物業(yè)拒不解除合同，抗辯部分業(yè)主簽字不具有真實(shí)性，法院：未能提交相關(guān)證據(jù)，對(duì)其意見不予支持！業(yè)委會(huì)訴物業(yè)公司合同糾紛案

• 2024-03-11 09:24:47

劃重點(diǎn)某業(yè)主委員會(huì)對(duì)于解聘某物業(yè)公司，采用書面征求意見的形式向全體業(yè)主征求意見，經(jīng)符合法律規(guī)定條件的業(yè)主同意后，于2020年11月10日向

原告琿春市某業(yè)主委員會(huì)訴稱：2019年2月1日，琿春市某業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱某業(yè)主委員會(huì)）與琿春市某物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱某物業(yè)公司）簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》。合同簽訂后，某物業(yè)公司開始為某小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。后某業(yè)主委員會(huì)三次向某物業(yè)公司提出書面整改意見。2020年11月10日，因某物業(yè)公司在接到整改意見后仍未能按合同約定履行相應(yīng)義務(wù)，某業(yè)主委員會(huì)向某物業(yè)公司送達(dá)解除合同通知，通知解除《物業(yè)管理服務(wù)合同》。某業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)請(qǐng)求確認(rèn)《物業(yè)管理服務(wù)合同》于2020年11月10日解除。

某物業(yè)公司辯稱：某物業(yè)公司與某業(yè)主委員會(huì)簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》后，已按照約定全面履行了合同義務(wù)。對(duì)物業(yè)管理過程中存在的瑕疵，都以合同為依據(jù)按照某業(yè)主委員會(huì)的要求進(jìn)行了合理改革和妥善處理。小區(qū)多數(shù)業(yè)主是在不知情或無奈的情況下簽字同意解除合同，并非出于自愿。某物業(yè)公司在合同履行過程中不存在根本性違約情形，不同意解除合同。

法院經(jīng)審理查明：2019年2月1日，某業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，選聘某物業(yè)公司為某住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，并對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行了約定，合同期限自2019年2月1日至2024年1月31日。合同簽訂后，某物業(yè)公司開始為某住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。2019年4月1日，某物業(yè)公司與某業(yè)主委員會(huì)對(duì)某住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行交接，并形成雙方均表示認(rèn)同的書面交接情況。2020年7月8日，某業(yè)主委員會(huì)第一次就物業(yè)服務(wù)問題向某物業(yè)公司提出書面整改意見。2020年9月16日，某業(yè)主委員會(huì)第二次就物業(yè)服務(wù)問題向某物業(yè)公司提出書面整改意見。2020年9月28日，某業(yè)主委員會(huì)第三次就物業(yè)服務(wù)問題向某物業(yè)公司提出書面整改意見。2020年11月10日，在經(jīng)某住宅大部分業(yè)主簽字同意后，某業(yè)主委員會(huì)以某物業(yè)公司在接到整改意見后仍未能按合同約定履行相應(yīng)義務(wù)為由，向某物業(yè)公司送達(dá)解除合同通知，通知解除雙方簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》，要求某物業(yè)公司在收到通知書之日起7日內(nèi)搬離物業(yè)用房，并與某業(yè)主委員會(huì)辦理交接手續(xù)。

因某物業(yè)公司未按照通知要求履行，某業(yè)主委員會(huì)遂向法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)某業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》于2020年11月10日解除。

吉林省琿春市人民法院于2021年5月11日作出（2021）吉2404民初1036號(hào)民事判決：確認(rèn)琿春市某業(yè)主委員會(huì)與琿春市某物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》于2020年11月10日解除。宣判后，當(dāng)事人均未提起上訴，一審判決已發(fā)生效力。

法院生效裁判認(rèn)為：某業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》系雙方的真實(shí)意思表示，合法有效。依照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條第一款規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。”《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”某業(yè)主委員會(huì)對(duì)于解聘某物業(yè)公司，采用書面征求意見的形式向全體業(yè)主征求意見，經(jīng)符合法律規(guī)定條件的業(yè)主同意后，于2020年11月10日向某物業(yè)公司送達(dá)解除合同通知，故雙方之間的《物業(yè)管理服務(wù)合同》依法自通知到達(dá)時(shí)解除。某物業(yè)公司雖抗辯部分業(yè)主的簽字不具有真實(shí)性，但未能提交相關(guān)證據(jù)予以證明，對(duì)其抗辯意見依法不予支持。

業(yè)主委員會(huì)根據(jù)授權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，依據(jù)合同的履行情況向業(yè)主大會(huì)提出續(xù)聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的議案，當(dāng)議案經(jīng)過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的程序形成決議后，由業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行決議，當(dāng)物業(yè)公司對(duì)解聘決議有異議，業(yè)主委員會(huì)可依據(jù)業(yè)主大會(huì)授予的訴權(quán)以司法途徑解決。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。