事責(zé)任。
近日，北京市朝陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局在對(duì)電梯例行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)某物業(yè)服務(wù)人正在使用經(jīng)檢驗(yàn)不合格，存在安全隱患的7臺(tái)電梯，遂認(rèn)定物業(yè)服務(wù)人的行為嚴(yán)重違反了《中華人民共和國(guó)特種設(shè)備安全法》的規(guī)定，對(duì)物業(yè)服務(wù)人作出了罰款3萬(wàn)元的行政處罰。
無(wú)獨(dú)有偶，北京市昌平區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局在對(duì)電梯例行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)某物業(yè)服務(wù)人明知其管理的7臺(tái)電梯不合格且在復(fù)檢仍然不合格的情況下，依然繼續(xù)使用存在安全隱患的7臺(tái)電梯。遂認(rèn)定物業(yè)服務(wù)人的行為嚴(yán)重違反了《中華人民共和國(guó)特種設(shè)備安全法》的規(guī)定，對(duì)物業(yè)服務(wù)人作出了罰款1萬(wàn)元的行政處罰。
45問(wèn)：對(duì)消防控制室管理不當(dāng)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)受行政處罰嗎？
答：所謂消防控制室，是指設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制和消防控制設(shè)施設(shè)備，具有消防聯(lián)動(dòng)功能，用于接收、顯示、處理火災(zāi)報(bào)警信號(hào)的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和滅火系統(tǒng)的專門處所。
消防控制室是建筑消防設(shè)施的“心臟”，是消防管理的“中樞”。當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)，消防控制室就是火災(zāi)處理的指揮中心。
物業(yè)服務(wù)人作為消防控制室的管理人、責(zé)任人，有責(zé)任有義務(wù)管理控制好消防控制室，以確保消防控制室的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和滅火系統(tǒng)始終處于正常的工作狀態(tài)。否則，如果由于對(duì)消防控制室管理不當(dāng)，存在消防安全隱患，物業(yè)服務(wù)人不僅會(huì)受到行政機(jī)關(guān)的行政處罰，如果發(fā)生火災(zāi)，消防控制室不能發(fā)揮作用，甚至造成人身財(cái)產(chǎn)損失的，則物業(yè)服務(wù)人可能還要承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，甚至是刑事責(zé)任。
近日，北京市西城區(qū)消防救援機(jī)構(gòu)在日常消防巡查中，發(fā)現(xiàn)某小區(qū)消防控制室2名值班人員均未取得消防設(shè)施操作員資格證書，屬于無(wú)證上崗，夜間一人值守且在沙發(fā)上睡覺(jué)，存在管理不當(dāng)?shù)认腊踩[患問(wèn)題。遂認(rèn)定物業(yè)服務(wù)人的行為嚴(yán)重違反了《中華人民共和國(guó)消防法》和消防控制室必須每日24小時(shí)專人值班和每班不應(yīng)少于2人的規(guī)章制度要求，存在極大的安全隱患，決定對(duì)物業(yè)服務(wù)人處以罰款3700元的行政處罰。
46問(wèn)：物業(yè)服務(wù)人不為業(yè)主出具同意安裝充電樁的證明怎么辦？
答：發(fā)展新能源汽車產(chǎn)業(yè)，對(duì)于促進(jìn)節(jié)能減排，防治大氣污染具有重要意義。而業(yè)主購(gòu)買使用新能源汽車，就是響應(yīng)黨和國(guó)家法律政策節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)和綠色發(fā)展戰(zhàn)略要求的具體體現(xiàn)。
根據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家能源局、工業(yè)和信息化部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于加快居民區(qū)電動(dòng)汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的通知》精神，業(yè)主申請(qǐng)?jiān)谧约臆囄簧习惭b充電樁時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按程序進(jìn)行登記并為業(yè)主出具證明，配合業(yè)主或其委托的建設(shè)單位，及時(shí)提供相關(guān)圖紙資料，積極配合并協(xié)助施工單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查、施工。
