糾紛典型案例
目 錄案例一：業(yè)主因房屋質(zhì)量問(wèn)題拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)案例二：業(yè)主因車輛
目 錄
案例一：業(yè)主因房屋質(zhì)量問(wèn)題拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)
案例二：業(yè)主因車輛被盜拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)
案例三：小區(qū)違規(guī)私搭亂建業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)
案例四：業(yè)主因房屋空置拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)
業(yè)主因房屋質(zhì)量問(wèn)題拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)
某小區(qū)業(yè)主吳某以其房屋墻體開裂、屋頂漏水，請(qǐng)求A物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行處理，但A物業(yè)服務(wù)公司認(rèn)為并不屬于物業(yè)服務(wù)范圍，未予處理，吳某以此為由拒絕向A物業(yè)服務(wù)公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
吳某向A物業(yè)服務(wù)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并支付相應(yīng)違約金。
對(duì)于物業(yè)維修義務(wù)的承擔(dān)主體，應(yīng)具體情況具體分析：
如果房屋在國(guó)家規(guī)定建設(shè)工程的保修期和保修范圍內(nèi)，由建設(shè)單位（開發(fā)商）承擔(dān)維修義務(wù)；
在房屋質(zhì)保期屆滿后，房屋專有部分由業(yè)主或侵權(quán)人承擔(dān)維修義務(wù)，房屋樓頂?shù)刃^(qū)共有部分、公共設(shè)施設(shè)備由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)維修義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)時(shí)，可使用小區(qū)的住宅專項(xiàng)維修基金。
針對(duì)業(yè)主專有部分房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，作為物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)負(fù)有協(xié)調(diào)和緊急處理之責(zé)任，但糾紛本身是業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同糾紛或與侵權(quán)人侵權(quán)糾紛，分屬另一法律關(guān)系，業(yè)主可依法向開發(fā)商或侵權(quán)人主張損失，不能以專用部分房屋質(zhì)量問(wèn)題拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
業(yè)主因車輛被盜拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)
某小區(qū)業(yè)主張某將其電動(dòng)車停放在小區(qū)樓下，次日早晨張某發(fā)現(xiàn)該車被盜，遂打110報(bào)警，此案至今未偵破。
張某故以B物業(yè)服務(wù)公司平日對(duì)小區(qū)的治安等方面疏于管理，未盡到維護(hù)小區(qū)公共秩序及安全保衛(wèi)義務(wù)為由，提出B物業(yè)服務(wù)公司賠償其車輛損失的抗辯并拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
張某向B物業(yè)服務(wù)公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
業(yè)主是自身財(cái)產(chǎn)安全的第一責(zé)任人，按照合同約定交納物業(yè)費(fèi)是每個(gè)業(yè)主的義務(wù)。依據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》成立的是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，非保管合同關(guān)系。物品被盜系因第三人侵權(quán)造成，待公安機(jī)關(guān)破案后，業(yè)主依法可向第三人追償。
如果物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)過(guò)程中已經(jīng)盡到了安全保障義務(wù)，不存在明顯過(guò)錯(cuò)，則不用承擔(dān)法律責(zé)任。
在雙方未就車輛看管作特別約定且物業(yè)服務(wù)公司僅向張某收取低額物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情況下，若使物業(yè)服務(wù)公司擔(dān)負(fù)看管或防護(hù)眾多業(yè)主私人物品的責(zé)任，顯然權(quán)利義務(wù)明顯不對(duì)等，有違民法的公平原則。
小區(qū)違規(guī)私搭亂建業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)
某小區(qū)業(yè)主李某某起初是按時(shí)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，但后來(lái)鄰居田某在李某某窗戶外搭建了遮陽(yáng)，導(dǎo)致樓上住戶所扔雜物、垃圾滯留在李某某窗外。李某某認(rèn)為C物業(yè)服務(wù)公司對(duì)違章建筑搭建沒(méi)有進(jìn)行強(qiáng)制制止義務(wù)，故拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
庭審中，物業(yè)服務(wù)公司提交了向住建局、政府等部門報(bào)告田某違章搭建問(wèn)題的回執(zhí)憑證。
李某某向C物業(yè)服務(wù)公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和支付相應(yīng)違約金。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告”的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司不是具有行政執(zhí)法權(quán)的國(guó)家機(jī)關(guān)，并無(wú)任何行政執(zhí)法權(quán)，物業(yè)服務(wù)公司對(duì)小區(qū)存在的違章搭建、車輛亂停亂放、侵占公共綠地等影響小區(qū)秩序的行為只要履行了監(jiān)督和督促整改、制止義務(wù)并及時(shí)上報(bào)行政管理部門，即可認(rèn)為其履行了相應(yīng)的物管職責(zé)。
此外，相鄰業(yè)主違法搭建形成的是李某某與田某的相鄰權(quán)糾紛，與本案的物業(yè)管理糾紛屬于不同的法律關(guān)系，李某某可另循法律途徑解決該糾紛。
業(yè)主因房屋空置拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)
某小區(qū)業(yè)主熊某購(gòu)買毛坯房一套，開發(fā)商向熊某交房后，熊某因工作原因一直未裝修和入住，小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司催促熊某交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，熊某以其一直沒(méi)有裝修入住小區(qū)，并未享受物業(yè)服務(wù)，拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
熊某按60%的比例向小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及支付相應(yīng)違約金。
《民法典》 第九百四十四條規(guī)定“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物。”
法院認(rèn)為，房屋空置系業(yè)主個(gè)人原因所致，且物業(yè)服務(wù)具有公眾性，服務(wù)的對(duì)象并非某個(gè)特定的業(yè)主，亦非針對(duì)單個(gè)業(yè)主的房屋，而是整個(gè)小區(qū)。即使部分業(yè)主不居住在小區(qū)，物業(yè)服務(wù)依然在繼續(xù)，小區(qū)衛(wèi)生仍需天天清潔打掃，公共秩序必須時(shí)時(shí)巡查維護(hù)，所有設(shè)施設(shè)備如電梯、消防等費(fèi)用也要一分不少地支出，即無(wú)論業(yè)主是否在小區(qū)居住、房屋是否空置，物業(yè)服務(wù)均在正常進(jìn)行。
物業(yè)公司服務(wù)對(duì)象是小區(qū)全體業(yè)主，具有公共性，而每個(gè)業(yè)主利益角度不同，對(duì)物業(yè)服務(wù)的感受也會(huì)有所不同，如果業(yè)主以物業(yè)服務(wù)不能令其滿意或者存在輕微瑕疵為由，拒交或者少交物業(yè)費(fèi)，則物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行所需經(jīng)費(fèi)將無(wú)法得到保障，不利于小區(qū)的整體管理，亦有損其他正常交費(fèi)業(yè)主的利益。
