除夕之夜，相鄰物業(yè)的住戶燃放煙花導(dǎo)致火災(zāi)，將業(yè)主的房屋燒毀?；馂?zāi)事故責(zé)任人被判刑入獄，業(yè)主起訴開發(fā)商和物業(yè)公司要求賠償損失。一審法院和二審法院均認(rèn)為開發(fā)商和物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，再審法院（最高人民法院）卻認(rèn)為開發(fā)商和物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任?；馂?zāi)事故中，開發(fā)商和物業(yè)公司的責(zé)任如何認(rèn)定，本期文章從一起真實(shí)案例說起。

案外人燃放煙花燒損房屋，業(yè)主將開發(fā)商和物業(yè)公司一并告上法庭

趙某購買了萬鑫房地產(chǎn)公司（以下簡稱萬鑫公司）開發(fā)建設(shè)的萬鑫大廈B座一套躍層公寓，遠(yuǎn)洋物業(yè)管理有限公司（以下簡稱遠(yuǎn)洋公司）為項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)。與B座緊鄰的是A座某酒店。2011年除夕之夜，A座酒店的一位住客李某燃放煙花，煙火掉落在B座室外平臺上，引燃了鋪設(shè)在平臺上的塑料草坪，造成墻體外表保溫材料燃燒，燒損了趙某的房屋及屋內(nèi)物品，損失慘重。

事故責(zé)任人李某因疏忽大意引發(fā)火災(zāi)，其行為構(gòu)成失火罪，被判處有期徒刑三年。而趙某認(rèn)為，火災(zāi)對其房屋及屋內(nèi)物品損害嚴(yán)重，主要是由于萬鑫大廈外墻裝飾材料違法使用可燃擠塑板造成。同時(shí)，李某燃放煙花的位置屬于遠(yuǎn)洋公司物業(yè)管理范圍，遠(yuǎn)洋公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，除夕夜任由民眾在任何區(qū)域隨意燃放煙花導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生，也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。就賠償事宜未達(dá)成一致，趙某將萬鑫公司和遠(yuǎn)洋公司一并告上法庭，要求賠償房屋損失、室內(nèi)財(cái)產(chǎn)損失、租金費(fèi)用及房產(chǎn)增值損失等將近1000萬元。

一審法院和二審法院：開發(fā)商和物業(yè)公司無需承擔(dān)賠償責(zé)任

一審法院和二審法院均認(rèn)為：本次火災(zāi)是案外人李某的失火行為導(dǎo)致，現(xiàn)有證據(jù)無法證明萬鑫公司及遠(yuǎn)洋公司直接實(shí)施導(dǎo)致萬鑫大廈火災(zāi)的侵權(quán)行為，也無證據(jù)證明兩公司對于萬鑫大廈的火災(zāi)存在過錯(cuò)。

趙某的房屋雖因火災(zāi)受到損害，但房屋本身并未發(fā)生滅失，趙某以其購房款數(shù)額作為實(shí)際損失缺乏事實(shí)依據(jù)。而趙某單方提供的財(cái)產(chǎn)清單大部分為室內(nèi)家具、電器、服裝、古玩字畫、首飾、日用品，也無法證明該項(xiàng)主張與萬鑫大廈火災(zāi)之間存在關(guān)聯(lián)性。故對趙某要求萬鑫公司及遠(yuǎn)洋公司就其財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償責(zé)任的訴訟請求未予支持。

再審法院：開發(fā)商承擔(dān)部分責(zé)任，物業(yè)公司承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任

趙某不服終審判決，向最高人民法院申請?jiān)賹?。再審法院認(rèn)為，萬鑫大廈的火災(zāi)事故發(fā)生的主要原因是李某燃放煙花所致。但是，萬鑫公司在室外平臺上鋪設(shè)易燃草坪，且外墻使用了易燃性裝飾材料，起火后形成立體燃燒，導(dǎo)致火勢擴(kuò)大蔓延，萬鑫公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。而遠(yuǎn)洋公司在物業(yè)安全防范方面沒有盡責(zé)，存在管理疏漏，具有過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。

最終，再審法院酌定萬鑫公司對趙某的損失承擔(dān)40%的賠償責(zé)任，遠(yuǎn)洋公司在趙某全部損失不超過30%的范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。

火災(zāi)事故認(rèn)定書認(rèn)為，起火原因?yàn)槔钅橙挤诺慕M合煙花落至B座南側(cè)室外平臺上，引燃鋪設(shè)在平臺上的塑料草坪，造成墻體外表面裝飾保溫材料燃燒。而萬鑫大廈鋪設(shè)的塑料草坪不符合阻燃要求，外墻保溫采用了擠塑板等可燃材料，導(dǎo)致起火后火勢迅速蔓延。萬鑫公司為塑料草坪的鋪設(shè)者和外墻保溫材料的建造安裝者，上述兩種非阻燃材料的使用是起火點(diǎn)引燃、蔓延并最終釀成重大火災(zāi)事故的主要原因。萬鑫公司存在過錯(cuò)，應(yīng)認(rèn)定為火災(zāi)事故的相關(guān)責(zé)任人。

對于物業(yè)公司的賠償責(zé)任，趙某和遠(yuǎn)洋公司存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。”可見，業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全得到基本保障應(yīng)為業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同的目的之一。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)做好相應(yīng)的安全防范工作。

