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小區(qū)內(nèi)不同性質(zhì)的房屋可以設(shè)定不同標準的物業(yè)費嗎？

  • 2025-04-03 10:03:39
部分小區(qū)內(nèi)部同時存在不同性質(zhì)的房屋，如住宅與商鋪、別墅與會所等。實踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往會就同一小區(qū)內(nèi)不同性質(zhì)的房屋設(shè)定不同的物業(yè)
部分小區(qū)內(nèi)部同時存在不同性質(zhì)的房屋，如住宅與商鋪、別墅與會所等。實踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往會就同一小區(qū)內(nèi)不同性質(zhì)的房屋設(shè)定不同的物業(yè)服務(wù)費標準，此類“雙軌制”的物業(yè)服務(wù)收費方案是否違反“同等服務(wù)、同等收費”的原則，以及業(yè)主大會基于業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的協(xié)商情況表決通過“雙軌制”的物業(yè)服務(wù)收費方案，相應(yīng)決定是否侵害部分業(yè)主的合法權(quán)益，極易引發(fā)爭議。

 

 
 
基本案情  
2015年12月21日，甲村委會取得乙小區(qū)內(nèi)涉案房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。涉案房屋的建筑面積為5685.32平方米，建筑類型為文化館，用途為影劇娛樂。
 
乙小區(qū)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)為案外人丙公司。乙小區(qū)業(yè)主委員會與丙公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定按包干制確定物業(yè)服務(wù)費，標準：別墅住宅1.8元/月/平方米、會所5.4元/月/平方米，合同期限至2018年7月31日止。
 
2016年12月1日，甲村委會與案外人丙公司簽訂《物業(yè)服務(wù)費支付協(xié)議》，約定采用逐年遞增的方式收取物業(yè)服務(wù)費，具體如下：2016年按1.8元/月/平方米標準收取，2017年按2.0元/月/平方米標準收取，2018年按2.2元/月/平方米標準收取，2019年按2.4元/月/平方米標準收取，2020年按2.8元/月/平方米標準收取。
 
2020年4月14日，乙小區(qū)業(yè)主委員會向小區(qū)業(yè)主發(fā)放表決票，對：1. 關(guān)于選聘丁公司為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定；2. 關(guān)于恢復(fù)物業(yè)服務(wù)費標準的決定（自2020年11月1日起，別墅住宅物業(yè)服務(wù)費標準由1.8元/月/平方米恢復(fù)至2.8元/月/平方米，會所物業(yè)服務(wù)費標準為5.4元/月/平方米保持不變）進行表決。根據(jù)業(yè)主表決結(jié)果，乙小區(qū)業(yè)主大會作出決議：1. 同意關(guān)于選聘丁公司為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定；2. 同意關(guān)于恢復(fù)物業(yè)服務(wù)費標準的決定。
 
2020年5月29日，乙小區(qū)業(yè)主委員會與丁公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，約定丁公司為乙小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，按包干制確定物業(yè)服務(wù)費標準：別墅住宅自合同簽訂之日起至2020年10月31日止為1.8元/月/平方米，自2020年11月1日起為2.8元/月/平方米，會所5.4元/月/平方米，期限自2020年5月16日至2023年5月15日。
 
甲村委會認為，乙小區(qū)業(yè)主大會作出的關(guān)于恢復(fù)物業(yè)服務(wù)費標準的決定侵犯其合法權(quán)益，故訴至法院要求撤銷該決議。
 
