房屋被查封，業(yè)主未在案涉房屋居住，是否需要繼續(xù)履行繳納物業(yè)費的義務？近日，湖南省長沙市芙蓉區(qū)人民法院對一起物業(yè)服務合同糾紛案作出判決，認定案涉房屋被查封并不限制業(yè)主的居住權，其不能以此為由拒繳物業(yè)費，判決業(yè)主向物業(yè)公司支付物業(yè)費5142.76元。

     2018年8月，劉某購買了案涉房屋，成為長沙市某小區(qū)的業(yè)主。2020年6月，因劉某的配偶李某涉嫌集資詐騙罪，二人共有案涉房屋被汨羅市公安局依法先行網絡查封。后經汨羅市人民法院生效刑事判決確認，案涉房屋應予以追繳。

     案涉房屋被查封后，劉某搬離，未再居住，未再繳納物業(yè)費。物業(yè)公司因催討無果，于2024年9月訴至芙蓉區(qū)法院，要求劉某繳納拖欠的物業(yè)費。

     《《中華人民共和國民法典》第二百二十九條規(guī)定，因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發(fā)生效力。同時，第九百四十四條第一款規(guī)定，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

     在房屋查封期間，業(yè)主仍需履行繳納物業(yè)費的義務。本案中，物業(yè)公司與劉某所簽訂的前期物業(yè)服務合同系雙方自愿合法簽訂的有效合同，雙方均應按照該合同約定履行自己的義務。

     物業(yè)公司應按照合同約定提供物業(yè)服務，其收取物業(yè)服務費的時間起算點是業(yè)主收房之日，而不是以業(yè)主實際使用房屋的時間為標準，因此業(yè)主以未使用房屋為由拒繳物業(yè)費是不合理的。查封只是公安、法院依法對財產采取的一種控制性措施，并不會導致房屋所有權發(fā)生變更。在業(yè)主不破壞被查封的房屋的情況下，法院并不限制業(yè)主使用該房屋，故業(yè)主以房產被查封作為不支付物業(yè)費的抗辯理由，不應得到支持。

     簡而言之，被查封的房屋在拍賣成交確認裁定書生效之日之前，所拖欠的物業(yè)費仍由原業(yè)主承擔；在此之后，產生的物業(yè)費則開始由買受人承擔。若執(zhí)行法院在拍賣時已在“競買須知”“競買公告”中明確告知競買人房產存在拖欠物業(yè)費等相關費用的瑕疵，并提醒競買人自行調查，則競買人出價競買的行為應視為愿意承擔相關費用。