因此，對(duì)于業(yè)主在自家車位上安裝充電樁的請(qǐng)求，物業(yè)服務(wù)人有義務(wù)及時(shí)為業(yè)主出具同意安裝充電樁的證明，并積極配合業(yè)主和施工單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查、施工。
但是，有的物業(yè)服務(wù)人卻無(wú)視法律政策規(guī)定，以存在消防安全隱患、電力容量不足等理由不為業(yè)主出具安裝充電樁的證明。
針對(duì)物業(yè)服務(wù)人不為業(yè)主出具安裝充電樁證明的問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)首先與物業(yè)服務(wù)人溝通協(xié)商，爭(zhēng)取物業(yè)服務(wù)人的理解支持。在溝通協(xié)商無(wú)果后，業(yè)主可以向有關(guān)行政機(jī)關(guān)投訴反映，以尋求行政機(jī)關(guān)的干預(yù)支持。在溝通協(xié)商和投訴反映仍然無(wú)果后，業(yè)主可以依法向人民法院提起訴訟。
有人民法院的司法判例顯示，家住廈門某小區(qū)的業(yè)主賴某，在向物業(yè)服務(wù)人申請(qǐng)安裝充電樁時(shí)，物業(yè)服務(wù)人卻不為其出具同意安裝充電樁的證明。在賴某與物業(yè)服務(wù)人溝通協(xié)商并向有關(guān)行政機(jī)關(guān)投訴反映未得解決后，賴某一怒之下將物業(yè)服務(wù)人訴至法庭，請(qǐng)求人民法院依法判令物業(yè)服務(wù)人為其出具在自家車位上安裝充電樁的證明，并積極配合協(xié)助施工單位的現(xiàn)場(chǎng)勘查、施工。
物業(yè)服務(wù)人抗辯稱，賴某雖然是在自家車位上安裝充電樁，但因存在消防安全隱患，電力容量不足等問(wèn)題，并且其安裝充電樁的申請(qǐng)也未經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論決定，所以不能為賴某出具同意安裝充電樁的證明。
人民法院審理認(rèn)為，業(yè)主基于其對(duì)專有部分使用功能的合理需要，在自家車位上安裝充電樁，是業(yè)主的正當(dāng)權(quán)利。業(yè)主因安裝充電樁而使用共有部分，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人為提升專有部分價(jià)值，對(duì)共有部分的合理利用。
本案中，賴某購(gòu)買并使用新能源汽車，充電樁就是實(shí)現(xiàn)新能源汽車使用目的不可或缺的設(shè)備。賴某申請(qǐng)?jiān)谧约臆囄簧习惭b充電樁，也符合車位的使用性能，是賴某行使合法權(quán)利的正當(dāng)行為，而不應(yīng)被限制禁止。賴某在自家車位上安裝充電樁，也不會(huì)對(duì)其他業(yè)主的合法權(quán)益造成損害。
另外，物業(yè)服務(wù)人為業(yè)主出具同意安裝充電樁的證明，并不等于業(yè)主就可以隨便在自家車位上安裝充電樁。是否符合消防、用電等安裝充電樁的實(shí)質(zhì)條件，得由電力公司等單位依據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，綜合研判后予以確定，并且還要受相關(guān)行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督管理。  
因此，在無(wú)電力公司等相關(guān)單位書面認(rèn)定意見(jiàn)的情況下，物業(yè)服務(wù)人以消防安全、電力容量不足的理由，不為賴某出具同意安裝充電樁的證明顯系不當(dāng)。同時(shí)，賴某在自家車位上安裝充電樁，并非是對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的改造，依法不屬于應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)討論決定的事項(xiàng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)人的抗辯理由不予采納。