雖然遠(yuǎn)洋公司辯稱，起火點(diǎn)不屬于物業(yè)管理范圍，業(yè)主入住文件對物業(yè)管理范圍約定不明，但是案涉煙花燃放處位于萬鑫大廈南側(cè)的停車場內(nèi)，緊鄰萬鑫大廈南側(cè)LED大屏幕及高層平臺，燃放煙花及火災(zāi)地點(diǎn)屬于遠(yuǎn)洋公司監(jiān)控或巡邏可視范圍。在物業(yè)服務(wù)區(qū)域約定不明、萬鑫大廈未封閉使用的情形下，物業(yè)服務(wù)區(qū)域范圍應(yīng)當(dāng)以能夠?qū)崿F(xiàn)訂立物業(yè)服務(wù)合同目的，即以保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全的合理區(qū)域范圍為準(zhǔn)。但遠(yuǎn)洋公司未采取適當(dāng)措施發(fā)現(xiàn)火情、防范災(zāi)害，未履行法定或約定的安全防范義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)賠償民事責(zé)任。

趙某的財(cái)產(chǎn)損失范圍應(yīng)如何確定？

趙某主張財(cái)產(chǎn)損失范圍包括購房款損失、室內(nèi)財(cái)產(chǎn)損失、租房費(fèi)用、購買房屋花費(fèi)的契稅、維修基金、房產(chǎn)備案費(fèi)、房產(chǎn)的增值損失、案涉房產(chǎn)銀行貸款逾期利息及違約金。

法院對于侵權(quán)責(zé)任案件財(cái)產(chǎn)損失范圍的主要判定標(biāo)準(zhǔn)為損失與損害行為是否具有因果關(guān)系。趙某的購房款、貸款利息、違約金及相關(guān)稅費(fèi)損失屬于趙某自身清償能力問題，與火災(zāi)不具有直接的因果關(guān)系，該部分損失不予支持。

對于租金損失，萬鑫公司事后對房屋進(jìn)行了整體修復(fù)，趙某的房屋已無法居住使用。故趙某在火災(zāi)之后至案涉房屋修復(fù)完成期間另行租房居住產(chǎn)生的租金，應(yīng)當(dāng)予以支持。

關(guān)于室內(nèi)財(cái)產(chǎn)損失部分，根據(jù)案涉房屋燒毀前后的比對照片及趙某提供的屋內(nèi)財(cái)產(chǎn)明細(xì)，結(jié)合當(dāng)?shù)厣盍?xí)慣、物品購入時(shí)間、物品使用折舊情況、受害人生活水平等因素，法院酌定趙某室內(nèi)家具、家電、衣物、首飾等居家財(cái)物，財(cái)產(chǎn)損失數(shù)額以其主張金額的80%即180余萬元予以認(rèn)定。該結(jié)果對于無過錯(cuò)的受害人因他人過失引發(fā)火災(zāi)造成的財(cái)產(chǎn)損失的賠償，體現(xiàn)了公平原則和損失填補(bǔ)原則。

萬鑫公司、遠(yuǎn)洋公司承擔(dān)的侵權(quán)責(zé)任范圍應(yīng)如何認(rèn)定？

本案的火災(zāi)是多因一果的結(jié)果，萬鑫公司和遠(yuǎn)洋公司對火災(zāi)的發(fā)生均有過失，但均不是故意行為，萬鑫公司過錯(cuò)亦不足以造成全部損失，不應(yīng)對受害人全部損失承擔(dān)賠償責(zé)任。而遠(yuǎn)洋公司在物業(yè)安全防范方面沒有盡責(zé)，存在管理疏漏，具有過錯(cuò)，但其行為也并沒有直接導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生。

因此，兩被告沒有共同故意或者共同過失，根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第十二條規(guī)定，二人以上分別實(shí)施侵權(quán)行為造成同一損害，能夠確定責(zé)任大小的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，因萬鑫公司侵權(quán)導(dǎo)致趙某的民事權(quán)益受損由萬鑫公司等首先承擔(dān)賠償責(zé)任，遠(yuǎn)洋公司應(yīng)當(dāng)在其預(yù)見和能夠防范的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。故法院酌定萬鑫公司對趙某的損失承擔(dān)40%的賠償責(zé)任，遠(yuǎn)洋公司在趙某全部損失不超過30%的范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。

消防安全管理，物業(yè)服務(wù)永恒的話題?；馂?zāi)事故，輕則財(cái)產(chǎn)損失，重則人身傷亡，對于物業(yè)公司而言，輕則招來民事賠償糾紛，重則可能觸及刑事責(zé)任。建議物業(yè)公司從本案中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

l注重承接查驗(yàn)環(huán)節(jié)

物業(yè)公司在項(xiàng)目接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)當(dāng)充分了解物業(yè)項(xiàng)目的消防驗(yàn)收詳細(xì)情況，包括建筑裝飾材料的使用及耐火等級。如果建筑裝飾材料為可燃物或不具備足夠防火性能，在履行物業(yè)職責(zé)時(shí)更應(yīng)當(dāng)注重安全防范，更加細(xì)致、認(rèn)真，減少安全隱患。

l落實(shí)日常管理制度

物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)建立完備的消防管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行落實(shí)。加強(qiáng)消防設(shè)施巡查，確保消防通道暢通、消防栓供水正常。對于巡查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，第一時(shí)間整改到位。同時(shí)，相關(guān)崗位人員需加強(qiáng)消防安全知識培訓(xùn)學(xué)習(xí)，定期進(jìn)行消防演練，避免突然遭遇火警時(shí)處置無措。

l特殊時(shí)期特殊警備

對于春節(jié)等重大節(jié)日期間，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)特別提高消防安全警示級別，采取能夠有效預(yù)防火災(zāi)發(fā)生、排除事故隱患的消防措施，如加強(qiáng)巡邏頻次、適時(shí)監(jiān)控、備足滅火器材等。對于周邊近距離燃放煙花的情況及時(shí)進(jìn)行排查，對可能危及業(yè)主或住戶安全的事故或隱患應(yīng)做好防范、制止或救助工作，確保業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全。