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小區(qū)專項(xiàng)維修資金可否被強(qiáng)制執(zhí)行

  • 2024-03-01 08:25:33
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主大會(huì)對(duì)外進(jìn)行民事行為。因此，在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，業(yè)主委員會(huì)往往會(huì)成為訴訟主體，其自然也會(huì)面臨敗訴
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主大會(huì)對(duì)外進(jìn)行民事行為。因此，在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，業(yè)主委員會(huì)往往會(huì)成為訴訟主體，其自然也會(huì)面臨敗訴而被強(qiáng)制執(zhí)行的局面。那么，在執(zhí)行過程中，如果業(yè)主委員會(huì)無財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，而業(yè)主大會(huì)卻擁有活動(dòng)經(jīng)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金等公共財(cái)產(chǎn)時(shí)，這部分財(cái)產(chǎn)是否可以被強(qiáng)制執(zhí)行？
專項(xiàng)維修資金關(guān)乎全體業(yè)主的切身權(quán)益，本文從一起對(duì)業(yè)委會(huì)的強(qiáng)制執(zhí)行案件出發(fā)，與大家探討維修資金等共益賬戶的可執(zhí)行空間問題，以期幫助業(yè)委會(huì)更好地開展工作。
案情簡(jiǎn)介
2017年9月28日，B保潔公司起訴A小區(qū)業(yè)委會(huì)、C物業(yè)服務(wù)公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案，上海市閔行區(qū)人民法院作出一審民事判決書。該判決書明確，A小區(qū)業(yè)委會(huì)于判決生效之日起十日內(nèi)支付B保潔公司工程款及逾期付款利息，A小區(qū)業(yè)委會(huì)進(jìn)行上訴。2018年7月25日，上海市第一中級(jí)人民法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。因A小區(qū)業(yè)委會(huì)不履行生效法律文書確定的義務(wù)，B保潔公司向閔行法院申請(qǐng)執(zhí)行。
在執(zhí)行立案后，法院向被執(zhí)行人A小區(qū)業(yè)委會(huì)發(fā)出執(zhí)行通知書和財(cái)產(chǎn)報(bào)告令，責(zé)令其履行義務(wù)，被執(zhí)行人未在指定期限履行義務(wù)，也未向法院報(bào)告財(cái)產(chǎn)。在執(zhí)行過程中，申請(qǐng)執(zhí)行人提供線索，被執(zhí)行人A小區(qū)業(yè)委會(huì)在上海銀行閔行支行設(shè)有賬戶。據(jù)此，執(zhí)行法官及時(shí)向上海銀行閔行支行查詢、核實(shí)這一財(cái)產(chǎn)線索，結(jié)果顯示該賬戶開戶名為A小區(qū)業(yè)主大會(huì)，且屬于維修資金賬戶，賬戶借貸方限制，進(jìn)出資金需出具維修資金報(bào)文。
申請(qǐng)執(zhí)行人遂向法院執(zhí)行裁判庭申請(qǐng)追加A小區(qū)業(yè)主大會(huì)為被執(zhí)行人，承擔(dān)還款責(zé)任。經(jīng)執(zhí)行裁判庭審查裁定，被執(zhí)行人A小區(qū)業(yè)委會(huì)與該小區(qū)業(yè)主大會(huì)系同一主體，無需追加。申請(qǐng)執(zhí)行人遂要求直接執(zhí)行A小區(qū)業(yè)主大會(huì)名下維修資金賬戶內(nèi)資金。法院充分考慮到A小區(qū)業(yè)委會(huì)及其業(yè)主大會(huì)在整個(gè)執(zhí)行過程中消極應(yīng)訴，怠于履行職責(zé)，通過業(yè)主大會(huì)表決提取業(yè)主大會(huì)賬戶內(nèi)資金償還本案?jìng)鶆?wù)已不可能實(shí)現(xiàn)。為保障申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益，節(jié)約司法和時(shí)間成本，遂劃撥A小區(qū)業(yè)主大會(huì)名下上海銀行閔行支行維修資金賬戶內(nèi)錢款。
法院觀點(diǎn)
法院認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條及《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)包含執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同等。由此可見，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系屬于決策與執(zhí)行的關(guān)系，畢竟業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成，業(yè)主大會(huì)決定再由全體業(yè)主執(zhí)行既不現(xiàn)實(shí)也不效率，所以需要專門的業(yè)主委員會(huì)來執(zhí)行和監(jiān)督，兩者在法律地位上應(yīng)當(dāng)是一致的，為同一主體。因此，在執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)為被執(zhí)行人的案件中，無需經(jīng)過追加可直接執(zhí)行業(yè)主大會(huì)賬戶資金。這不僅沒有突破追加被執(zhí)行人法定主義原則，也極大拓寬了業(yè)主委員會(huì)作為被執(zhí)行人案件的執(zhí)行空間。