據(jù)此，人民法院認(rèn)為，賴某的請(qǐng)求合理合法，應(yīng)予支持，遂根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》等法律規(guī)定，依法判令物業(yè)服務(wù)人在判決生效后的10日內(nèi)，為賴某出具同意安裝充電樁的證明，并按照電力公司等單位的要求積極配合并協(xié)助施工單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查、施工。
47問(wèn)：業(yè)主委員會(huì)如何應(yīng)對(duì)行政機(jī)關(guān)的不給備案？
答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第16條和《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第33條的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起30日內(nèi)，持業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)。
因此，只要業(yè)主委員會(huì)在選舉之日起30日內(nèi)，向上述行政機(jī)關(guān)提交了備案的相關(guān)資料，上述行政機(jī)關(guān)就應(yīng)當(dāng)無(wú)條件的及時(shí)為業(yè)主委員會(huì)辦理備案。
但是，業(yè)主委員會(huì)在向行政機(jī)關(guān)辦理備案的過(guò)程中，有的行政機(jī)關(guān)卻常常以籌備組不符合法定要求、業(yè)主投票不符合規(guī)定程序、行政機(jī)關(guān)未參與指導(dǎo)、業(yè)主以欺騙手段當(dāng)選，以及虛假簽名、暗箱操作、資料編造、申請(qǐng)人不具備條件等理由，不認(rèn)可業(yè)主委員會(huì)的選舉，就是不給業(yè)主委員會(huì)辦理備案。
針對(duì)有的行政機(jī)關(guān)不給業(yè)主委員會(huì)辦理備案，拖延為業(yè)主委員會(huì)辦理備案，甚至刁難業(yè)主委員會(huì)辦理備案的情況，逸嬌君認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)可以采取以下方法應(yīng)對(duì)。
一是業(yè)主委員會(huì)在辦理備案的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)積極與有關(guān)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通，按照行政機(jī)關(guān)要求，該補(bǔ)充資料的要及時(shí)補(bǔ)充資料，該進(jìn)行書面說(shuō)明的要進(jìn)行書面說(shuō)明，盡可能地滿足有關(guān)行政機(jī)關(guān)的要求；
二是業(yè)主委員會(huì)按照有關(guān)行政機(jī)關(guān)的要求，在補(bǔ)充了資料，進(jìn)行了書面說(shuō)明后，如果有關(guān)行政機(jī)關(guān)仍然不給業(yè)主委員會(huì)辦理備案，則業(yè)主委員會(huì)可以向不給備案的行政機(jī)關(guān)的上級(jí)行政機(jī)關(guān)投訴反映，也可以向紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)投訴反映；
三是在投訴反映仍然無(wú)果的情況下，業(yè)主委員會(huì)可以在固定保全有關(guān)證據(jù)后，依法向人民法院提起行政訴訟。
48問(wèn)：業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)理由有哪些？
答：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條提出了業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)須有正當(dāng)理由的問(wèn)題，但何為正當(dāng)理由，解釋未予明確。
根據(jù)法律規(guī)定和訴訟仲裁實(shí)踐，逸嬌君認(rèn)為，如果業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)人收取物業(yè)費(fèi)有正當(dāng)?shù)目罐q理由，則是可以拒交物業(yè)費(fèi)的，這些正當(dāng)理由一般是：