法院經(jīng)審理認為，根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主撤銷權(quán)的行使對象應(yīng)當是業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的侵害業(yè)主合法權(quán)益或者違反法定程序的決定。根據(jù)乙小區(qū)業(yè)主大會作出的關(guān)于恢復(fù)物業(yè)服務(wù)費標準的決定，會所物業(yè)服務(wù)費標準為5.4元/月/平方米，在當前市場環(huán)境下該標準屬合理范圍，且乙小區(qū)業(yè)主委員會與丙公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定的會所物業(yè)服務(wù)費標準即為5.4元/月/平方米，甲村委會于2015年成為小區(qū)業(yè)主時應(yīng)已知曉，故該決議難言侵害甲村委會的合法權(quán)益。乙小區(qū)業(yè)主大會作出關(guān)于恢復(fù)物業(yè)服務(wù)費標準的決定，系由乙小區(qū)業(yè)主委員會向小區(qū)業(yè)主發(fā)放表決票，經(jīng)表決票回收、統(tǒng)計、表決結(jié)果公示后作出，程序符合法律規(guī)定。至于甲村委會與案外人丙公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)費支付協(xié)議》，該協(xié)議系在乙小區(qū)業(yè)主委員會與丙公司簽訂的原《物業(yè)服務(wù)合同》框架下對物業(yè)管理費作出的特別約定，效力僅及于合同雙方，不能作為確定當前甲村委會與丁公司之間的物業(yè)服務(wù)費標準的依據(jù)。綜上，乙小區(qū)業(yè)主大會作出的關(guān)于恢復(fù)物業(yè)服務(wù)費標準的決定并未侵害甲村委會的合法權(quán)益，也未違反法定程序，甲村委會要求撤銷該決議，法院不予支持。
 
法治建議  
《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》中明確，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準的，物業(yè)服務(wù)收費執(zhí)行同一價格標準。依據(jù)該規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費的收取應(yīng)當遵循“同等服務(wù)、同等收費”的原則。一般而言，同一小區(qū)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域，由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當執(zhí)行同一價格標準。但應(yīng)當注意的是，住宅與商鋪、別墅與會所等不同性質(zhì)的房屋事實上分屬于居住用房和商業(yè)用房，即便由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理，其實際投入的服務(wù)成本也存在顯著差異。商業(yè)用房的往來人流量往往較大，設(shè)施設(shè)備的維護成本更高，防火防盜等安全要求也更高。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對商業(yè)用房收取相較于居住用房更高的服務(wù)費具有合理性，其實施“雙軌制”的物業(yè)服務(wù)收費方案不違反“同等服務(wù)、同等收費”的原則。
 
在司法實踐中，業(yè)主撤銷權(quán)的行使對象應(yīng)當是業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定，而物業(yè)服務(wù)收費標準一般由業(yè)主委員會基于市場競價機制與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定后，組織召開業(yè)主大會表決決定。對業(yè)主大會就物業(yè)服務(wù)收費標準作出的決定，法院僅審查該決定是否侵害業(yè)主的合法權(quán)益以及該決定的作出是否違反法定程序。如果業(yè)主大會表決通過的物業(yè)服務(wù)收費標準處于合理的市場區(qū)間，收費方案不違反“同等服務(wù)、同等收費”的原則，表決過程不存在違反法定程序的情形，法院一般不會就物業(yè)服務(wù)收費標準是否質(zhì)價相符進行實質(zhì)性審查。依據(jù)業(yè)主大會的表決結(jié)果，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對全體業(yè)主均具有法律約束力。
 
對此， 建議如下：
● 物業(yè)服務(wù)費是房屋使用過程中必然產(chǎn)生的管理維護成本。一般而言，商業(yè)用房因其維護成本、安全要求相對較高，往往需要投入更為高昂的物業(yè)管理費用。因此，在作出是否購買商鋪、會所等房屋用于經(jīng)營的商業(yè)決策時，須注意將物業(yè)服務(wù)費用一并計入經(jīng)營成本。
● 物業(yè)服務(wù)收費標準關(guān)系到全體業(yè)主的切身利益，屬于有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項，依法應(yīng)當由業(yè)主共同決定。業(yè)主委員會基于其與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的協(xié)商結(jié)果，召集業(yè)主就物業(yè)服務(wù)收費的標準調(diào)整、方案確定等事項進行表決時，業(yè)主應(yīng)當積極參與，通過表決權(quán)的行使維護自身利益。
 
相關(guān)法條  
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十二條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)民法典第二百八十條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當在知道或者應(yīng)當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。