物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)小區(qū)公共部分的維修責(zé)任？
某小區(qū)，業(yè)主入住多年后發(fā)現(xiàn)樓頂漏水，出現(xiàn)了大面積墻面滲水現(xiàn)象，該棟樓的居民怨氣很大，要求物業(yè)趕緊處理。物業(yè)稱該區(qū)域是公共部分，要求
某小區(qū)，業(yè)主入住多年后發(fā)現(xiàn)樓頂漏水，出現(xiàn)了大面積墻面滲水現(xiàn)象，該棟樓的居民怨氣很大，要求物業(yè)趕緊處理。
物業(yè)稱該區(qū)域是公共部分，要求使用公共維修基金修補(bǔ)，然而業(yè)主卻稱“已經(jīng)有物業(yè)了，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)想辦法彌補(bǔ)，和專項維修基金無關(guān)”。
那么當(dāng)小區(qū)內(nèi)發(fā)生應(yīng)修事故，最終由誰來承擔(dān)維修責(zé)任呢？
若因業(yè)主原因或其他侵權(quán)人導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)某部位發(fā)生損壞，需要維修，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人負(fù)責(zé)維修，自不待言。那么在無不可抗力及他方原因介入下產(chǎn)生的維修責(zé)任如何承擔(dān)？
一、保修期內(nèi)，由施工單位和開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任。
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法條速覽↓↓
開發(fā)商保修責(zé)任
《商品房銷售管理辦法》
第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。
施工單位保修責(zé)任
《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》
第三十九條 建設(shè)工程實行質(zhì)量保修制度。
建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗收報告時，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。
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施工單位對開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的保修責(zé)任和開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)的保修責(zé)任屬于兩個不同的法律關(guān)系。
施工單位的保修責(zé)任是基于施工合同關(guān)系，保修期一般自工程竣工驗收合格交付開發(fā)商之日起算；而開發(fā)商對業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的保修責(zé)任是基于商品房買賣合同關(guān)系，保修期自開發(fā)商將具備合同約定條件的商品房交付（包括公告交付）業(yè)主之日起算。
由于施工單位保修期一般先起算，并且保修期限也有所不同，就可能發(fā)生施工單位保修期和開發(fā)商保修期重疊以及施工單位保修期先行屆滿的情況，此時如何處理呢？
1、在施工單位保修期屆滿前、開發(fā)商保修期內(nèi)，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商對質(zhì)量缺陷部位進(jìn)行維修，開發(fā)商不得以施工單位負(fù)責(zé)保修進(jìn)行抗辯，開發(fā)商可以向施工單位主張最終的維修責(zé)任。
《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第九條規(guī)定，房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場核查情況，在保修書約定的時間內(nèi)予以保修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場搶修。
案例指引：楊某訴東臺市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案——《最高人民法院公報》2010年第11期
2006年3月，原告楊某與被告某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同。在裝修、居住過程中，原告發(fā)現(xiàn)房屋存在墻體裂縫、窗戶滲漏等問題，雖然被告對此進(jìn)行了多次處理，但仍未能根治修復(fù)，從而給原告造成了損失。因案涉房屋處于開發(fā)商保修期內(nèi)，故原告要求被告承擔(dān)修復(fù)房屋裂縫及相關(guān)費(fèi)用的民事責(zé)任，賠償損失。
被告某房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)對本案的房屋質(zhì)量缺陷承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
（1）我國實行建筑工程質(zhì)量保修制度。根據(jù)司法鑒定結(jié)論，本案訟爭房屋存在裂縫的質(zhì)量缺陷，原告楊某在保修期內(nèi)主張權(quán)利，應(yīng)當(dāng)予以支持。
（2）《建筑法》第五十八條、第六十條及《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十一條旨在明確建筑工程質(zhì)量的最終責(zé)任承擔(dān)者為施工單位。而根據(jù)《民法典》第六百一十七條 出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依據(jù)本法第五百八十二條至第五百八十四條的規(guī)定請求承擔(dān)違約責(zé)任。
（3）在原、被告雙方簽訂的《住宅質(zhì)量保證書》中，也約定了在房屋保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。
綜合以上三點，原告業(yè)主有權(quán)主張被告開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
2、在施工單位保修期屆滿后、開發(fā)商保修期內(nèi)，開發(fā)商需要對購房者承擔(dān)保修義務(wù)，且不能就此向施工單位追償。
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常見部位
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施工單位保修期限
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開發(fā)商最低保修期限