一是物業(yè)服務(wù)人擅自擴(kuò)大了收費(fèi)范圍，提高了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者進(jìn)行了重復(fù)收費(fèi)時(shí)，則說(shuō)明物業(yè)服務(wù)人違反了法律規(guī)定或者違反了合同約定。針對(duì)物業(yè)服務(wù)人的違規(guī)收費(fèi)部分，業(yè)主是可以以此理由進(jìn)行抗辯并拒交物業(yè)費(fèi)的。如果物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)違規(guī)收取了業(yè)主的費(fèi)用，則業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院判令物業(yè)服務(wù)人予以退還；
二是物業(yè)服務(wù)人履行的義務(wù)嚴(yán)重不符合法律規(guī)定和合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。在業(yè)主不能享受正常物業(yè)服務(wù)的情況下，說(shuō)明物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)喪失了向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)的基礎(chǔ)條件，業(yè)主可以依法行使抗辯權(quán)拒交物業(yè)費(fèi)。同時(shí)，業(yè)主還可以請(qǐng)求人民法院判令物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任。
49問(wèn)：業(yè)主可以在一個(gè)車位上停放兩輛車嗎？
答：上海某小區(qū)的業(yè)主嚴(yán)某由于經(jīng)常在地下車位上并排停放兩輛車，而遭到其他業(yè)主的投訴。雖經(jīng)物業(yè)服務(wù)人勸阻制止，但嚴(yán)某卻依然我行我素，直至物業(yè)服務(wù)人將嚴(yán)某車輛的道閘欄桿自動(dòng)識(shí)別信息刪除，嚴(yán)某車輛自此無(wú)法駛?cè)氲叵萝噹?kù)。
嚴(yán)某在報(bào)警求助和與物業(yè)服務(wù)人溝通協(xié)商無(wú)果后，一紙?jiān)V狀將物業(yè)服務(wù)人訴至法庭，請(qǐng)求人民法院依法判令物業(yè)服務(wù)人立即停止妨礙其合法使用自家地下車位的行為，并向其支付停車費(fèi)23000元，同時(shí)在小區(qū)公告欄向其公開(kāi)賠禮道歉。
物業(yè)服務(wù)人抗辯稱，嚴(yán)某購(gòu)買的是標(biāo)準(zhǔn)車位，而非子母車位，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)某只能在一個(gè)車位上停放一輛車，且不能超出劃線的區(qū)域。在收到其他業(yè)主的投訴后，物業(yè)服務(wù)人理應(yīng)“有訴即理”，有權(quán)對(duì)嚴(yán)某在一個(gè)車位上停放兩輛車，侵犯其他業(yè)主合法權(quán)益的行為予以勸阻制止。故請(qǐng)求人民法院依法判決駁回嚴(yán)某的訴訟請(qǐng)求。
人民法院審理查明，嚴(yán)某購(gòu)買的車位在地下車庫(kù)的拐角處，長(zhǎng)約6米，寬約5.3米，建筑層高2.2米，建筑面積44.46平方米?，F(xiàn)場(chǎng)勘查證實(shí)嚴(yán)某在一個(gè)車位上縱向并列停放兩輛車時(shí)，在車尾與墻體保持半米距離的情況下，車頭必然占用公共通道，造成其他業(yè)主停放車輛的困難。如果嚴(yán)某車輛的車頭不占用公共通道，車尾又幾乎觸碰墻體，占用規(guī)劃的公共區(qū)域，也違反了消防安全的法律規(guī)定。在嚴(yán)某停放的兩輛車超出劃線的區(qū)域時(shí)，其必然又會(huì)影響其他業(yè)主的正常停車。
人民法院認(rèn)為，嚴(yán)某購(gòu)買的車位雖然在地下車庫(kù)的拐角處，也比標(biāo)準(zhǔn)車位略大，物業(yè)服務(wù)合同中也沒(méi)有不得在一個(gè)車位上停放兩輛車的特別約定。但是，嚴(yán)某購(gòu)買的車位并非是子母車位，根據(jù)車位買賣合同和車位使用情況及生活常識(shí)判斷，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位只能停放一輛車的實(shí)質(zhì)并未因此而改變。如果任由業(yè)主在一個(gè)車位上停放兩輛車，勢(shì)必造成混亂不堪的局面，不利于物業(yè)服務(wù)人的管理服務(wù)，受害的反而是業(yè)主。況且，嚴(yán)某在一個(gè)車位上停放兩輛車，已經(jīng)超出了劃線區(qū)域，侵占了業(yè)主共有部分，妨礙了其他業(yè)主的正常停車，也存在一定的安全隱患。如果嚴(yán)某超出劃線區(qū)域，在業(yè)主共有部分停放車輛，也應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定同意，而嚴(yán)某并未提交證據(jù)證明已經(jīng)得到了業(yè)主大會(huì)同意的決定。
