業(yè)委會向物業(yè)“開罰單”
這兩天，一份名為《關于對中化金茂物業(yè)管理（北京）有限公司西安分公司繽紛南郡物業(yè)服務中心履約考核扣款的通知函》的文件在朋友圈流傳：西
這兩天，一份名為《關于對中化金茂物業(yè)管理（北京）有限公司西安分公司繽紛南郡物業(yè)服務中心履約考核扣款的通知函》的文件在朋友圈流傳：西安繽紛南郡小區(qū)的業(yè)主委員會竟然扣了物業(yè)1萬塊錢。
記者了解到，2月22日，西安市繽紛南郡小區(qū)業(yè)委會向小區(qū)物業(yè)——中化金茂物業(yè)管理（北京）有限公司西安分公司繽紛南郡物業(yè)服務中心（以下簡稱金茂物業(yè)）發(fā)出“扣款通知函”。
文件稱金茂物業(yè)存在以下問題，扣除1萬元保證金，并要求下月補足金額。
事件：
1萬元扣款列入業(yè)主公共收益
2月22日，繽紛南郡小區(qū)業(yè)委會發(fā)出《關于對中化金茂物業(yè)管理(北京)有限公司西安分公司繽紛南郡物業(yè)整改及服務中心履約考核扣款的通知函》。
其主要內容為：1月23日，業(yè)委會對物業(yè)服務中的突出問題，向物業(yè)公司發(fā)出物業(yè)整改函，對于秩序管理問題要求15日內整改，否則將依據(jù)物業(yè)服務合同進行履約考核扣款。
從2月份檢查情況看，經(jīng)中間多次溝通協(xié)調后，秩序管理仍投訴較多，未能在15日內整改到位。
按照雙方簽訂的《繽紛南郡小區(qū)物業(yè)服務合同》第九章第二十二條第一項：日?？己说募s定：“甲方業(yè)委會核實后將對乙方進行考核，根據(jù)問題性質嚴重性，按每次不少于1000元，不超過1萬元，在履約保證金中扣除。”業(yè)主委員會針對2月份檢查發(fā)現(xiàn)的秩序管理問題，決定扣除1萬元履約保證金，并列入業(yè)主公共收益。
導致扣款的秩序管理問題有四個方面：多次發(fā)現(xiàn)保安在崗玩手機、在崗睡覺等；聯(lián)合大檢查發(fā)現(xiàn)南門商鋪貨物擺放擋住消防器材，當班人員和管理者未及時發(fā)現(xiàn)制止，其后仍有業(yè)主不斷投訴商鋪亂擺放現(xiàn)象；保安上班人員12人，巡邏崗位人員缺失；依然存在地庫和外圍地面亂停車現(xiàn)象。
從履約保證金中扣除1萬元，列入業(yè)主公共收益，這讓不少其他小區(qū)業(yè)主慨嘆：又是別人家的小區(qū)，沒想到業(yè)主也能強勢一次，還能“處罰”物業(yè)。
業(yè)委會：“罰款”目的是
督促物業(yè)提高服務
據(jù)了解，繽紛南郡小區(qū)解聘了原先的物業(yè)公司，去年9月份業(yè)委會與中化金茂物業(yè)管理(北京)有限公司西安分公司簽訂了《繽紛南郡小區(qū)物業(yè)服務合同》，合同期限從2023年至2026年，金茂物業(yè)于2023年10月21日正式入駐小區(qū)服務。
物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務收費按現(xiàn)行一費制包干制方式收取。物業(yè)服務面積50.8萬平方米，物業(yè)費標準為住宅2.2元/平方米·月。
合同中約定了履約保證金的金額是50萬元，合同終止，完成交接退場后退還。
物業(yè)服務的考核中約定：“日?？己酥邪l(fā)現(xiàn)乙方物業(yè)公司未完成服務計劃、整改計劃或者服務不達標、未履行應盡義務的問題，甲方業(yè)主委員會將以書面方式通知乙方整改或解決問題，乙方收到整改通知后，無正當理由，沒有整改或同類問題一個月內被業(yè)主重復投訴三次(及以上)，甲方會核實后將對乙方進行考核。”
“我們發(fā)扣款通知函第二天，物業(yè)就補齊了履約保證金。”2月25日，小區(qū)業(yè)委會副主任李先生表示，物業(yè)服務不可能盡善盡美，業(yè)主們反映問題后需要物業(yè)不斷改善，對物業(yè)進行考核扣款不是目的，此次扣款也是首次，根本目的還是要督促物業(yè)改進并不斷提高服務。
據(jù)介紹，小區(qū)業(yè)委會設了企業(yè)微信，收集業(yè)主對小區(qū)事項的反饋，最近一段時間秩序管理問題比較突出，綜合業(yè)主反饋意見，業(yè)委會組織聯(lián)合檢查，根據(jù)雙方簽訂的物業(yè)服務合同最終作出了此次“處罰”決定。
華商報記者也從金茂物業(yè)繽紛南郡項目負責人處了解到，接到業(yè)委會的通知函后，他們已接受“處罰”，誠懇接受業(yè)委會的考核“處罰”決定，并積極整改，接受業(yè)主監(jiān)督，認真做好小區(qū)服務。
根據(jù)履約考核扣款通知函，小區(qū)物業(yè)也向業(yè)委會發(fā)了整改回復。
關于函件所述的秩序現(xiàn)場管理問題，誠懇接受，堅決整改；對負有管理責任的秩序經(jīng)理，公司決定辭退；項目負責人記大過處分，責令其加強項目管理。
秩序外包單位管理不善導致現(xiàn)場秩序問題頻出，且經(jīng)物業(yè)服務中心多次約談后無明顯改善效果，經(jīng)服務中心研究決定立即啟動更換秩序供方流程，并計劃于3月31日前完成秩序供方更換。
律師說法：
“履約保證金”約束物業(yè)服務
積極作用多
北京市盈科(無錫)律師事務所律師明彬表示，在《物業(yè)服務合同》中約定“履約保證金”，作用多是正向和積極的，在北上廣及一些南方城市比較普遍。
小區(qū)通過招投標公開選聘物業(yè)，履約保證金符合招投標法律規(guī)定，作為法律術語最早出現(xiàn)在招投標法中。業(yè)委會與物業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，屬于民事法律行為，不論《民法典》還是《物業(yè)管理條例》均無禁止履約保證金的約定，可在違約金條款或擔保條款中約定相關內容。
此次業(yè)委會對物業(yè)的“處罰”，明彬覺得應該打上引號。處罰一般是指行政機關對行政相對人進行處罰，業(yè)委會對物業(yè)的扣款，從法律性質上屬于違約金或者違約補償。
明彬表示，履約保證金一般是合同標的額的10%。履約保證金在促進雙方，尤其是物業(yè)公司一方依法依規(guī)履行合同義務，業(yè)委會對物業(yè)公司監(jiān)督，都是非常有好處的。
約定履約保證金，當物業(yè)合同履行過程中物業(yè)服務達不到合同要求時，可對其違約行為進行約束并處理。