共益賬戶即業(yè)主大會(huì)賬戶，包括業(yè)主大會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)賬戶、公共收益賬戶、維修資金賬戶，其存在借貸方限制，各分戶均有相關(guān)條例和規(guī)定嚴(yán)格限定其用途，資金進(jìn)出需經(jīng)過業(yè)主大會(huì)決定并形成報(bào)文，而非如普通賬戶一樣可自由存取。其中，業(yè)主大會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)賬戶主要用于業(yè)主大會(huì)日常運(yùn)行管理的支出；公共收益賬戶主要用于補(bǔ)充維修資金和業(yè)主大會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)等事項(xiàng)；維修資金賬戶專用于公共設(shè)備、設(shè)施、房屋等修繕、改造和材料更新。因此，共益賬戶清償?shù)姆N類有限，執(zhí)行中應(yīng)嚴(yán)格按照案件類型區(qū)分能否扣劃，審慎執(zhí)行，正確歸類。本案?jìng)鶆?wù)系由綠化改造工程產(chǎn)生，小區(qū)綠化屬于物業(yè)公用部位，故該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)通過維修資金來支付。因執(zhí)行費(fèi)用屬于其他民事行為或司法程序產(chǎn)生的債務(wù)，不屬于共益賬戶的清償范圍，故本案扣劃上海市閔行區(qū)A小區(qū)業(yè)主大會(huì)名下維修資金分戶相應(yīng)案款后，將本案的執(zhí)行費(fèi)用予以免除。
分析與啟示
本案的焦點(diǎn)相對(duì)比較明確，即限定用途的共益賬戶中的資金是否可以被強(qiáng)制執(zhí)行。除了本案中，上海市閔行法院對(duì)劃撥維修資金作為執(zhí)行款項(xiàng)之外，四川省中江縣人民法院、重慶市涪陵區(qū)人民法院都在相關(guān)的判例之中作出了肯定的評(píng)價(jià)。
由此可見，維修資金可以被強(qiáng)制執(zhí)行，但要嚴(yán)格區(qū)分情況。
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百四十九條第一款規(guī)定：“被執(zhí)行人未按照?qǐng)?zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)向有關(guān)單位查詢被執(zhí)行人的存款、債券、股票、基金份額等財(cái)產(chǎn)情況。人民法院有權(quán)根據(jù)不同情形扣押、凍結(jié)、劃撥、變價(jià)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)。”只要涉案的款項(xiàng)是因?yàn)樾^(qū)維修工程等原因所產(chǎn)生的工程款，按照規(guī)定是可以從業(yè)主繳納的物業(yè)專項(xiàng)維修資金之中支出的。在本案之中，涉案?jìng)鶆?wù)系由綠化改造工程產(chǎn)生，小區(qū)綠化屬于物業(yè)公用部位，故該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)通過維修資金來支付。但執(zhí)行費(fèi)用等屬于其他民事行為或司法程序產(chǎn)生的債務(wù)，不屬于共益賬戶的清償范圍。
因此，維修資金是否可以被強(qiáng)制執(zhí)行需要嚴(yán)格區(qū)分情況進(jìn)行討論。共益賬戶清償?shù)姆N類有限，執(zhí)行之中應(yīng)該嚴(yán)格按照案件類型區(qū)分能否扣劃。
通過本案，也對(duì)業(yè)委會(huì)開展工作方面有如下啟示。
首先，小區(qū)的維修類合同盡量作為合同簽約方，確認(rèn)維修工作內(nèi)容。
住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。這就意味著，業(yè)委會(huì)在簽訂合同時(shí)，一定要明確合同的具體內(nèi)容，是否對(duì)物業(yè)公共部分、共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行大修、更新、改造等維修項(xiàng)目，是否可以使用維修資金來進(jìn)行支付等。在實(shí)務(wù)操作中，維修資金的使用往往會(huì)面對(duì)與物業(yè)服務(wù)日常保養(yǎng)、維修范圍的劃分；與業(yè)主自用部位自行維修范圍的劃分；與公共事業(yè)供水、供電維修范圍的劃分。因此，應(yīng)當(dāng)盡量對(duì)維修過程及竣工進(jìn)行明確，確認(rèn)維修工程量和質(zhì)量。
其次，如果生效判決已經(jīng)認(rèn)定業(yè)委會(huì)有付款義務(wù)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行。
在法院作出生效判決后，業(yè)委會(huì)就有履行付款義務(wù)的法定職責(zé)。及時(shí)履行可以讓業(yè)委會(huì)掌握一定的主動(dòng)權(quán)，遲延履行甚至是不履行則可能會(huì)帶來嚴(yán)重的后果。人民法院可以進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，對(duì)業(yè)委會(huì)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣、變賣、扣押，對(duì)銀行賬戶進(jìn)行凍結(jié)。雖然是否可以對(duì)維修資金進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行還存在一定爭(zhēng)議，但即便是對(duì)專項(xiàng)維修資金賬戶進(jìn)行凍結(jié)，也必然會(huì)給小區(qū)業(yè)主帶來不便。
最后，日常工作中做好資金把控、業(yè)主溝通，防止不必要的誤解。
做好資金把控、業(yè)主溝通最有效的方式就是按照程序使用維修資金并及時(shí)公示。業(yè)委會(huì)成立后，維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理，需要使用維修資金的，第一步由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案；第二步由業(yè)委會(huì)/業(yè)主大會(huì)通過使用方案；第三步由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案，并持相關(guān)材料向業(yè)委會(huì)提出列支維修資金，業(yè)委會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)有關(guān)部門備案；最后，業(yè)委會(huì)向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知，專戶管理銀行將所需維修資金轉(zhuǎn)至維修單位。
業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照小區(qū)的專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約等規(guī)范使用專項(xiàng)維修資金，保存好相應(yīng)的材料，并及時(shí)在小區(qū)公告欄公示。如業(yè)主有異議的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)回復(fù)，消解誤會(huì)。