鑒此，物業(yè)服務(wù)人依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約的約定，對(duì)嚴(yán)某在一個(gè)車位上停放兩輛車的行為予以管理規(guī)制并無(wú)不當(dāng)，其不僅未侵犯嚴(yán)某的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，而且制止了嚴(yán)某對(duì)其他業(yè)主合法權(quán)益的繼續(xù)侵害。故嚴(yán)某訴訟請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，不予支持。遂根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》等法律規(guī)定，判決駁回了嚴(yán)某的訴訟請(qǐng)求，案件受理費(fèi)由嚴(yán)某承擔(dān)。
嚴(yán)某不服一審判決，提起上訴。二審法院經(jīng)書面審理，判決駁回了嚴(yán)某的上訴，維持了一審判決。
50問(wèn)：有犯罪記錄的業(yè)主可以參選業(yè)主委員會(huì)委員嗎？
答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第16條和《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第31條規(guī)定了必須是小區(qū)業(yè)主，具有完全民事行為能力，遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)，熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔，具有一定的組織能力和具備必要的工作時(shí)間等參選業(yè)主委員會(huì)委員的積極資格條件，而沒(méi)有規(guī)定有犯罪記錄的業(yè)主不得參選業(yè)主委員會(huì)委員的消極資格條件。
“法無(wú)禁止即可為”。在憲法和法律沒(méi)有限制或者沒(méi)有剝奪業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)委員自由和權(quán)利的情況下，只要符合了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第16條和《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第31條規(guī)定的參選業(yè)主委員會(huì)委員的積極資格條件，業(yè)主就可以參選和被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，不否認(rèn)有犯罪記錄的業(yè)主有參選業(yè)主委員會(huì)委員的資格，但有犯罪記錄的業(yè)主在被剝奪政治權(quán)利期間，是不可以參選業(yè)主委員會(huì)委員的。對(duì)此觀點(diǎn)，逸嬌君不敢茍同，因?yàn)閯儕Z政治權(quán)利中的選舉和被選舉是根據(jù)選舉法規(guī)定，公民選舉人民代表和被選舉為人民代表等職務(wù)的政治性權(quán)利，而非選舉和被選舉業(yè)主委員會(huì)委員這一業(yè)主自治組織的非政治性權(quán)利。因此，此選舉非彼選舉。在業(yè)主被剝奪政治權(quán)利期間，其仍然是具有參選業(yè)主委員會(huì)委員的資格和權(quán)利的。
雖然法律不禁止有犯罪記錄的業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)委員，但為了避免非議，尊重并維護(hù)好有犯罪記錄業(yè)主的人權(quán)，發(fā)揮有犯罪記錄業(yè)主參與小區(qū)治理的主觀能動(dòng)性，有犯罪記錄的業(yè)主應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識(shí)自己，最好是在業(yè)主委員會(huì)選舉時(shí)，自覺(jué)“退避三舍”，不主動(dòng)“蹚參選的渾水”，其通過(guò)合理化建議的方式是一樣可以參與小區(qū)治理建設(shè)的，而不是非得參選業(yè)主委員會(huì)委員。
如果其他業(yè)主認(rèn)為有犯罪記錄的業(yè)主不適宜參選業(yè)主委員會(huì)委員，或者認(rèn)為有犯罪記錄的業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)委員會(huì)不利于工作開(kāi)展、影響身心健康等存在潛在問(wèn)題的，業(yè)主們不投票選他（她）就是，而不必小題大做，大驚小怪，更不能“興風(fēng)作浪”，無(wú)中生有，侵犯有犯罪記錄業(yè)主的隱私權(quán)、名譽(yù)權(quán)等合法權(quán)益。