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地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)
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設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限
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合理使用壽命年限
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屋面防水
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5年
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３年
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衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏
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5年（要求該部位有防水要求）
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１年（包括廚房、地下室、管道的滲漏）
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墻面、頂棚抹灰層脫落
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１年
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地面空鼓開裂、大面積起砂
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１年
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門窗翹裂、五金件損壞
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１年
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管道堵塞
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２個月
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供熱、供冷系統(tǒng)
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２個采暖期、供冷期
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１個采暖期或供冷期
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電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝、裝修工程
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２年
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衛(wèi)生潔具
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１年
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燈具、電器開關(guān)
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６個月
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其他部位、部件
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建設(shè)單位和施工單位約定
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定
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法律規(guī)定來源
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《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》
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《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱“《規(guī)定》”）
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圖釋：開發(fā)商交付房屋時，施工單位保修期存續(xù)期間還有2年，而開發(fā)商保修期剛剛起算，由于2年低于《規(guī)定》的最低保修期3年，因此開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)3年的保修期限。當(dāng)房屋交付業(yè)主2年后發(fā)生質(zhì)量缺陷，此時施工單位保修期已經(jīng)屆滿，開發(fā)商保修期仍未經(jīng)過。
因此竣工驗收合格之日和房屋交付購房者之日的時間差距如果很短，移交住宅房屋時施工單位保修義務(wù)的存續(xù)期就不會小于《規(guī)定》的最低保修期，也就不會發(fā)生施工單位保修期先屆滿的情形。
二、保修期后，應(yīng)區(qū)分小區(qū)業(yè)主共有部分與專有部位。
保修期過后，一般情形下，施工單位與開發(fā)商即不再承擔(dān)對相關(guān)部位的維修責(zé)任。而對于共有部位與專有部位的維修責(zé)任承擔(dān)則有所不同。
（一）保修期后，業(yè)主共有部位發(fā)生應(yīng)維修事故。
1、對于大修、中修事項，應(yīng)當(dāng)動用住宅專項維修資金，也即我們常稱的“大修基金”。
住宅專項維修資金的法律定義，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。其主要目的是用于小區(qū)共有部位、設(shè)施如電梯、水箱等的大修，確保共有部位、設(shè)施發(fā)生損毀時有充足、必要的費(fèi)用。
需要注意的是，對于共有部位的大修、中修，物業(yè)并無法定的保修義務(wù)。實務(wù)中往往由物業(yè)組織維修，從“大修基金”中支取維修費(fèi)用。
《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條中明確規(guī)定，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)不得收取該部分費(fèi)用，也就代表了物業(yè)并無共有部位的大修、中修責(zé)任。
本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
（2）維修資金使用方案經(jīng)使用范圍內(nèi)專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；
（3）通過后物業(yè)組織實施方案，并持有關(guān)材料向業(yè)主委員會或房地產(chǎn)主管部門申請列支住宅專項維修資金。
住建部、財政部《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》規(guī)定，發(fā)生下列危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要使用維修資金對老舊小區(qū)和電梯立即進(jìn)行更新改造的，可以不經(jīng)過業(yè)主“雙三分之二”表決同意，直接申請使用維修資金：
(七)其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。
2、對于共有部位的小修與日常維護(hù)，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)此時承擔(dān)的是合同義務(wù)，非法定義務(wù)。
在合同中，物業(yè)對公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行等費(fèi)用一般會約定包含在物業(yè)管理費(fèi)之中，而具體小修項目包括哪些也應(yīng)視物業(yè)服務(wù)合同如何約定。若物業(yè)不承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同下約定的維修責(zé)任，業(yè)主委員會有權(quán)向人民法院起訴物業(yè)履行合同義務(wù)，或承擔(dān)未及時維修產(chǎn)生的賠償責(zé)任。
案例指引：臺州市路橋區(qū)人民法院（2014）臺路民初字第2589號
2012年9月28日A業(yè)委會與B物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，合同約對共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)方面作出約定：物業(yè)提供對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)。對公用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)，不能及時組織修復(fù)的，應(yīng)告知相關(guān)業(yè)主原因及修復(fù)期限。
2013年九幢房屋及附屬建筑、全部消防系統(tǒng)及設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)及設(shè)施、105臺水泵發(fā)生質(zhì)量問題，應(yīng)由物業(yè)進(jìn)行維修，但一直未維修。后B物業(yè)公司將物業(yè)依法移交給C公司。A業(yè)委會向法院提起訴請要求B物業(yè)公司賠償。
從B物業(yè)公司向C物業(yè)公司移交工作中可以看出，移交時該小區(qū)存在小部分設(shè)備設(shè)施損壞的現(xiàn)象。鑒于B物業(yè)公司已經(jīng)撤出該小區(qū)的管理，無法承擔(dān)實際維修的繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施的違約責(zé)任，以采取賠償損失的違約責(zé)任方式為宜。
1、上述維修事項屬于本案物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)維修的情形。
2、原告應(yīng)積極履行自身職責(zé)及時督促物業(yè)公司進(jìn)行維保防止損失擴(kuò)大化，若原告未盡此方面的責(zé)任，B物業(yè)公司對擴(kuò)大損失部分不承擔(dān)賠償責(zé)任。
為雙方平衡利益，本院酌情確定被告B物業(yè)公司賠償原告此項主張損失金額6000元。
（二）保修期后，專有部分發(fā)生的應(yīng)修事故，應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān)維修責(zé)任?？晌形飿I(yè)進(jìn)行維修后，承擔(dān)相應(yīng)維修費(fèi)用。
案例指引：無錫市濱湖區(qū)人民法院（2017）蘇0211民初35號
物業(yè)公司訴請業(yè)主支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主以其進(jìn)戶門合頁損壞，保修期后物業(yè)公司沒有進(jìn)行修理為由進(jìn)行抗辯。
法院認(rèn)為，進(jìn)戶門合頁損壞屬于房屋質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)在法定保修期內(nèi)以有效方式向開發(fā)商主張權(quán)利，物業(yè)公司僅對共有部位、共有設(shè)施設(shè)備履行維護(hù)、修繕等義務(wù)，對業(yè)主的專有部分、專有設(shè)施，物業(yè)公司可以接受業(yè)主委托進(jìn)行修理并由業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用，故被告業(yè)主的該項抗辯意見本院不予采納。
對于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，《物業(yè)管理條例》明確應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專營單位負(fù)責(zé)，物業(yè)對此并不承擔(dān)維修責(zé)任。
三、小區(qū)保修問題下物業(yè)的應(yīng)對
經(jīng)過上述分析，想必大家對于小區(qū)內(nèi)各部位的各主體誰承擔(dān)最終的維修責(zé)任有了一定的了解。在此特地強(qiáng)調(diào)，物業(yè)并非法定的保修主體，其維修責(zé)任源自物業(yè)服務(wù)合同的約定。
實務(wù)中，業(yè)主們常常不由分說盯著物業(yè)要其承擔(dān)責(zé)任，所以物業(yè)應(yīng)對維修事項應(yīng)當(dāng)格外注意以下幾點：
1、物業(yè)公司的角色定位 ：
房屋交付之前——業(yè)主的代言人
交付之后——積極的協(xié)調(diào)者
基本原則——集中整改、分工施治、大事長保、小事快修
2、保修過程中物業(yè)公司的注意事項：
（1）善用通知函件，保存相關(guān)證據(jù)
（2）重視在報修過程中與業(yè)主的溝通
3、保修期過后，物業(yè)應(yīng)當(dāng)：
（1）共有部位大修應(yīng)通過法定程序申請專項維修資金，留存相應(yīng)書面文件
（2）積極履行物業(yè)合同約定的公共部位小修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)
（3）業(yè)主專有部位的維修，應(yīng)簽訂書面委托協(xié)議
